전원주택 짓기 좋은 땅 고르는 5가지 비법

강화도에 농막을 짓고 ‘5도2촌’ 생활을 실천하고 있는 박춘성 작가는 세컨드하우스의 성공을 위한 핵심 요건 ‘땅’을 꼽았습니다. 농막을 짓기에 적합한 땅을 고르기 위해 입지도 좋아야 하고 전기, 수도 등이 연결될 수 있는지도 확인해야 합니다. 농막을 짓기 위한 좋은 땅을 고르는 비법을 공개합니다.

▶서기열 기자
자연 속 세컨드하우스가 중년 남성들의 로망일 수 있을텐데요. 농막 세컨드하우스를 짓기 위해서 가장 중요한 건 무엇일까요.

▷박춘성 작가
기본 베이스가 토지니까요. 좋은 토지를 선점하는 게 제일 중요하죠. 농막뿐만 아니라 아파트도 마찬가지이고, 집도 마찬가지이고. 땅값이 비싼 거지 집값이 비싼 건 아닙니다. 집값은 그냥 콘크리트 재료값이죠.

▶서기열 기자
그렇다면 어떤 땅이 농막 세컨드하우스를 위한 최적의 땅이라고 볼 수 있을까요.

▷박춘성 작가
그건 본인 취향마다 차이가 있는데요. 나는 정말 TV에서 나오는 자연인이다, 이거 있잖아요. 그것처럼 나는 정말 자연인처럼 살고 싶다. 외진 데서. 그러면 길도 없고, 사람도 없고, 주변에 아무 것도 없는 야산, 임야로 땅을 골라야겠죠. 그런데 나는 지금은 세컨드하우스로 쓰고 있지만 땅값이 오른다면 이거 팔아서 수익실현할 생각도 있다 그러면 투자 목적이라면 길이 잘 돼 있고 수돗물 잘 들어오고, 뭐 볕도 잘 들어오고, 누가 봐도 이 땅 사고 싶다라는 마음이 드는 그런 남들이 선호할 만한 땅을 골라야겠죠.

▶서기열 기자
그럼 1부에서 잠깐 말씀해주시기도 했지만 거주지와의 거리, 시간, 이런 부분도 있을 수 있고.

▷박춘성 작가
우선 거주지의 거리는 본인 거주지에서 차 타고 간다 치고 너무 멀면 지치거든요. 그래도 1시간이나 1시간 30분 이내에 갈 수 있는 거리여야 지치지 않고 매주 갈 수 있을 것 같고요.

▶서기열 기자
전기, 수도, 가스 이런 것들도 농막에 설치할 수 있는 것으로 알고 있는데요. 그런 것들까지 고려한 토지라면 어떻게 봐야할까요.

▷박춘성 작가
수도, 가스, 전기는 법적으로 다 허용되게 돼 있습니다. 그게 예전엔 농막에 수도, 가스, 전기가 못 들어왔죠. 하지만 농민분들이 항의 많이 했죠. 우리 농사 짓는 사람들은 뭐 배고플 때 밥도 지어먹지 말고, 추운 데 벌벌 떨면서 있으란 거냐고 항의 많이 했죠. 그래서 그게 법령이 개정돼서 이젠 가능합니다. 다만 농막이 있는 곳이 대부분 시골이니까 시골에 과연 수도배관이 들어오고 가스가 들어오고, 전기가 들어오냐. 이건 본인이 직접 확인해야겠죠.

전기 같은 경우는 전봇대 보면 되니까. 내가 사려는 토지 주변의 한 50m, 최대 100m 정도 이내 거리에 전봇대가 설치돼 있다면 그럼 전기 인입은 가능하다 보시면 될 것 같아요. 수도 같은 경우는 내가 사려는 토지에 차가 다니는 도로가 있겠죠. 그 수도배관이 차 도로 밑으로 깔려 있거든요. 차가 다니는 도로를 유심히 잘 쳐다보시면 차 도로가 예를 들어서 폭이 3~4m라 가정했을 때 중간에 한 1m 정도 안 되는 폭으로 커팅해놓고 다시 땜빵해 놓은 흔적이 있을 수 있습니다. 그런 흔적이 있다면 수도배관이 지나갔다는 것이거든요.

▶서기열 기자
아, 그게 수도배관의 흔적이군요.

▷박춘성 작가
그렇죠. 그리고 중간중간에 제수변이라고 해서 맨홀은 아니고 이만한, 이만한 사이즈의 수도배관을 잠그고 할 수 있는 제수변이란 밸브가 있습니다. 그런 게 있으면 수돗물 들어올 수 있겠구나라고 보시면 되는 것이고요. 그리고 가스는 농막 생활하시는 데 가스는 기대를 안 하시는 게 좋을 것 같아요.

▶서기열 기자
ㅎㅎ

▷박춘성 작가
제가 지금 하고 있는 강화도 읍내에도 아직 도시가스도 안 들어왔는데 시골에 가스 들어오기 힘들겠죠. 그래서 농막에선 대부분 현재 가스보단 전기 인덕션. 전기는 들어오니까. 전기를 주로 씁니다. 저 또한 지금 전기 인덕션 쓰고 있고요.

▶서기열 기자
화재 위험도 없고 괜찮겠어요.

▷박춘성 작가
그렇죠. 예. 훨씬 좋아요.

▶서기열 기자
정화조 공사가 필요할 것 같습니다. 그러면 이 부분은 또 담당 관청에 준공까지도 받아야 한다고 하는데 어려운 점은 없으셨는지요.

▷박춘성 작가
싱크대라든가 화장실을 쓰려면 정화조가 있어야겠죠. 정화조도 큰 어려움이 없습니다. 돈만 들이면 돼요. 어차피 정화조 정도는 직접 할 수 있는 건 아니지 않습니까. 그 업체에게 농막과 정화조와 수도와 모든 것을 일체로 줄거냐, 아니면 그걸 업체별로 찢어서, 찢어서 줄 거냐 이런 차이지. 어쨌든 정화조는 직접 못 하고 외주를 주는 거니까 크게 어려움은 없습니다. 다만 이제 시골 현지 업체 중에서 가끔 가다 보면 뭐랄까 사기꾼까진 아니지만 되게 책임감 없으신 그런 정말 영세한 업체들도 많으니까 그런 걸 조심해야겠죠.

▶서기열 기자
농막이 결국 농지에 올리는 건물인 만큼 법적인 부분도 신경쓰지 않을 것 같습니다. 그래서 사실 인허가 대상은 아니지만 신고는 해야 한다고 들었습니다.

▷박춘성 작가
예 맞습니다. 이건 법을 해석하기에 따라 다른데, 제가 법 전문가는 아니지만 나름대로 많은 자료를 찾아봤는데, 어떤 사람은 농지법에 의거한 시설이기 때문에 별도로 신고할 필요가 없다라고 주장하는 사람도 있는데. 문제는 주무관청, 즉 군청이 대부분이죠. 군에 속해 있으니까. 군청의 공무원분들 입장에선 어쨌든 건축법에 근거하자면 불법건축물이거든요. 그럼 아무리 농지법에 의거한 농막이라 하더라도 농지법을 활용한 농정과, 거기선 오케이 해줄 수 있다 치고. 하지만 건축과는 건축법을 근거로 업무를 보는 과지 않습니까.

▶서기열 기자
두 군데를 다 고려해야 된다는 얘기네요.

▷박춘성 작가
그럼 건축과 입장에선 아무리 농지법에 의한 농막이라도 이건 건축법에 의거한 불법건축물이 되는 거죠. 그래서 나름대로 그 두 개의 사이를 조율한 결과가 가설건축물축조신고, 그러니까 허가가 아니라 신고. 신고까지만 하면 봐줄게라는 식으로 조율이 되는 것으로 볼 수 있고요. 실제로도 군청에 가서, 본인이 토지 매수한 다음에 군청에 가서 이 토지에다 농막 놓을 거예요라고 얘기만 하면 거기서 지적도 하나 뽑아줘요.

물론 군청마다 다릅니다. 제가 했던 사례는 그래요. 강화군청에선 담당자가 되게 친절하셔서. 친절할 수밖에 없어요. 요즘 민원 하나, 하나 들어올 때마다 바로 전화와서 친절도, 이상한 요구 안 했는지, 돈, 금품 요구 안 했는지 바로바로 물어보더라고요. 공무원분들도 그거 알아서 그런지 친절하게 하더라고요.

바로 농막 신고하러 왔다 하면 바로 지적도 하나 뽑아주고, 여기에 어느 위치에 놓을 건지 표시해달라. 표시하고. 서류서에 본인 인적사항 써주고, 그러면 바로 끝이면 끝. 그러면 앞으로 한 2~3일 있다가 신고필증. 이 사람은 가설건축물축조신고를 완료했습니다라는 필증을 찾으러 오라고 합니다. 그거만 받아가면 끝입니다.

▶서기열 기자
그럼 생각보다 굉장히 간단하네요.

▷박춘성 작가
아주 간단하죠.

▶서기열 기자
그리고 농지를 구입하고 난 다음에 컨테이너를 설치하셨는데요. 주말농장을 운영하시면서 휴식공간으로서 기능하게 될 이 농막을 고를 때 어떤 부분을 중요하게 생각하셨는지요.

▷박춘성 작가
일단 저와 같은 40대 초중반의 뭐 중년 남성이란 가정 하에 말씀드리자면, 본인이 노총각이 아니라면 가장 먼저 고려해야 할 대상은 와이프의 취향입니다.

▶서기열 기자
ㅎㅎ

▷박춘성 작가
저도 와이프 취향을 고려하지 않고 비용을 싼 것으로 하겠다고 바닥에 전기 온돌 판넬도 안 깔고, 뭐 깡통 컨테이너로 했다가 많은 욕을 먹었습니다. 여름엔 괜찮았는데 와.. 겨울에 날 추워지니까 진짜 얼음장이더라고요.

▶서기열 기자
그래서 겨울엔 거의 안 가셨다고.

▷박춘성 작가
그렇죠. 이게 어쨌든 거주목적으로 쓰면 안 되는 거예요. 농지법에 근거해서. 그래서 실제론 그렇게 하더라도 겉으론 나는 농막에 농사 지으러 가는 것입니다 이렇게 해야 되는 건데. 그래서 농막에선 주말마다 가서 농사를 짓는 게 주목적이다 보니까.

▶서기열 기자
컨테이너의 시장 가격은 어떻게 되나요. 평균대는 어느 정도고, 높은 가격은 어느 정도인가요.

▷박춘성 작가
그게 사람의 취향에 따라서 내가 얼만큼 예쁘게 꾸밀거냐에 따라서 달라질텐데. 비싸게 해도 3000만원 안 넘어요. 비싸게 해도 2000만원 정도면 복층구조로 돼있는 마치 북유럽풍 원목구조로 돼있는 멋있는 걸 할 수가 있으니까. 그냥 아무 것도 없는 깡통 컨테이너, 쉽게 철재 컨테이너도 있고 내부에 그냥 합판 마감돼 있는 그런 게 한 300만원 정도? 300만~400만원 정도. 중고로 사면 한 200만원 정도로 살 수 있어요.

▶서기열 기자
중고 시장도 있군요.

▷박춘성 작가
그런데 기본적으로 화장실이 있어야 될 거 아닙니까. 화장실, 싱크대, 그리고 붙박이장, 이런 것들 포함하면 그것들 포함해. 운반, 설치비 포함해서 700만원 정도 보시면 될 것 같습니다.

▶서기열 기자
평균..

▷박춘성 작가
컨테이너로 했을 때, 컨테이너 기준으로 난방까지, 전기온돌 판넬하고 이런 것들까지 포함하고 단열재를 일반 스티로폼이 아니라 우레탄폼으로 해서 고급단열재를 쓰신다면 그럼 한 1000만원 정도 들여야 할 것 같고요.

단열은 별로 신경 안 써도 돼, 나는 겨울에 안 쓸 거야, 이러실 거라면 단열재 스티로폼으로 넣고 바닥에 전기온돌판넬 하지 말고 그냥 전기장판 갖다 깔면 되고. 그렇게 하시면 제가 했던 700만원 정도.

그리고 나는 정말 화장실도 안 쓰고 싱크대도 필요 없어, 말 그대로 공간만 있으면 돼, 그러신다면 한 300만원 정도로 컨테이너를 구할 수 있겠죠.

▶서기열 기자
어느 정도 만족스러우신지, 삶에 대해서 한 번 얘기해주십시오.

▷박춘성 작가
지금 현재 제 상황대로 말씀드리면 저는 제3의 직업을 찾는 거라고 생각합니다. 제1의 직업은 어쨌든 군인이었고요. 군생활을 좀 오래했으니까. 제2의 직업이 이제 건설 쪽. 뭐 물론 시공, 건설회사에서 근무했다가 지금은 강단에 서있기도 하지만 어쨌든 건설 분야입니다. 그런데 이런 건설 분야의 이런 자문, 컨설팅, 이런 것도 일반 직장인보단 오래 하겠지만 나이가 한 60대 중후반 넘어가면 안 불러줄 거예요 잘. 본인이 갖고 있는 경험과 지식이 너무 시대에 뒤처져 있기 때문에.

요즘 같은 시대는 본인이 사고만 안 나면 100세까지 살 수 있지 않을까 싶습니다. 어쨌든 소득은 계속 올려야 하는데 나이 먹으면 안 써줄 거고, 그런데 저 같은 경우는 강화도 농막을 해봄으로써 실제 주말농장을 운영해봤고. 제가 작년에 당근, 옥수수를 키워봤는데, 제 똥손에도 이게 잘 자라는 걸 보면서, 그러면서 정말 농사를 앞으로 정말 세 번째 직업으로 하겠다는 마음을 먹게 됐고요. 그래서 바로 농업 사업자등록도 했고요.

가적으로. 여기는 경제하고 이런 쪽의 주제니까 있는 그대로 말씀드려도 될 것 같은데. 나름대로 부동산투자를 많이는 아니고 좀 하고 있습니다. 관심을 많이 갖고 있고요. 작년에 잘 아시겠지만 정책의 변수로 인해서 전셋값이 엄청 올랐죠. 전셋값을 엄청 올려 받았습니다. 마침 또 제 집에 계시던 세입자분들께서 천사표여서 계약갱신청구권을 안 쓰시더라고요. 집을 사서 나가신대요. 너무 전셋값이 올라서, 이 돈이면 집을 사서 나가신대요. 그래서 저는 전셋값을 많이 올려받았고. 뭐 그렇게 하다 보니까 여유자금이 좀 생겼습니다.

그래서 작년에 농사를 앞으로 세 번째 직업으로 생각하니까 정말 제대로 농사를 해보고 싶었습니다. 통상 300평, 약 1000㎡ 이상의 농지를 갖고 있어야 농지원부라는 걸 만들 수 있어요. 그 농지원부가 있어야 국가가 인정해주는 농민이 되는 것입니다. 그래야 농업경영체라든가 뭐 농협 같은 데 조합원으로 가입할 수 있고, 각종 면세 혜택도 가능하고. 그런 걸 위해서 1000㎡ 이상의, 제대로 된 농사를 할 수 있는 농지를 찾기 시작했고. 그러던 와중에 마침 가격이 맞는, 급매로 나온 좋은 땅을 골랐습니다.

처음 계획은 현재 컨테이너 농막에서 주말에 있으면서 왔다갔다 해서 농사를 짓는 것이었는데, 나름 강화도가 무지 넓어요. 거기서 거기까지 편도 30분이 걸리더라고요. 몇 번 왔다갔다 해보니까 못 가겠더라고요. 그래서 고민 끝에 그래서 그 토지를 넘겨드리게 됐죠. 저의 세번째 직업은 앞으로 앞으로 50대 중후반이 넘어가면서부터 농부. 물론 전업으로 농부만 하겠다는 것은 아니구요 강의 컨설팅을 같이 병행해서 제 3의 직업을 얻은 게 너무 만족스럽고 그게 가장 큰 수확이라고 생각합니다.

▶서기열 기자
이상으로 박춘성 작가님이었습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 김윤화·조민경 PD 편집 박성길 차장·조민경 PD
제작 한국경제신문

전원주택 짓기 좋은 땅 고르는 5가지 비법 [집코노미TV]