文정부가 집값 못잡는 이유는… 하버드 박사의 한탄

▶서기열 기자
전국민이 내집마련 하는 그날까지. 여러분의 내집마련 도우미 서기열입니다. 서기열의 집터뷰, 오늘은 《집값은 잡을 수 있는 것인가》라는 책을 내신 이상현 명지대 건축학 교수님 모셨습니다. 안녕하십니까. 교수님, 서울대에서 건축학을 전공하시고 하버드대에서 석박사 학위를 받으셨는데요. 주로 어떤 분야에 대한 연구를 하셨는지요.

▷이상현 교수
연구를 제가 상당히 오래했죠. 학교를 상당히 오래 다녔습니다. 대학교만 17년 다녔습니다. 그래서 아마 이 분야에선 가장 가방끈이 긴 사람이 아닐까 이런 생각을 하는데 건축학 혹은 도시계획학이란 건 상당히 분야가 포괄적인 거예요. 한 50~60년 전엔 건축가들이 도시계획을 했었습니다. 건축학이 포괄적인 분야라서 건축설계, 도시설계, 도시계획을 연구했고 가르치고 있다고 말씀드리면 되겠네요. 제가 사실 포괄적인 시각을 갖고 있었기 때문에 저런 책을 쓰게 된 거예요.

▶서기열 기자
이번에 내신 《집값은 잡을 수 있는 것인가》라는 책은 도시계획가이자 건축가 입장에서 바라본 대한민국과 서울의 집값 그리고 부동산 정책에 대한 얘기라고 보면 되겠네요.

▷이상현 교수
네, 저는 그렇게 생각하고 썼습니다.

▶서기열 기자
본론으로 들어가서 전국적으로 많이 오르긴 했지만 특히 서울의 집값이 어마어마하게 올랐습니다. 문재인정부 들어서 주택 거래가격지수가 2017년 5월에서 2020년 7월 기준으로 28.3% 올랐고, 중위매매가격으로 따지면 상승폭이 같은 기간이 53% 정도나 돼요. 정부는 그동안 집값을 잡기 위해서 25차례나 대책을 발표했는데 왜 이렇게 많이 올랐을까요.

▷이상현 교수
편하게 말씀드리면, 이렇게 말씀드리면 좋을 것 같아요. 남의 다리를 긁어서 그런 거예요. 남의 다리.

▶서기열 기자
하하

▷이상현 교수
다리가 가려운데 남의 다리 긁어봐야 자기 다리는 안 시원하거든요. 정부가 하고 있는 방법이 큰 틀에서 보면 맞는 거예요. 집값 문제에선 전세계 어느 정부든지 간에 시작은 규제로부터 시작하게 돼 있어요. 그러다가 규제만 갖고 안 된다 싶으면 공급을 하기도 하고 그런 거죠. 수요를 조절하는 방법과 수요에 대해서 부응하는 방법. 수요에 부응하는 방법은 공급을 한다는 건데, 수요를 조절하는 방법에 대해선 큰 문제가 없었고 큰 어려움이 없었던 것 같아요. 그런데 그것만 갖곤 부족하죠. 그래서 공급을 하기 시작했는데 정부에서 본격적으로 남의 다리만 계속 긁는데.. 그런 일이 벌어졌다는 겁니다.

수요의 성격을 잘 파악해서 그 수요에 맞는 방식으로 공급을 해야 하는데, 공급을 많이 했습니다. 그리고 홍남기 부총리도 명백하게 밝힌 것처럼 문재인정부에 들어와서 실수요에 대응하는 실제 공급은 다른 정부에 비해서 많았던 건 사실입니다. 그런데 그게 적절한 장소, 즉 주택의 가격을 형성하는 장소를 향하지 않았다는 게 문제죠. 그래서 간단하게 말씀드리겠습니다. 남의 다리 긁어서 그렇습니다.

▶서기열 기자
그렇다면 이게 정확한 분석과 대책, 거기에 맞는 대책이 나왔어야 하는데 그러지 못했다고 이해할 수 있겠네요.
경제학적 차원에서 보자면 수요와 공급의 법칙에 따라 가격이 올랐다고 합니다. 결국 집값이 이렇게 오를 정도로 수요가 엄청나게 붙었다고 볼 수 있을까요?

▷이상현 교수
이렇게 엄청나게 오를 정도로 수요가 있었다라고 보긴 어렵겠죠. 여기서 또 이제 실수요와 가수요를 구분해서 볼 필요가 있는데, 이렇게 볼 수 있는 것 같아요.

이제 그 두 가지죠. 문재인정권 초기에, 첫 번째 집값이 오를 것 같지 않다, 안심을 해도 될 것 같다고 생각했다는 것. 두번째, 주택보급률은 100%에, 실질보급률은 100%에 가깝다 하니 이런 것들 때문에 집값에 대해서 큰 걱정을 안 하고 있었던 것 같아요.

▶서기열 기자
방심했다.

▷이상현 교수
네. 그런데 어떤 일이 벌어졌냐면, 수요가 막 발생했어요. 그 수요가 어떤 수요냐면 다 잘 아실 겁니다. 전국민이 집을 하나 갖자는 그말 되게 마음에 듭니다.

서울 내에 직장이 많이 생겼어요. 직장이 대략 한 60만개 정도 늘어났거든요. 당연히 집이 필요하다는 얘기죠.

사실 60만개 늘어난 일자리 중에서 얼마만큼이 지방에서 올라온 사람들에 의해서 채워졌는지는 알 수 없어요. 하지만 그런 수요가 분명 있었다는 건 분명하죠. 또 하나가 가구수 증가라는 게 있어요. 지금은 도시권에서 1인가구가 막 생겨나기 시작한 거예요. 그거에 대해선 이제 책에도 썼지만 조사기관에도 얘기하고 있습니다. 경제적 조건이 어려워지고, 결혼에 대한 생각이 달라지고, 그래서 결혼은 늦어지는데 독립할 필요는 있고, 그런 사람들 때문에 가구수가 많이 늘어난 거죠.

그게 집값을 움직이게 하는 동인이었던 것 같아요. 동인은 그렇습니다. 그런데 이제 가수요가 바로 올라타기 시작한 거죠.

세금을 운용을 해서 집에 대한 수요를 떨어뜨려 보려고 했죠. 그러다 보니 세금 계산해보면 오르잖아요. 살 때 취득세, 갖고 있을 때 보유세, 팔 때 양도세, 이런 것들인데. 이런 걸 좀 올려서 집에 대한 수요를 조정해보려고 했어요. 이렇게 세제를 통해서 집에 대한 수요를 조절할 수 있다고 생각했던 이유 자체가 정부는 이제 가수요라고 생각했기 때문에 그런 거예요. 실수요라면 감히 그렇게 생각 안 하죠. 실수요라면 세제를 갖고 대응하면 안 되는 거예요.

▶서기열 기자
그렇죠. 실제로 내가 제일 필요한 사람인데. 거래를 못 하게 하면 말이 안 된다.

▷이상현 교수
당연히 안 되는 거죠.

▶서기열 기자
그래서 또 이런 수요는 오르고 있는데, 수요는 증가하고 있는데 정부의 공급이 부족했다, 그거에 맞춰서 공급이 충분하지 않았다, 라는 비판을 많이 합니다. 욕을 많이 얻고 있는데, 정부가. 정부가 그런데 또.. 정부는 거기에 대해서 실수요자에 대한 공급은 충분했다고 반박했습니다. 실제로 어떤가요.

▷이상현 교수
그때부터 공급에 초점을 맞추기 시작한 거예요. 공급이 잘못됐다. 특히 어떤 공급이 잘못됐느냐. 홍남기 부총리가 실수요자의 수요에 부응하는 공급들을 많이 해왔다, 그건 사실이다, 통계적으로, 숫자로 증명할 수 있다, 증명이 됩니다.

▶서기열 기자
예를 들어 어떤 게 있을까요.

▷이상현 교수
주거약자라고 부르는 사람들이 있습니다. 그러니까 이제 청년층, 신혼부부라든지, 혹은 독거노인이라든지, 이런 사람들은 사실 정상적인 방법으론 자기 돈만 갖고 집을 마련하기 어렵거든요. 그런 사람들에게 초점을 맞춰서 주택공급을 쭉 해왔던 것이거든요. 실수요란 큰 그림 안에서도 그렇게 작은, 세부적인 계층들을 파내고, 선정한 다음에 그들을 위한 공급책을 해왔었죠.

그런데 이제 그런 식의 공급들은 실제로 주택시장에서 주택가격을 안정화시키기엔 큰 역할을 하지 못한다. 그래서 좋은 위치에, 좋은 평형대의 주택이 필요하다. 거기에 초점을 맞추기 시작한 거예요. 그래서 전선이 확실해졌죠. 정부와 정부 비판자들의 사이의 전선이 확실해진 거예요.

▶서기열 기자
공급이라는 전선.

▷이상현 교수
그렇죠. 공급 중에서도.

▶서기열 기자
양질의 주택공급.

▶서기열 기자
가수요가 집값 상승의 요인이었다고 분석을 하셨는데. 그 가수요란 무엇이고 실제로 이게 어떻게 작용했는지 좀 설명을 부탁드립니다.

▷이상현 교수
가수요는 아주 간단하죠. 가수요인지 아닌지를 우리가 체험적으로 판단할 수 있는 방법은 가격이 오르면 더 산다, 그럼 가수요예요.

▶서기열 기자
그렇죠. 보통 가격이 오르면 안 사야 되는데, 반대로 가격이 오를 때 사는 건, 이건 가수요다.

▷이상현 교수
가수요라고 봐야죠. 경제학에서 말하는 수요공급의 법칙 얘기할 땐 그렇잖아요. 가격이 오르면 덜 사고, 가격이 내리면 사고, 이렇게 되거든요.

▶서기열 기자
그간의 집값 상승 국면은 가수요였다.

▷이상현 교수
그렇다고 보죠. 이게 가수요냐 아니냐는 판단할 수 있는 방법들 여러 가지가 있어요. 예를 들어 과거의 정부 정책 보도자료를 보면 가수요를 어떻게 판단하냐면 이런 거예요. 주택을 구매하는 사람이 기존의 주택 보유자다, 그럼 가수요라고 보는 거예요.

그리고 계속 늘어나고 있는 수요가 어떤 특정 지역에 집중되는 겁니다. 그것도 가격이 오르고 있는 지역에만 집중이 돼요. 이런 것들을 판단하면, 그러한 지역에서 벌어지고 있는 수요는 가수요라고 판단할 수 있다고 얘기했죠.

▷이상현 교수
그래서 이제 KB국민은행에서 그.. 발표한 자료 있지 않습니까. 주택거래가격지수하고 거래건수하고. 충격반응분석하고 분산분해분석, 그런 것들이 있어요. 그래서 잘 보면 소위 가격이 거래건수를 잘 설명합니다.

▶서기열 기자
아, 가격에 따라서 수요가 따라왔다. 가격 상승에 따라 따라왔다. 이렇게 분석이 결론이 났다는 거죠.

▷이상현 교수
네. KB은행에서 그 통계자료를 수집한 시점부터 지금까지 다 해봤는데, 전기간에 걸쳐서 그런 것들이 벌어졌고. 그러니까 가격이 거래를 끌고가는, 무슨 얘기냐면 가격이 높아지면서 거래량도 늘었다는 거죠. 그런데 이건 각 정부별로 끊어서 분석해도 마찬가지예요. 딱 하나 특이점을 보이는 때도 있어요. 이명박 정부때 그렇습니다.

▶서기열 기자
그렇군요. 가수요가 우리.. 이번 집값 상승을 이끌었다. 문재인정부가 25차례 대책을 내놨는데요. 초반엔 강력한 규제 대책을 내놨었고, 최근엔 공급대책도 굉장히 세게 내놨는데, 아직도 집값은 잡히지 않았어요. 무엇이 문제였을까요.

▷이상현 교수
조금 더 두고는 봐야되겠죠.

▶서기열 기자
그렇죠. 효과가 나타나려면..

▷이상현 교수
강력한 공급대책은 2월 4일 2·4 대책이란 형식으로 나왔으니까. 뭐 근데.. 두고봐야 알겠지만 짐작건대 크게 그렇게 효과적인 것 같진 않아요. 않은데 뭐가 문제냐면 아까 말씀드린 대로, 약간 저속해 보일 수 있는 표현입니다만 남의 다리 긁는다는 거죠. 주택시장에서 주택가격을 상승시키는 가장 큰 요인은 가수요였는데 지금까지의 문재인정부에서 있었던 모든 공급정책은 실수요자에 맞춰져 있었죠.

▶서기열 기자
방향이 잘못됐다.

▷이상현 교수
그런데 2·4 대책에서 조금 달라졌어요. 2·4 대책에선 이제 도심 재정비도 하고, 재개발·재건축도 하고, 이렇게 해서 방향이 조금 달라지긴 했는데, 그게 이제 이렇게 불붙기 시작한 시장의 수요를. 수요에 대응할 만한 충분한 공급이 되겠냐, 그거에 대해선 조금 의아하죠. 어쨌든 뭐 조금 지켜는 봐야할 것 같습니다.

최근에 보니까 이런 말씀도 좀 하시는 것 같더라고요. 집값이 오르기 시작해선 아무리 어떤 대책을 내놔도 소용 없다. 사실 집값이란 건 오르기 전에 준비를 해야죠. 오르고 난 다음엔 뭔가 이렇게 막 적극적으로 하잖아요 불타는 집에 불이 붙는 거, 그렇게 하면 시장 참여자들은, 만약 가수요라고 충분히 전제할 수 있다면 시장 참여자들은, 오 내 판단이 맞았어, 역시 내 판단이 맞았어, 그냥 밀고 가면 성공할 수 있을 거야, 대략 14년 전에 그랬던 것처럼 그런 생각을 하기 쉽습니다.

그럼 도대체 어느 정부에서 집값이 오르지도 않고, 오를 것 같지도 않은 상황에서 집값에 대비를 하냐고 물어볼 수 있는데, 이게 참 재미있는 대목이에요. 이명박정부에선 그걸 했습니다.

▶서기열 기자
이미 선제적으로 했다는 거죠.

▷이상현 교수
네. 이명박정부가 들어서면서 보금자리주택이란 걸 했잖아요. 강남의 요지입니다. 아주 좋은 자리예요. 그 공급계획을 한 번 읽어보시면 저는 조금 감동했어요. 어우 거기에서 쓰는 말 중에 두 가지가 정말 이제 저를 조금 감동하게 만들어었어요.

서울의 집값을 불안하게 만드는 건 도심 주택이 부족할 때 그런 일이 벌어진다는 겁니다. 주택을 아무리 공급해도 소용없다고 판단한 거예요. 우리나라, 서울 집값 막 오르고 있는데 아주 단적인 예로 저기 아주 먼 데. 섬이다, 섬. 외딴 섬에 한 10만 가구, 50만 가구 공급했다고 치면 당연히 서울 집값 안 잡히죠. 도심에 주택을 공급한다, 이게 중요하죠.

또 한 가지가 있었습니다. 이거 참 저는 혜안이라고 생각해요. 일회성으로 공급한다고 해서 집값이 지속적으로 안정되는 건 아니다, 늘상 공급할 수 있어야 한다는 거죠. 그러니까 도심 주택을 일회성이 아니고, 필요하다면 지속적으로 공급할 수 있어야 합니다. 그래서 보금자리주택을 시작했죠. 그리고 실제로 공급을 했고요.

저는 이명박정부의 보금자리 공급을 높이 평가합니다. 그래서 그렇게 해야 된단 이야기입니다 그 당시에 보금자리주택을 공급하려고 했을 당시 집값 상황을 한 번 보세요. 뚜렷한 상승세가 없었어요.

▶서기열 기자
선제적으로 충분히 좋은 위치에 공급을 하겠단실행에 옮겼던 것이다.

▷이상현 교수
네, 그리고 앞으로 어떤 정부든지 간에 그런 자세가 필요한 것 같아요. 집값 오른 다음에 대책 하겠다, 이거이거 안 됩니다. 집값 오르기 전부터 준비를 해야 됩니다.

▶서기열 기자
그런 차원에서 보면 문재인정부 정책에서 공공주도 재개발·재건축의 효과가 있을까요.

▷이상현 교수
음.. 효과가 있겠죠. 아마 기대한 만큼의 효과를 얻기는 좀 어렵겠죠. 그 이유는 이렇습니다. 공공 주도의 공급이잖아요. 공공 주도의 공급이라는 건 사실 노무현정부에서 시도를 했었어요. 우선 규제로 시작합니다. 세금 같은 것들, 법 규정을 이용해서 법 규제를 시작하는데. 노무현 정권도 그랬고 사실 노태우 정권에도 그랬습니다. 그리고 박정희 정부 때도 집값 상승 있었을 때 분양가상한제란 방식을 도입했죠.

노무현정부에서도 이제 규제의 방법으로 집값을 잡는 게 어렵다고 생각해서 공급을 하자는 논리가 아주 본격적으로 있었죠. 그때 무서워서 못 했죠.

▶서기열 기자
무섭다?

▷이상현 교수
네. 무섭다. 무섭다는 표현은 이제.. 이건 신문에 보도된 거니까. 노무현정부에서 강남은 공룡 같아서 소 몇 마리 던져준다고 해서 그렇게 집값을 잡을 수는 없다라고 주장하고 노무현 정부 내에서 공공 주도의 공급을 포기하죠. 그러니까 지금 문재인정부가 꺼내든 공공 주도의 공급정책이란 건 결단이라는 걸 아셔야 합니다. 이게 좋다 나쁘다를 얘기하는 건 아닙니다. 노무현정부에선 무서워서 못 했습니다. 그런데 이제 문재인정부에선 일단 시작을 한 거예요. 시작을 한 거예요. 그런데 이제 조건을 강력하게 붙이는 거죠. 공급인데 공공 주도다, 이렇게 한 겁니다.

▶서기열 기자
네. 오늘 이상현 명지대 교수님을 모시고 현재 집값 상승 원인에 대해서 이야기를 나눠봤습니다. 2부에선 앞으로 집값이 얼마나 오를 것인지에 대해서 이야기해보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 여러분의 내집마련 도우미 서기열이었습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 김윤화 PD 편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문

"文정부가 집값 못잡는 이유는…" 하버드 박사의 한탄 [집코노미TV]