지난 10년 동안 서울의 재건축은 가능한 범위 내에서 최대한 억제돼 왔다. 하지만 ‘4·7 보궐선거’를 통해 민간 재건축 활성화를 공약으로 내세운 오세훈 서울시장이 당선됐다. 오세훈 시장은 규제를 확 풀어야 집값이 안정된다는 기조 아래 선거 기간 중 한강변 아파트 층수를 50층까지 완화할 계획이라고 공언한 바 있다. 재건축 규제 완화를 기대하며 재건축 아파트 가격은 들썩이고 있다.

재건축 투자 시장에서 조합원의 지위를 양수하고 싶은 투자자도 있고, 입주권이 나오는 조합원의 지위를 양도해 차익을 얻고 싶은 조합원도 있다. 재건축을 둘러싼 투자와 거래에는 관심이 커질 수밖에 없다.

이 시점에서 재건축 입주권이 나오는 재건축 매물의 구체적 조건을 알아보는 것도 내 집 마련에 도움이 된다. 도시정비법 제39조 제2항 본문에 따라 서울을 비롯한 투기과열지구 내 재건축 아파트를 조합설립 인가 이후에 매수하면 원칙적으로 입주권이 나오지 않는다. 그래서 조합설립 인가 직전에 재건축 단지는 가격이 강세를 보이기 일쑤다.

그런데 현재 시행 중인 도시정비법은 조합설립 인가 후에도 입주권이 나올 수 있는 예외를 규정해 두고 있다. 이런 예외적인 입주권에 대한 법률상담도 빈번하다.

재건축 단지의 예외적인 입주권은 도시정비법 제39조 제2항 단서에서 규정해 두고 있다. 첫 번째는 세대원의 사정으로 세대원 모두가 해당 재건축 사업구역에 속하지 않은 특별시나 광역시로 이전하는 경우다. 예를 들어 서울에 살던 세대원이 근무지를 옮기게 돼 가족 전부가 부산으로 이사를 하게 되면서 내놓은 재건축 단지 아파트를 매수하면 입주권이 나올 수 있다.

두 번째는 양도인을 포함한 세대원 모두가 상속으로 취득한 주택으로 이전을 하는 경우다. 즉 조합원의 부모님이 돌아가시면서 상속받게 된 주택으로 가족 모두가 이사를 하게 됐다. 이런 이유로 내놓은 재건축 단지의 아파트를 매수하면 입주권이 나올 수 있다.

세 번째는 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우다. 강남 재건축 단지의 경우에서 심심찮게 볼 수 있는 사례다. 가족 모두가 해외로 이민을 떠나면서 내놓은 집은 매수하면 입주권이 나올 수 있다.

네 번째는 1세대 1주택자로 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우이다. 여기서 말하는 1세대는 동일한 세대별 주민등록표상에 등재돼 있지 않은 배우자와 미혼의 미성년자를 포함한다. 주택의 소유 기간은 10년이고 거주기간은 5년이다. 까다로운 조건이지만 이를 충족하는 조합원은 장래 입주권이 나오는 아파트를 투자자에게 제값 받고 팔 수 있다.

다섯 번째는 일명 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 이 역시 대통령령으로 정하고 있다. 이 경우는 도시정비법에 따른 재건축 사업의 진행 개관에 대한 이해가 필요하다. ‘조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 건축물을 3년 이상 계속 소유하고 있다가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우’ ‘사업시행계획 인가일로부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축 사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속해 소유하고 있다가 착공 전에 양도하는 경우’ ‘착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재건축 사업의 토지를 3년 이상 계속해 소유하고 있는 경우’ 등을 불가피한 사정으로 양도한다고 보는 것이다. 다섯 번째의 예외적인 입주권은 적지 않은 기간을 조건으로 하는 만큼 사업이 지연되는 재건축 단지에서 매물이 나오기도 한다.

고형석 법무법인 센트로 변호사
고형석 법무법인 센트로 변호사
재건축 단지는 조합 설립 인가 이후에도 아파트를 매수해 입주권이 나올 수 있는 예외가 있다. 조합 설립 인가 이후라고 해서 매도와 투자의 기회가 없는 건 아니다.