내집 마련 어떻게 할까…무주택자, 전매 가능한 분양권 노려라

다락같이 올라버린 집값에 좌절하는 2030세대가 많다. 월급도 적고, 모아놓은 종잣돈도 많지 않다. 수도권에 내 집을 마련하는 것은 불가능해 보인다. 그렇다고 3기 신도시 사전청약을 기대하기도 쉽지 않다. 청약가점이 낮은 30대 싱글에게는 언감생심이다.

전세를 끼고 집을 사 놓기도 한다. 있는 돈을 다 털어 전세를 끼고 집을 사고 나서 월세집에 거주하기도 한다. 종잣돈 모으는 속도가 집값 상승 속도를 따라가지 못한다고 판단한 이들의 고육지책이다.

1억원 안팎의 종잣돈을 모아둔 2030이라면 분양권 매수도 훌륭한 대안이다. 물론 대한민국에서 내 집을 가장 싸게 마련할 수 있는 방법은 청약 당첨이다. 청약은 분양가의 절대값이 싸다는 장점도 있지만 계약금만 있어도 도전할 수 있다. 중도금의 대부분을 빌려주는 까닭이다. 3년이라는 짧지 않은 기간 동안 가격 상승도 기대할 수 있다.

사정이 이렇다 보니 올 들어 수도권에서 양평, 가평, 연천 등 군 단위의 비조정지역까지 청약 열풍에 휩싸였다. ‘양평역 한라비발디 1·2단지’는 평균 13.51 대 1의 경쟁률을 기록했다. 가평과 연천에서도 청약 최고 경쟁이 나왔다. 규제지역에 비해 청약조건이 까다롭지 않아서다. 만19세 이상의 세대원, 청약통장 가입기간 1년 이상, 지역별 예치금 조건만 충족하면 다주택자도 청약이 가능하다. 또 서울, 경기, 인천 등 수도권 거주자에게 청약의 문이 열려 있다. 입주자 모집공고일 이전까지만 해당 지역에 전입하면 당해 조건에 해당된다. 이 때문에 전략적으로 내 집 마련에 도전하는 이도 많다. 전매 제한기간은 6개월로 짧다 보니 수도권 규제지역 내에서 내 집 마련이 어려운 실수요자에 투자수요까지 가세하는 형국이다.

그러나 당첨을 장담할 수 없는 게 청약의 가장 큰 한계다. 그래서 전매가능한 분양권을 옥석을 가려 매수하는 것을 추천한다.

분양권 매수에 들어가는 비용은 크게 계약금(보통 분양가의 10%)과 프리미엄이다. 나머지 돈은 대부분 중도금대출 승계를 통해 조달할 수 있다. 수도권에서 1억원 안팎의 종잣돈만 있으면 도전 가능하다. 새 아파트 희소성 공급부족 등 때문에 실제 입주가 이뤄지면 분양권 가격이 오르는 게 보통이다. 최근 입주한 수도권 모 아파트는 분양가 4억원에 입주 시 KB시세가 8억원을 넘었다. 이런 사례는 흔하다.

분양권은 현 부동산 시장의 트렌드인 신축 선호현상과 맞물려 안정적인 내 집 마련 수단으로 인식된다. 물론 웃돈을 얹어주고라도 매수할 수 있는 가치가 있는지 검증하는 과정은 필수다. 같은 돈이라도 자산 파킹을 어디에 하느냐에 따라 총자산의 규모가 달라지기 때문이다.

서울에선 거래 가능한 분양권이 없다. 2023년 이후에는 수도권, 광역시에서도 전매 가능한 분양권이 사라질 것이다. 작년 9월22일 이후 모집공고 분부터 수도권과 광역시에선 3년간 전매를 할 수 없게 됐다. 신축 아파트는 분양가 대비 여유 있는 자본을 가지고 있는 실수요자에게 허락되는 그들만의 상품이 될 것이다.

현재 경기와 인천에 전매 가능한 분양권이 120여 단지로 집계된다. 이마저도 2023년까지 순차적으로 입주를 마치면 수도권과 광역시에 전매 가능한 분양권은 사라진다. 내 집 마련을 원한다면 짚어봐야할 상품임에 틀림없다. 아직도 내 집 마련의 기회는 남아 있다.

박성혜 플랩자산연구소대표