다주택자, 결국 집 내놓을 것…하반기에 매물 쏟아질 이유

실무와 이론을 겸비한 박은정 감정평가사는 올 상반기 주택시장의 거래 감소가 하반기에 더 심화될 수 있다고 내다봤습니다. 유주택자는 강화된 세제 등으로 추가로 구입하기 어려운 상황이고 무주택자들은 대출이 막히면서 너무 올라버린 집값을 감당할 수 없는 상황이란 분석입니다. 다주택자들은 이미 다수가 증여로 주택을 정리했고, 일부 정리하지 않은 사람들은 하반기 보유세 고지서를 받으면 매물을 내놓지 않을 수 없다고 진단했습니다. 다주택자의 매물이 나오면 집값 하락을 가속화할 것이라고 전망했습니다.

누구나 내집마련 하는 그날까지. 오늘은 박은정 감정평가사님 모셨습니다. 안녕하십니까.

박은정 감정평가사님은 연세대 도시공학과를 졸업하시고, 건국대 부동산대학원에서 석사를 받으셨습니다. 2003년부터 한국감정원에서 14년 동안 감정평가사로 활동하셨고, 그러면서 실무 경험을 많이 쌓으셨습니다. 미국 감정평가사, 정비사업 전문관리업자 등 자격증도 갖고 계시고 이 분야에서 이론과 실무를 겸비한 전문가라고 볼 수 있을 거 같습니다. 박감사란 이름으로 유튜브 채널 ‘박감사 리얼아이’를 운영하고 계시고 최근에 《대한민국 부동산을 보는 눈》이란 책을 내셨습니다.

▶서기열 기자
이 책을 읽어보니까 집값에 대해서 하락할 가능성이 높다고 전망하셨더라구요. 그리고 연초에 저희 채널에 나오셔서도 서울 집값 하락을 전망하셨구요. 올 들어 현재까지 집값 추이를 보면 그렇지 않은 움직임들이 보이는데 상반기 시장 흐름을 분석해주실 수 있을까요?

▷박은정 감정평가사
일단 추이라고 일컬어지는 걸 뭘로 판단하셨는지를 보면, 주로 통계로 발표되는 수치를 의식하셨을 거예요. 부동산원이나 KB시세 뭐 이런 걸 보면 집값이 오르고 있다, 상반기도 올랐다 이렇게 판단하는데 이 조사가 어떻게 이뤄지는지를 보면 거래가 없더라도 호가 위주로 이제 중개업소에 구두 조사를 통해서 조사를 하거든요. 그러면 이제 지금 매도자 입장에서 원하는 가격 수준을 일단 조사가 되는 거고 실제 그럼 그 가격이 이 지역의 시세냐고 볼 수 있는지 저는 의문이 있구요.

실제로 거래는 굉장히 많이 줄었거든요. 작년 말에 서울의 통계를 보면 작년 말 같은 경우에 12월에 7000건 정도 거래가 됐으면 1월에는 5000건, 2월 3월에는 3000건, 4월에는 2000건 좀 넘는 수준으로 거래량이 급감했어요. 거래가 안 되는 상황에서 실거래가를 보면 높은 거래, 고가의 거래 아니면 저가의 거래 이런 식으로 혼재돼있거든요. 그런데 시세로 조사되는 건 이제 신고가로 맞춰져서 조사가 돼있으니까 실제로 이게 가격이 정말 올랐다고 볼 수가 있느냐라고 저는 생각을 합니다. 오히려 거래가 줄어들었다는 의미는 그만큼 시장에 참여할 수 있는 사람이 많이 줄어들었다는 것을 뜻하고. 그만큼 가격의 하락 압박이 많이 있다고 판단이 되구요.

또 거래 동향을 보면 2019년도 같은 경우에는 많이 가격이 오른다고 하니까 많은 사람들이 거래를 했고, 그에 따른 갈아타기까지 이어지면서 거래량이 많았고, 2020년도 같은 경우에는 갈아타기는 좀 끊긴 현상이 나타나요. 2030이 패닉바잉을 하면서 참여를 하지만 법인들이 매물을 풀어내면서, 법인이 다시 주택을 사진 않았잖아요. 갈아타기가 되는 건 아니니까. 실제적으로 그런 거래가 많았더라도 거래의 행태를 보면 달라진 양상을 볼 수가 있고. 올해 들어서 영끌로 들어올 수 있는 수요 자체도, 대출 규제나 이런 걸로 많이 막혔기 때문에 지금과 같이 거래가 급감하는 현상을 보이고 있고. 이거는 이제 하반기가 되면 더 어려워질 수 있다고 생각합니다.

▶서기열 기자
그러면 사실 통계상으로 나타나고 있는 이런 실거래가를 보면 여전히 서울 부동산 가격이 오르고 있다고 보여지지만 사실 실제로 내부를 들여다보면 그렇지 않다. 어느 정도 살 사람은 웬만큼 다 샀고, 더 이상 수요가 끌어오르기 쉽지 않은 상황이다.

▷박은정 감정평가사
이미 주택을 갖고 있는 사람 같은 경우에는 더 여러 채를 소유하기 힘든 구조인 상황이고, 없는 사람들은 대출을 낼 수 없는 상황이기 때문에 더 수요가 더 줄어들 수 밖에 없는. 그러니까 현실적으로 참여할 수 있는 사람, 이 고가에 참여할 수 있는 사람이 많이 줄어들기 때문이 이런 거는 가격 하방 압력의 요인으로 판단이 됩니다.

▶서기열 기자
방금 말씀하신 부분에서 유동성도 살짝 언급하신 거 같아요. 집을 팔려는 매도인과 사려는 매수인의 유동성이 가격에 영향을 미친다고 하셨습니다. 기준금리는 여전히 낮은 수준인데 매수인은 정부의 강도 높은 대출 규제로 자금을 빌리기 어려운 상황이고. 부동산 시장에서 유동성은 어떻게 분석하시나요?

▷박은정 감정평가사
일단 유동성은 금리와 많은 연관을 갖고 있잖아요? 금리라는 것 자체가 부동산에만 영향을 주는 요소가 아니에요. 전반적인 경제에 영향을 미치는 게 크기 때문에 금리에 대해서도 섣불리 올리거나 내리거나 이러는 게 어려운 거거든요.

유동성은 금리와 굉장히 상관관계가 많이 있는데 금리가 낮으면 유동성이 많이 풀리는 형태로 가잖아요. 금리를 부동산 시장만을 위해서 조정할 수가 없어요. 금리가 경제에 미치는 영향이 워낙 크기 때문에. 지금 또 코로나 상황이고 그래서 전반적으로 다 저금리 기조를 유지하고 있어요.

▶서기열 기자
그렇죠 금리를 낮춰서 자금을 풀어서 경제를 활성화하기 위해서.

▷박은정 감정평가사
그런데 그 부분에 대해서도 실질적으로 효과가 있는냐 없느냐에 대해서 논란이 많고. 무조건적으로 금리를 내린다고 경제가 활성화되지 않는다는 것을 우리가 경험을 통해서 알고 있잖아요. 그런 상황인데, 향후 상황이 불투명하니까 아직은 금리를 조정하고 있지 않지만 시장 금리는 올라가고 있거든요. 금리가 올라가고 있다는 것은 시장에서 돈을 구하기가 그만큼 힘들다는 뜻이거든요.

그리고 유동성 측면에서, 부동산 시장에서 유동성 측면에서 보면 부동산시장에 참여하는 사람들이 가계란 말이에요. 특히 아파트 같은 경우는 가계를 대상으로 하는 시장이에요.

▶서기열 기자
주택은 가계를 대상으로 하는.

▷박은정 감정평가사
그래서 청약 같은 경우에는 가계와 기업 간의 거래로 볼 수 있는데. 이러한 이미 분양을 받으신 분들 같은 경우는 자신이 갖고 있는 유동성이 전부다 중도금을 내고 잔금을 내고 이런 거를 통해서 기업으로 유동성이 흘러가는 구조가 될 거고.

가계와 가계 간의 거래에 있어서는 어떤 새로운 사람이 유동성을 끌어와서 남의 집을 사줘야 집을 갖고 있는 사람이 유동성을 확보할 수 있잖아요? 그래서 집을 또 갈아타기를 하면서 거래도 이어질 수 있는데 이 부분이 끊겼다. 그래서 시장에 돈이 많은 거 같이 보이지만 실제로 부동산 시장에서 유동성은 거의 말랐다고 볼 수 있습니다.

▶서기열 기자
이미 충분히 거래가 이뤄졌고, 자금도 많이. 금리도 올라가는 상황에서 유동성이 줄어들었다.

그리고 수요와 공급을 근거로 집값을 전망하는데요. 책에서 공급이 부족하다는 주장이 거짓이라고 말씀하셨어요. 그렇다면 공급이 충분한 게 맞을까요? 여전히 사람들이 느끼기에는 충분하지 않다고 느끼는 분들이 많은 거 같은데. 서울 주택은 이제 수요보다 공급이 더 늘어나는 순증의 시대에 접어들었다고 봐야될지.

▷박은정 감정평가사
기자님이 생각하시기에 공급이 얼만큼 돼야 충분하다고 생각을 하세요?

▶서기열 기자
글쎄요. 집을 사고싶은 사람의 수요를 충분히 소화시켜야하지 않을까 생각하는데요.

▷박은정 감정평가사
결국은 수요가 어느 정도냐에 따라서 공급은 충분할 수도 있고, 부족할 수도 있다는 얘기거든요. 그러면 현재 수요는 아파트 시장의 수요를 생각해보면, 실질적으로 내가 살기 위해서 사는 수요하고, 그 다음에 내가 이걸 통해서 어떤 이익을 볼 수 있다고 생각해서 들어오는 투자 수요가 있는데. 현재는 투자 수요가 굉장히 많이 들어와 있는 상황이잖아요.

▶서기열 기자
거주 수요와 투자 수요로 나눈다면 현재는 투자 수요가 많은 상황이다.

▷박은정 감정평가사
예. 그렇기 때문에 투자를 하려는 사람들이 내가 한 채가 아니라 열 채가 필요하다고 하면 아무리 많은 수를 공급을 하더라도 항상 공급은 부족할 수 밖에 없어요. 그렇기 때문에 공급이 부족하다는 말이 성립이 어렵다는 거죠. 계속 공급 부족을 얘기했지만 실질적으로 정말 집을 필요로 하는 사람을 충족시킬 만 한 공급이 충분히 되고 있다고 저는 생각합니다.

▶서기열 기자
실수요자를 위한 공급은 충분히 되고 있다. 그런데 투자 수요로 접근하신 분들에 대한 수요까지는.

▷박은정 감정평가사
그건 다 맞춰드릴 수가 없는 거지요. 투자를 통해서 열 채든 백 채든. 최근에 기사가 나왔지만 세 모녀가 500채 갖고 있는 경우도 있잖아요. 그 사람들이 원하는 수요까지 채워주려면 아무리 많이 공급을 해도 부족한 거죠.

▶서기열 기자
그리고 6월1일부터 양도소득세 중과세율 인상, 종부세율 인상 등 세금 부담이 커지게 됩니다. 그로 인한 매물이 쏟아져나오며 집값이 하락할 거란 전망하는 분들도 계신데 6월까지 이제 얼마 남지 않았는데 아직 많이 나오지 않고 있는 거 같은데. 현재 시장 흐름은 어떻게 보시나요?

▷박은정 감정평가사
일단 현재 6월1일 이후 매물이 사라진다고 많이들 얘기하는데 이거는 많이 잘못됐다고 생각해요. 이미 집을 여러 채 갖고 계신 분들은 포트폴리오 정리를 끝냈어요. 증여 자체가 작년 재작년에도 많이 있었고, 올해도 또 많이 이어지고 있는데. 올해 하시는 분들은 어떻게 보면 조금 늦은 감이 있으신 거죠.

▶서기열 기자
아.. 늦게 한 거군요. 이미 작년에 웬만큼 끝났다.

▷박은정 감정평가사
네. 부자보고서를 은행들에서 발표를 하잖아요. 거길 보면, 자산 구성을 보면 현재 상태를 유지하겠다는 의견이 많아요. 부자들 같은 경우에. 내용을 보면 똘똘한 한 채 같은 경우는 이미 자녀들한테 증여를 했고, 그 다음에 본인이 매각하는 게 유리하다고 판단된 부분에 대해서는 이미 정리를 했어요. 그러니까 현 상태를 유지하겠다는 포지션을 취하고 있거든요.

근데 지금 남아있는 분들은 사실 아까 얘기한 부자 같은 경우는 두 채를 갖고 있어도 워낙 고가의 아파트를 갖고 있다 보니까 세금 부담이 몇 억 단위에요. 억 단위로 세금 부담이 늘어나거든요. 부자들도 1억씩 세금을 내면서 이거를 유지할 필요가 없겠다고 판단한 경우에는 이거를 정리를 한거죠.

그런데 지금 다주택을 갖고 있는 분들이 부자만 다주택을 갖고 있는 분들이 형태가 아니에요. 집값이 오른다고 하니까 여러 채씩 경기도권에도 갖고 있고, 지방에도 갖고 있고 하는 경우가 많은데 실질적으로 세금 부담을 계산해본 적도 없고, 부담을 한다고 해서 크게 부담을 느끼는 게 아니거든요. 몇 십억짜리가 아니고서는..그래서 그냥 버티겠다, 이렇게 생각을 하고 계신거죠.

그래서 그 매물이 시장에 쏟아져야 시장이 하락한다, 저는 그렇게 보지 않구요. 이제 추가적으로 그런 매물이 하락을 가속화하는 요인이 될거라고 생각을 하는데. 어쨌든 일단은 세금 부과를 받아보고 이게 변하지 않는 상황이라는 걸 인지하는 순간, 시장의 분위기가 생각만큼 호의적이지 않다는 걸 느끼게 되면 매물이 나오지 않을 수 없다고 생각합니다.

▶서기열 기자
그러니까 이미 여러채를 갖고 있는 실질적인 부자들은 이미 많이 정리했고, 작게 여러채를 소액으로 투자한 분들은 아직은 실감 못하지만 일단 세금 고지서가 날아오는 순간 매매에 나설 수 밖에 없을 것이다.

▷박은정 감정평가사
세금 고지서를 받아도 버틸 수는 있는데 세금은 계속 나오는 거고, 실질적으로 시장에서 분위기는 거래가 안 되면서,, 내가 실제로 로얄층을 갖고 있으니까 이건 정리해야지, 하고 내놨을 때 팔릴까 했는데 안 팔리는 걸 경험하게 되는 어떤 시간이 필요하죠. 그런 걸 겪고 나면 마음이 급해지면서.. 왜냐면 다 자기 돈으로 투자한 게 아니기 때문에 그런 상황에 처해있는 분들이 실질적으로 상당수가 해당이 되기 때문에.. 그런 게 체감이 되면 매물이 나오게 되지 않을까.

▶서기열 기자
다주택자 매물 출회는 조금 시간이 걸릴 문제지만 결국엔 나올 수 밖에 없는 상황이다. 워낙 세금 부담이 크기 때문에.

다주택자들에 대한 얘기를 했으면 좋겠는데요. 아까도 잠깐 언급해주시긴 했는데. 다주택자들이 서울 주택시장에서 얼마나 많은 물량을 가지고 있을까요? 정부는 다주택자들의 투기 수요 때문에 집값이 올랐다고 하면서 그거를 잡는 정책을 계속 내놨었는데요. 이게 이렇게 강화되면 집값 하락까지 이어질 수 있을 것인지 궁금합니다.

▷박은정 감정평가사
앞선 질문하고 연결이 되는건데. 2019년도 주택 소유 통계를 보면 다주택자 수가 228만명 정도 돼요. 228만명이 2채 이상 갖고 있다는 의미고, 5채 이상 갖고 계신 분이 11만 8000명이에요.

▶서기열 기자
5채 이상이 11만명이요?

▷박은정 감정평가사
네네. 근데 기사에 나왔던 것처럼 500채까지 갖고 계신 분들도 계시니까. 5채 이상에 대해서는. 근데 뭐 지방이나 이런 데에서는 7채, 8채 갖고 계신 분들도 많이 계세요.

▶서기열 기자
집값이 수도권 만큼 비싸지 않으니까.

▷박은정 감정평가사
그리고 4채 이상이 7만명 이상 가지고 있고, 이런 숫자를 어림 잡아서 계산해도 500만채 정도 되거든요. 이게 전부다 아파트는 아니니까. 그래도 상당수를 가지고 있는 상태긴 해요. 보통 신도시 하나 개발하면 2만, 3만 이 정도 개발하니까. 그런거에 비춰봤을 때는 다주택자가 갖고 있는 물량이 굉장히 많은 편이죠.

▶서기열 기자
그러면 여기에 세금도 강화하고 이렇게 하면서, 거래세도 강화하고 있잖아요. 이런 결과로 매물이 나올 수 있을 것인지. 결과적으로 집값 하락까지 이어질 것인가.

▷박은정 감정평가사
일단은 제가 잘 아는 세무사 분이 계산을 해준 적이 있어요. 어떤 분이 삼성동에 고가의 아파트를 하나 가지고 있고, 용인 소재 아파트를 하나 가지고 있는데. 이 용인 아파트 같은 경우에는 부동산이나 이런 데서 앞으로 5~6억은 더 오를거다 라고 얘기해서 고민을 하신 거예요. 그래서 보유세를 계산했더니 1년에 1억이 더 추가적으로 더 나오는 거예요. 그 두 채를 갖고 있음으로 인해서. 그래서 5억이 더 올라도 이 사람은 손해인거예요. 그래서 이 사람은 이걸 정리해야겠다고 생각을 하고 계신 분인데.

실질적으로 정말 1주택일 때 세금 부담과 2주택일 때 세금 부담이 차이가 어마어마하거든요. 아까 말씀 드렸다시피 느끼게 되면. 내가 과연 결국은 내가 보유해서 얻는 이득 하고, 이걸 처분했을 때 얻는 이득 하고, 보유하는 게 더 크다면 보유하겠지만 그렇지 않으면, 투자목적으로 갖고 있는 거는 처분하는 거고 그런 물량은 나올 수 밖에 없습니다.

▶서기열 기자
그러면 사실 이게 투자 목적으로 갖고 계신 다주택자들은 아무래도 세금 부담이 커지니까 매물을 내놓을 수 밖에 없고, 지금은 현실화 되지 않았지만 갈수록 시간이 지나면 지날수록 매물들이 많이 나올 수 밖에 없겠다?

▷박은정 감정평가사
부자들 같은 경우는 세금 금액 자체가, 단위가 다르잖아요. 그러니까 이런 계산들을 미리 본인이 알고 있는 세무사들이나 이렇게 끼고 다 계산을 한단 말이에요. 판단을 해보니까 5억 올라도 손해인 거예요. 근데 5억이 오른다는 확신이 없잖아요. 그러면서 5억은 나걸거잖아요. 이런 걸 보면 판단을 하는거죠.

▶서기열 기자
그러면 결과적으로 점차 하락으로 내려갈 수 밖에 없다?

▷박은정 감정평가사
점차점차.. 이 요인 때문에 하락으로 내려가는 건 아니지만 하락의 시장의 변화가 나타난다고 판단되는 순간부터 더 빨리 파는 사람이 조금 더 손실을 덜 보니까,, 이제 그런 차원에서 매물이 증가된다는 얘기가 나오고 이러한 시장 분위기가 조성이 되면 더 매물이 많이 나올 수가 있는거죠. 근데 시간은 좀 걸리겠죠.

▶서기열 기자
이게 사실 부동산이라는 게 바로바로 즉각즉각 효과가 나타는게 아니기 때문에 공급도 그렇고,,수요도 그렇고.

▷박은정 감정평가사
워낙 무거운.. ㅎㅎ

▶서기열 기자
단위가 다르니까..

▷박은정 감정평가사
단위도 다르고 팔 때도 시간이 굉장히 많이 걸려요.

▶서기열 기자
네. 오늘은 박은정 감정평가사님과 서울 부동산 시장 그리고 전반적인 부동산 시장에 대해서 이야기 나눠봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 조민경 PD 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

"다주택자, 결국 집 내놓을 것"…하반기에 매물 쏟아질 이유 [집코노미TV]