도쿄 시내의 빌딩들. / 사진=게티이미지뱅크
도쿄 시내의 빌딩들. / 사진=게티이미지뱅크
최근 미국의 테이퍼링(양적완화 축소) 우려로 시장의 변동성이 커져서 인지 주식에 대한 피로감을 이야기하는 투자자들이 많아졌습니다. 이 때문인지 최근 고객 미팅 중 시장을 크게 벗어나는 공격적인 수익률 보다는 적정한 수준의 꾸준한 배당 수익을 원하는 수요가 증가하고 있습니다. 주식 시장에 상장된 리츠와 인프라펀드에 대한 문의가 많아졌습니다.

한국과 일본시장에 상장되어 있는 리츠에 관련해서 이야기해 보려고 합니다.

1960년대 미국에서 도입된 리츠는 1990년대 중반 까지만 해도 일부 국가에서만 시행됐습니다. 하지만 2000년대 이후 전 세계적으로 확산됐습니다. 2020년 3월 말 기준으로 미국 약 1183조, 일본 114조, 호주 113조, 싱가폴 55조, 한국 약 51조 등의 시장 규모를 보입니다. 미국의 규모가 압도적으로 큰 이유는 퇴직연금에 리츠가 오래 전부터 편입돼서입니다.

리츠 제도의 기술적인 세부내용은 국가별로 차이가 있지만, 일반적으로 알고 있는 몇 가지 공통적인 투자 포인트들이 존재합니다. 소액으로 하는 부동산 투자, 안정된 배당수익, 인플레이션의 방어, 물건의 분산투자, 환금성(상장리츠) 등이 그 장점으로 꼽힙니다.

일본의 경우에는 리츠 관련 약 60여개 종목이 상장되어 거래되며, 한국의 경우는 약 15개의 리츠가 거래되고 있습니다. 한국, 일본에 상장되어 있는 리츠를 아래의 [표]와 같이 정리해 보았습니다.
변동성 커진 증시…일본·한국 '리츠'로 대안 찾는다면[지민홍의 일본주식 가이드]
일본시장에 상장된 보통 주식의 최소 거래단위가 100주인 것에 비해 일본 상장 리츠의 경우, 매매거래가 1주 단위입니다. 주당 금액이 비싸기 때문입니다. (대부분 일본 리츠의 주당가격은 원화 100~700만원 사이). 보다 더 소액단위의 투자는 東証REIT指数(동경시장에 상장된 리츠 지수)를 추종하는 리츠ETF를 활용할 수 있습니다. 대표적으로 NEXTREIT(1343), iS코어J리츠(1476), 상장인덱스펀드J리츠(1345), NZAM리츠(1595) 등이 있습니다.

주식이 각자 사업을 영위하는 분야가 있듯이 리츠도 다양한 카테고리와 각각의 특성이 존재합니다. 예를 들어 주거용 리츠, 소규모·대규모 오피스 리츠, 리테일 리츠, 호텔 리츠, 물류 리츠, 데이터센터 리츠 등 각 리츠가 투자하는 물건별로 리츠의 성격을 파악할 수 있습니다. 이는 대외 경제상황에 따라 당연히 다른 수익률을 보이게 됩니다.

쉬운 최근의 예로는 [표]에서도 알 수 있듯 호텔 리츠의 낮아진 수익률입니다. 이는 전 세계적으로 공통된 특성입니다. 코로나로 인한 외부활동의 제한, 호텔과 각종 시설의 영업정지를 생각하면 왜 배당수익이 줄어들고 수익률이 낮아졌는지 직관적으로 알 수 있습니다.

재택근무 증가에 따른 사무실 활용의 변화 등은 오피스 리츠에 어떠한 영향을 미칠지도 중요합니다. 더많은 소비자가 e커머스 시장으로 이동함에 따라 전자 상거래를 위한 물류 시설은 얼마나 확장될지 등 외부 변수 상황을 잘 살펴보는 것도 필요합니다.

이렇듯 임대 소득이 감소될 때에는 당연히 배당에 영향을 미칠 수 있습니다. 상장된 리츠의 경우는 금융시장 변동성에도 역시 노출되는 점은 유의할 점입니다. 리츠는 유상증자를 받아 신규 자산을 매입하는 경우들이 많습니다. 이때 신규 매입 자산이 수익을 더 발생시킬 수도 있지만, 투자가 잘못될 경우 수익률은 떨어질 수 있습니다. 오랜 기간 유상증자에 실패하는 것 자체도 내가 투자하고 있는 리츠가 성장하지 않고 있으며, 기존 한 자산에만 의지하는 위험을 갖게 됩니다.
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어디에도 절대적인 투자 수단은 없습니다. 리츠나 인프라펀드가 높은 배당을 주는 것도, 상대적으로 시장의 변동성에 덜 노출되어 있는 것은 맞지만 늘 본인 투자자산에 대한 점검은 필요합니다.

높은 기대 수익률을 가진 투자자들에게는 리츠나 인프라펀드는 매력적이지 않을 수 있습니다. 막연하게 높은 배당수익률과 소액 부동산 투자라는 컨셉으로 접근하기 보다는 먼저 본인의 투자 성향을 파악하고, 상황에 맞게 얼마만큼 포트폴리오에 담아갈 것인가, 담지 않을 것인가, 담았다면 비중을 높일 것인가 줄일 것인가, 어떤 리츠를 매수 할 것인가 등 리츠 역시 명확한 투자 포인트를 설정하고 투자에 나서야 한다고 생각합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 지민홍 신한금융투자 한남동PWM센터 PB팀장

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