생애최초 주택 구입 가구 등 실수요 가구의 금융제약을 점진적으로 낮춰줘야 한다는 국책연구기관의 정책 제언이 나왔다.
등록임대는 임대료를 주변 시세보다 낮게 책정했을 때 세제 혜택을 주는 방식으로 개편해야 한다는 조언도 제시됐다.
국토연구원은 24일 국토정책 브리프 '주택시장 영향요인과 향후 정책과제'를 내고서 이같이 밝혔다.
연구원은 "실수요자에 대한 지원이 중요한 이슈가 되고 있으며 특히 젊은 층, 사회진입 계층 지원에 대한 이슈가 지속적으로 부각될 가능성이 크다"고 밝혔다.
연구원은 "주택 구입과 관련한 차입 제약은 생애최초 주택 구입 가구에서 가장 높고, 주택담보대출비율(LTV) 제약이 총부채상환비율(DTI) 제약보다 더 강하게 작용하는 경향이 있다"고 분석했다.
이어 "사회진입 계층과 생애최초 가구 등 차입제약이 높은 주택 실수요 가구에 대해 점진적으로 지원을 강화해야 한다"며 "주택금융신용보증기금 등이 40대 이하 청년층을 대상으로 '청년생초주거안정보증'(가칭)이나 임차가구 대상으로 '자가전환생초보증'(가칭)을 마련해 이들이 주택을 마련할 때 금융 제약을 완화해주는 프로그램을 운영하는 방안을 검토할 만하다"고 밝혔다.
이와 함께 연구원은 실거주자에 대한 보유세 분할납부나 납부이연제도 검토할 것을 제의했다.
연구원은 "코로나19 등으로 인한 경기침체로 실수요층 일부는 실질보유세 부담이 커질 수 있다"며 "세금을 12개월 분할납부할 수 있도록 분납 제도를 확대 개편하고 소득이 적은 실수요 고령층과 장애인, 고용 위기 가구 등에 보유세를 이연하는 프로그램 등을 시행하는 방안을 검토할 수 있다"고 밝혔다.
연구원은 등록임대에 대해선 "세제 혜택에 비해 공공성이 낮다는 비판이 있으므로 시세보다 저렴하고, 낮은 임대료 상승률을 적용할 경우 세제 혜택이 연동되도록 개편하는 방안을 검토해야 한다"고 밝혔다.
프랑스나 호주 등 해외 주요국은 시세의 80% 이하 등으로 저렴하게 임대주택을 공급할 때 세금 등의 인센티브를 부여하는 등 임대료 수준과 연동하는 인센티브 체계를 갖추고 있다고 연구원은 설명했다.
연구원은 외국인 주택 관련 제도도 정비해야 한다고 밝혔다.
연구원은 "외국인 주택 구입에 대한 정의를 재정립해 실거주 목적일 경우에만 구매할 수 있게 하고, 비거주 외국인에는 구입을 제한하거나 관리감독을 강화하는 등 촘촘한 정책체계를 마련해야 한다"고 밝혔다.
이와 관련해 외국인 투자로 주택시장 변동성이 커진 국가들은 외국인의 기존주택 구입을 제한하고 취득세, 양도세, 빈집세 등 세금과 금융규제를 강화하고 있다는 것이 연구원의 설명이다.
연구원은 주택수급 등을 고려했을 때 당분간 연간 주택공급 물량을 45만~50만호(수도권 27만~30만호) 이상 유지해야 한다고 제언했다.
그러면서 "주택공급 물량이 2023~2025년 급격하게 증가하고 그 이후엔 본격적인 시장안정기가 찾아올 것"이라고 예상하고 "2027~2028년 목표를 40만호 내외(수도권 25만호 )로 점차 줄이는 방안을 검토해야 한다"고 밝혔다.
연구원은 "작년 7·10대책 전후 주택에 대한 수익률 변화를 시뮬레이션한 결과 다주택자(2주택자·4년 보유)의 수익률은 3~4%포인트 하락했고, 2년 이내 단기매매 수익률은 1주택자는 6~7%포인트, 다주택자는 10%포인트 내외의 큰 폭으로 하락했다"고 분석하기도 했다.
