'임대차 3법' 효과?…전셋값 3억~4억씩 '뚝뚝'

전셋값 3억~4억 '뚝뚝'…갭투자자 '비상'
급등 피로감…마포·강동 입주까지 몰려
잔금 납부 앞둔 갭투자자들 '불안'

전세금이 떨어지면서 전세가율이 하락해 '갭 투자자'들이 바짝 긴장하는 모양새다. 서울 시내의 한 부동산 업체에 매물 전단지가 붙어있다. /뉴스1

“올 초에 비하면 전셋값이 3억~4억원 내렸는데 찾는 손님이 별로 없네요. 지금은 매물이 쌓여있습니다. 학기가 시작되고 학군 수요가 줄기도 했고 임대차 3법 때문에 계약 갱신도 많이 하면서 수요가 줄었습니다.”

최근 들어 전셋값 급등에 따른 피로감에 일부 지역에서는 대단지 아파트가 입주를 시작하면서 전셋값 상승이 주춤하고 있다. 전세 시장에서 3~4월은 학군 수요가 끝나는 시기로 임대 시장에서는 비수기로 통한다. 대신 신혼부부를 중심으로 수요가 있는 시기지만 올해는 분위기가 다르다. 대치동 인근 A공인 관계자는 "가장 잘나가는 전용 84㎡ 이하 아파트들도 집주인들이 전세금 호가를 낮추기 시작했다"고 말했다.

시세가 오를 것이라는 시장 평가 속에 매매 가격은 상승세지만, 전세금은 내려갔다. 현장에선 임대차보호법 시행 이전 수준으로 전셋값이 내려간 단지까지 하나둘씩 나오기 시작했다. 학원가가 가까워 자녀 교육을 위한 전세 수요가 많은 강남구 대치동 ‘은마아파트’ 전용면적 76㎡ 매매는 지난해 말인 19억5000만원에서 최근 22억4000만원으로 올라섰다. 반면 같은 기간 전세는 10억원 선이던 것이 현재는 호가가 6억원대까지 떨어졌다. 임대차보호법 시행 전인 지난해 6~7월 같은 주택형의 전세가 6억5000만원에 거래된 바 있다.

지난 2월을 기점으로 입주 물량이 쌓이기 시작한 강동구 고덕동 일대는 전세금이 최근 들어 2억원가량 내리기도 했다. 강동구 고덕동 ‘고덕그라시움’ 전용 59㎡는 전셋값은 지난 2월 8억2000만원까지 뛰었으나 현재 호가는 6억3000만원까지 밀렸다. 고덕동 일대 A공인 관계자는 "입주 시기에 물량이 몰리면서 가격이 떨어지는 것은 당연한 현상"이라면서 "전셋가는 지난해 6~7월과 비슷한 수준"이라고 말했다.

업계에 따르면 입주가 한창인 서울 마포 일대도 비슷한 추세를 보이고 있다.

오르기만 하던 전세금이 오히려 떨어지면서 세입자들이 한숨 돌리고 있다. 이에 비해 '전세난'을 이용해 높은 전세금을 끼고 아파트를 사들여 매매 차익으로 투자 수익을 내려던 이른바 '갭 투자자'들이 바짝 긴장하는 모양새다. 특히 지난해 말 폭등하는 전세가 추세에 갭투자 열풍에 올랐탔지만 2~3개월 후 잔금을 치르게 된 투자자들이 세입자를 찾지 못하는 잔금대란 조짐이 포착되고 있다.

중계동 H공인 관계자는 "적은 갭을 염두에 두고 소형 아파트를 사들였던 갭 투자자들이 잔금 납부를 앞두고 전셋가 하락을 걱정하기 시작했다"며 "잔금 납부를 앞두고 세입자를 구하지 못해 쩔쩔매는 매수자들도 종종 나온다“고 전했다. 그는 ”계절적 비수기이기는 하지만 투자자들이 내놓은 전세 매물이 쌓이면서 하반기 들어선 전세금 호가가 내려가기 시작했다"며 “최근 들어 전세 시세가 1억원 넘게 떨어지고 매매도 주춤하면서 빚까지 내 투자한 사람들이 불안해한다”고 했다.

중계동 청구3차 전용 84㎡는 지난달 21일 8억7000만원(15층)까지 가격이 올라 전세 계약이 성사됐으나, 현재 시세는 7억7000만∼7억8000만원에 형성돼있다.

서울 강남 대치동 은마아파트 전경. /한경DB

서울 곳곳에서 전세가율이 낮아지면서 신규 갭투자도 사라지는 분위기다. 아실(아파트실거래가)에 따르면 지난 1월 서울 대부분 지역에서 갭투자 비중이 전달보다 크게 낮아졌다. 노원구의 경우 올 초 갭투자 비중이 전체 주택거래에서 1%대를 밑도는 수준으로 떨어졌다. 전체 423건의 거래 중 갭투자 매매는 4건에 불과했다. 지난해 같은달엔 17%, 전달엔 4% 수준이었던 점을 감안하면 비중이 크게 축소됐다.

도봉구와 금천구도 같은달 1%대 비중을 기록했다. 서초구는 2%, 강남구는 4%대를 보였다. 2월 들어서는 광진 노원 양천 노원구를 제외한 대부분 구에서 갭투자가 한 건도 이뤄지지 않았다.

부동산업계 전문가는 "여전히 입주물량이 부족해 서울 전세 수요가 이어질 것을 감안하면 앞으로도 갭투자가 줄 것이라고 단정짓는 것은 무리"라며 "다만 전세금이 오를 대로 오른 상황이기 때문에 상승세가 둔해진 측면은 있다"고 분석했다.

안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com