기다려라…지금 영끌해서 집 사면 하우스푸어 된다

박은정 감정평가사는 현재 서울 집값의 버블이 사상 최대 수준으로 커진 상태라고 진단합니다. 대출까지 막혀버린 상황에서 이렇게 비싸게 집을 사줄 사람이 없기 때문에 거래절벽이 길어지면 결국 집값은 하락할 수 밖에 없다고 분석했습니다. 실수요자라면 감당할 만 한 수준일 때 사야 한다며 관망하는 게 필요하다고 조언합니다.

▶서기열 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지. 오늘 박은정 감정평가사님 모셨습니다. 안녕하십니까.

지난 편에서는 현재 부동산시장에 대한 분석을 해봤는데요 이번에는 하반기 전망과 현재 실수요자들은 어떻게 해야 할지에 대해서 얘기를 나눠보고자 합니다.
정부의 정책, 그리고 시장의 변화, 세제의 강화 등에 따라서 하반기, 그리고 내년에 집값은 어떻게 될 거라고 전망하시나요?

▷박은정 감정평가사
일단 정부의 정책이 그 동안 중간중간 구멍이 너무 많아 가지고. ㅎㅎㅎ 이제 어느 정도 스물 몇 번의 대책을 내면서 웬만한 구멍을 대부분 막은 상태고, 정책은 차차 효과가 나타날거로 생각을 하구요.

지금 대출 문제가 워낙 심각하잖아요. 대출, 가계 부채 증가 속도도 빠르고, 또 많이 늘어났고. 이런 전망이나 상황을 봤을 때도 그렇고. 저는 하락을 전망하고 있습니다.

앞으로 코로나 때문, 코로나 이후를 준비해야 하는 시기잖아요. 그런 것 때문에 지금 정부에서 대출의 총량 규제도 하고 있고, 차주별 DSR 적용도 하고 있고,, 이게 부동산 시장의 과열 때문에 하는 게 아니라 전반적인 우리나라 부채 규모가 결국은 국가 신용도에 영향을 주기 때문에 하는 거거든요. 이런 상황이기 때문에 수요자가 점점 더 참여하기 힘든 상황이 되고, 그러한 시장의 거래절벽이 오래 가다보면 결국 하락으로 가지 않을까 조심스레 전망해 봅니다.

▶서기열 기자
책에서 보니까 집값 상승기가 길었던 만큼 하락기도 길어질 것이라고 하셨는데요

▷박은정 감정평가사
부동산도 재화이기 때문에 모든 재화는 경제 규모가 커지면서 가격이 상승하는, 완만하게 상승하는 양상이 나타나잖아요? 지금 같은 경우는 정상적인 범주를 많이 벗어났다. 이런 상황이거든요.

예를 들어 우리가 버블이 있느냐 없느냐를 판단하는 거는 신용갭이란 거를 가지고 판단해요. GDP 대비해서 가계 하고 기업의 부채비율을 따져가지고 어느 정도 레인지에서 벗어나있는지를 봐서 이게 자산시장에서 시장이 과열됐다 아니다를 판단하는데. 지금 신용갭 수준이 금융위기 때보다 3.5배 수준이거든요. 보통 10% 넘어가면 경고로 보는데 지금 우리나라 같은 경우는 16.8%예요. 사실은 굉장히 끝에 와있는데 특수한 상황에 있잖아요. 코로나 상황이기 때문에 이런 부분들을 어떻게 보면 유예해놓고 있는 상황이다.

파산할 사람을 어떻게 보면 아직 파산 안 해도 되게 유예해놓고 있는 것처럼 지금 그런 상황이기 때문에. 버블이 컸던 건 결국 정상적인 상황으로 돌아간다는 의미잖아요. 많이 올라간 만큼 내려가는 데까지 걸리는 시간이 있고, 그렇게 되면 다시 상승할 때까지 기간이 다시 길어질 수 밖에 없다. 그래서 길게 생각을 하고 있습니다.

▶서기열 기자
그래서 이제 하락기도 사실 이제 언제부터 시작되기만 하면 더 길게 내려갈 수 있다고 보시는군요.

2030 영끌이라고 하잖아요. 지난해 화제가 됐습니다. 집값 버블의 전조라고 봐야할까요?

▷박은정 감정평가사
버블의 전조가 아니라 버블을 더 키우는 역할을 한거죠.

▶서기열 기자
원래 버블이 있었는데 영끌이 들어오면서 버블이 더 커졌다.?

▷박은정 감정평가사
네네. 저는 그렇게 생각합니다. 영끌이라는 게 어떻게 보면 기성세대의 욕심 때문에 참여하게 만든 것일 수 있거든요. 사람들이 어떤 자산을 모으고, 어느 정도 자산을 형성해야 부동산에 진입할 수 있고 이런 구존데.
실질적으로 인제 부동산이라는 게 코인이나 주식처럼 몇 백 만원 몇 천 만원 갖고 할 수 있는 부분이 아니에요. 최소 자금 단위가 다르기 때문에.

▶서기열 기자
억 단위죠.

▷박은정 감정평가사
네. 그렇다면 2030이 어떤 부동산 시장에 처음에 진입하기 위해서 필요한 소요되는 시간이 있거든요. 부동산 시장이라는 거는. 그리고 아파트의 가격도 천차만별이잖아요. 그러면 자기가 진입할 수 있는 그 단계가 다 있는 거고. 그러면 그 단계를 거쳐가면서 갈아타기를 통해서 계속 이렇게 올라가는 거잖아요. 어떻게 보면.

영끌 하신 분들은 미래 수요가 현재로 들어온 형태가 됐거든요. 그러니까 그것도 기존에 갖고 있었던 주택보다 훨씬 비싼 값에 영끌해서 들어온 거잖아요.

이 분들이 이렇게 들어오게 된 이유가 결국은 떨어지는 걸 한번도 보지 못했기 때문에도 이런 판단을 하신 거거든요. 이성적으로 판단했을 때 이렇게까지 집값이 오를 이유가 없다고 생각했는데 현상은 오르고 있다고 판단이 되니까 불안감에 빠지고, 그러면서 무리해서라도 내가 집을 사야겠다고 이러면서 영끌해서 들어온 상황이잖아요.

▶서기열 기자
패닉바잉

▷박은정 감정평가사
네. 패닉바잉이 그렇게 벌어지게 된 건데. 그거보다 돈이 더 부족하신 분들은 패닉 갭투자를 또 많이 하셨죠. 예전에 미분양이었던 지역이나, 가격이 오르지 않았던 지역들. 실질적으로 가격이 오르지 않았다는 건 미래에 대한 기대가치가 높지 않다는 의민데 그런 지역에 가서 기존에 샀던 집을 더 비싸게 많이 매입을 했죠. 이런 사람들이 무리해서 들어와줌으로써 거품의 크기를 훨씬 더 키운 상태가 현재는 됐다고 생각합니다.

▶서기열 기자
버블이 되면서 2030 세대들이 아직 부동산을 살, 집을 살 정도의 자산이 형성되지 않은 상태에서 뛰어들면서 오히려 버블이 더 커졌다. 이렇게 보시는군요.

그렇다면 무주택 실수요자는 어떻게 해야 할지. 집값은 하락할 거라고 예상하시고, 버블은 계속 커지고 있는 상태라고 하셨는데.

▷박은정 감정평가사
사고싶은 이유를 생각해보면 실수요자도 그렇고, 집이 필요하니까 산다 이거는 어떻게 보면 평상시에 가지고 있는 생각일거예요. 그런데 이게 오른다는 전제가 없으면 행동으로 옮기지 않아요, 지금 무주택으로 살고계신 분들은. 내가 과연 이걸 사서 굳이 내가 이렇게 힘들게 살 필요가 있을까 이런 판단을 하시는 분들도 있잖아요.

근데 오른다는 전제가 아니면 사실 아무도 안 살 수 있는 게 집이거든요. 관리비용이나 유지비용, 세금도 부과가 되고 하니까 굳이 갖고 있는 것보다 전세로 살 수도 있고. 이런 개념인데.. 지금은 오른다가 지배하는 시장이기 때문에 그래서 영끌도 들어오고 이렇게 산 거잖아요.

지금 무주택으로 계신 분들의 부류를 나눠보면, 4050과 2030으로 나눠서 생각해보면. 4050 중에 한번도 집을 안 갖고 계셨던 분들은 청약가점이 다 돼세요. 그러니까 청약을 기대하겠죠. 시세보다 현저히 싸다고 하니까 청약을 대기하시는 거고. 이미 집을 소유해봤다가 지금 현재 무주택으로 계신 분들은 관망하고 있어요. 돈은 가지고 있기 때문에 이 시장이 지금과 같이 계속될 거라고 판단하지 않기 때문에 지금 관망하는 태도를 취하고 계시고.

2030 같은 경우는 아예 포기했거나 아니면 특공 같은 걸 노리겠죠. 청약의 똑같은 형태로.

그리고 인제 나머지 분들은 대출이 이제 안 되는거죠. 지금 현재는. 어차피 미래수요기 때문에 그만큼의 자금력을 갖고 있지 않기 때문에 또 보고 있는 상황이거든요. 무주택자가 어떻게 해야될지를 제가 말씀드리기보다. 실질적으로 지금 무주택자들이 그렇게 판단하고 시장을 그렇게 바라보고 계세요.

▶서기열 기자
왜 집이 필요한지 상황별로 잘 나눠서 생각해서 판단해야 된다?

▷박은정 감정평가사
제 생각에는 청약 내지는 관망인데 저는 관망 쪽에 좀 더 가깝습니다.

▶서기열 기자
왜냐면 지금 청약은 시세보다 싸게 나오니까 청약을 하면 괜찮다고 보시는 거고..?

▷박은정 감정평가사
시세보다 싸다고 하니까 집을 정말 필요로, 지금 당장 사야겠다고 생각하는 분들 아니면 지금 값이 싸다고 생각하시는 분들은 청약을 하겠지만.,, 제가 보기에는 좀 더 시장을 관망해도 늦지 않는다고 생각합니다.

▶서기열 기자
집값이 계속 버블이 커지고 있고,, 곧 하락할 걸로 보이니까 조금 지금은 관망해야겠다..?

▷박은정 감정평가사
버블이 커지면서 사실은 분양가 자체도 굉장히 많이 올라온 상황이기 때문에 무조건 청약이 맞다 이렇게 보기도 어렵다고 생각합니다.

▶서기열 기자
시장을 바라보면서 시장의 흐름을 보면서 이게 어느 정도 정말 들어 감당할 수 있는 수준이라고 생각할 때 사는 게 좋을 거다.

▷박은정 감정평가사
네.

▶서기열 기자
그리고 또 요즘에 실수요자들을 위한 규제를 완화해야 한다는 뭐 이런 얘기들도 많이 나오고 있습니다. 실수요자들을 위한 규제완화 어떻게 보십니까?

▷박은정 감정평가사
실수요자 규제를 완화해야 한다는 부분, 저는 어디에서 나온 목소리인지 저는 잘 모르겠어요. 여지껏 무주택이었던 분들 중에서 정말 뭐.. 기존에 이 오르는 과정에서 웬만큼 무주택에서 유주택으로 전환된 상황이고,, 사실은 지금 남아있는 사람들은 정말 돈을 갖고 있거나, 아니면 아예 돈이 없거나 이거든요. 어떻게 보면. 이런 상황이고. 규제를 더 완화해준다는 것은 지금 올라간 가격을 어떻게 보면 유지하기 위한 수단이라고 볼 수도 있거든요.

그래서 정책적으로 꼭 풀어줘야 된다고 말하기는 그런데.. 또 정말 그런 경우도 있을 수 있죠. 예를 들어서 나는 충분히 소득이 가능한데 당장 모아둔 돈이 별로 없기 때문에 대출만 완화해주면 충분히 감당할 수 있다 이런 사람을 위해서 대출 규제 완화도 일정부분 필요하다고 생각은 하는데. 가계부채 문제가 부동산에만 엮여있는 게 아니거든요.

결국 정치권에서 LTV 90% 이렇게 해준다고 해도 결국 차주별 DSR, 본인이 갚을 수 있는 능력 여부를 보고 대출을 해주기 때문에 이 완화가 과연 얼만큼 효과가 있을지도 사실은 좀 의심스러운 상황이기 때문에.. 어쩌면 정치적으로도 이슈화 하는 게 아닐까 생각을 합니다. 실제적으로 시장에 큰 영향을 주지는 못할 거라고 생각합니다.

▶서기열 기자
사실 저는 무주택 실수요자들이 있을 거라고, 많을거라고 생각했는데, 이미 지금 가격 상승기에 여력이 되시는 분들은 웬만큼.

▷박은정 감정평가사
웬만큼 집을 사시거나 아니면 청약을 도전해서 받았거나 이런 식으로 하거나,, 아니면 지금껏 안하고 계신 분들은 저 하고 비슷한 생각을 하신 분들이 많을 거거든요. 그러니까 영끌이 작년에 많았던 이유가 대출,, 가능한 한 모든 대출을 다 끌어내서 집을 사는 거였잖아요. 그때도 안 한 사람들이 지금 대출을 그 때보다 더 많은 90%를 해준다고 해서 더 들어올까? 이런 부분에 대해서 의심이 있고,,

결국 대출 완화라는 부분이, 집만을 위해서 완해주는 게 아니거든요. 현재 대출 상황을 고려해서 해야하는 건데. 결국 DSR이나 이런 것 때문에 실제적으로 필요가 없는 정책을 가지고, 지금 이거 해주면 뭔가 대단히 바뀔 것처럼 얘기하는 것 같아서 뭔가 씁쓸하기는 합니다.

▶서기열 기자
그리고 1주택인데 갈아타기를 하려는 수요들도 있을텐데.

▷박은정 감정평가사
갈아타기가 주택시장의 큰 부분을 차지를 해요. 결국은 돈이 있는 사람이라는 의미가, 집을 갖고 있는 사람들이 돈이 있거든요. 자기의 집을 처분해서 돈으로 바꿔서 다른 집을 사주는 형태가 아니면 거래가 이루어지지 않는 것처럼. 이분들이 팔고 또 사면서 시장이 돌아가는 건데.

갈아타기 하는 시점은 항상 하락기가 더 유리해요. 왜냐면 그 갭이 줄어들고 좀 더 유리한 입장에서 갈아타기를 할 수 있거든요. 그래서 굳이 무리할 필요가 있는가.. 이미 살고 있는 집이 있는데 굳이 무리해서 내가 옮겨탄다? 사실 갈아타기 해당하시거나 이미 갈아타기 하신분들 같은 경우는 기존의 주택들을 정리하면서 이제 금액을 확보하고,,,

▶서기열 기자
현금을 확보하고.

▷박은정 감정평가사
그래서 똘똘한 한채의 형태로 갈아타신 형태가 많이 있거든요. 그런 게 아니라면 지금 이걸 매각해서 지금 자기가 갖고 있는 것보다 더 좋지 않은 집으로 옮겨갈 필요는 없잖아요. 그렇기 때문에 거의 대부분 그래서 관망하고 있지 않나 싶습니다.

▶서기열 기자
결국에는 복잡하고, 어렵게 생각하는 부분이 원하는 곳에 집을 살 수 없게 된 현실인것 같아요.

▷박은정 감정평가사
그러면 원하는 곳이 도대체 어디냐인데. 원하는 곳은 지금 오를 곳을 원하는 거예요. 이거는 요즘 MZ세대한테 유행한다는 샤테크랑 똑같은 거거든요. 내가 지금 이 시점에서 미리 이걸 사놓으면 오를거라고 이거 무조건 오를거기 때문에 이익을 볼 수 있다고 생각하니까 사놓는 거거든요. 모두가 원한다고, 그 사람이 샤테크를 하는 이유가 내가 샤넬 가방을 필요해서 사는 것은 아니잖아요. 원하는 부분도 굉장히 상대적이다라고 생각합니다.

▶서기열 기자
마지막 질문인데요 부동산을 보는 눈을 길러야 한다고 강조하셨어요 책에서. 실수요자의 입장에서 어떻게, 어떤 부분을 잘 보고 결정을 해야할까요?

▷박은정 감정평가사
요즘 젊으신 분들에게 안타깝게 생각하는 게 계속 오르는 장만 경험을 하다보니까 이걸 코인이나 주식처럼 생각하시는 거예요. 부동산이라는 거는 비유동성과 고정성이 가장 큰 특징이거든요. 그리고 고가성. 자기 자산, 자기 인생의 거의 대부분이 걸린 결정일 수도 있는데 너무 쉽게 생각을 하는 거예요. 쉽게 말해서 등기부 보는 거나, 기본적인 내용도 확인 안 하고, 누가 여기 올랐다고 하면 따라가서 사는 형태. 이런식의 투자가 많이 있거든요.

이런 기본적인 상황에 대해서 공부를 하고, 또 이게 시장 상황이 과연 남들이 내 주변에서 얘기하는 것처럼, 돈 벌었다는 사람들이 얘기하는 것처럼 돌아가고 있는지,, 본인 스스로가 어떤 정보를 가지고, 지식을 가지고 판단하는 게 필요하다고 생각하거든요. 그래서 이제 부동산을 보는 눈을 사람들이 많이 가졌으면 좋겠다. 이렇게 생각을 하고 그런 취지로 책을 썼구요.

이렇게 공부가 어느 정도 되고, 시장에 대해서 무조건 안달한다고 해서 어떤 상황이 벌어지는 건 아니거든요. 저지른다고 해서, 당장 저지른다고 해서 뭔가 성과가 일어나는 건 아니거든요. 스스로 판단하고 결정할 수 있을 정도에,, 최소한 기초적인 것들은 공부를 하고 시장에 참여했으면 좋겠습니다.

▶서기열 기자
시장을 보는 눈을 기르고, 이게 과연 상승할 것인지 하락할 것도 충분히 고민해보고 투자해도 늦지는 않다?

▷박은정 감정평가사
왜냐면 경제가 어느 정도 성장하던 시기에 우리 부모 세대들을 보면 어딜 사든 집값이 올랐잖아요. 그런 거랑은 지금은 상황이 많이 달라졌다는 거죠.

▶서기열 기자
네, 박은정 감정평가사님과 함께 하반기 전망과 앞으로 부동산 시장에 대해서 얘기를 나눠봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 조민경 PD 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

"기다려라…지금 영끌해서 집 사면 '하우스푸어' 된다" [집코노미TV]