무주택자, 6.5억짜리 집 살 때 3억8500만원까지 빌릴 수 있다

오는 7월부터 무주택자의 담보인정비율(LTV)이 최대 60~70%까지 높아진다. 지금은 규제지역에서 40~50%인 LTV를 무주택 실수요자에 한해 10%포인트씩 우대해주고 있는데, 이 우대율이 최대 20%포인트로 확대되는 것이다. 집을 담보로 빌릴 수 있는 돈이 그만큼 늘어나 실수요자의 내집 마련 부담이 줄어들 전망이다. LTV 우대를 받을 수 있는 서민 실수요자 대상도 확대된다. 소득 요건은 부부합산 9000만원(생애 최초 구입자는 1억원)으로, 주택 가격은 8억~9억원으로 높아진다.

하지만 이와 동시에 대출 가능한 최대 금액을 4억원으로 묶는 제한도 새로 생긴다. 가령 무주택 실수요자가 서울에서 7억원짜리 주택을 구매할 때 완화되는 LTV를 적용하면 4억1000만원까지 대출이 가능하지만, 이 한도에 따라 실제로는 4억원까지만 빌릴 수 있다. 역시 7월부터 시행되는 ‘개인(차주) 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제’에 따른 한도도 넘을 수 없다. DSR은 연소득을 매년 갚아야 하는 대출의 원리금 총액으로 나눈 비율을 말한다. 모든 대출의 원리금 상환액을 연소득의 40% 이내로 맞춰야 한다는 뜻이다. 특히 강화되는 개인별 DSR 규제는 신용대출이 많을수록 불리한 구조다. 이에 따라 완화된 LTV로 주택담보대출을 받을 수 있는 금액이 늘어난다 해도 기존에 신용대출을 보유하고 있다면 실제로 빌릴 수 있는 금액은 LTV 한도보다 줄어들 수 있다.

○LTV 우대 대상·비율 모두 확대

LTV 우대를 받을 수 있는 서민 실수요자의 요건부터 살펴보자. △무주택 세대주로서 △부부합산 연소득 9000만원(생애 최초는 1억원)이하면서 △투기지역·투기과열지구에서 시세 9억원 이하, 조정대상지역에서 8억원 이하 주택을 구입하는 경우가 해당한다. 이제까지는 연소득이 부부합산 8000만원(생애 최초는 9000만원) 이하, 주택 가격은 각각 6억원·5억원 이하여야 했다. LTV 우대비율은 투기지역·과열지구에서 50~60%, 조정대상지역에서 60~70%로 현행보다 최대 10%포인트 확대된다. 집값의 최대 60~70%까지 대출받을 수 있다는 뜻이다.

다만 구체적인 LTV 적용 비율은 집값에 따라 다시 달라진다. 9억원 이하 주택을 구매할 때 LTV 우대가 적용되는 투기지역·과열지구의 경우 집값이 6억원을 넘으면 6억원까지는 LTV 60%, 6억원 초과분에는 지금처럼 LTV 50%가 적용된다. 현재 서울 전역과 경기 주요 지역, 대구 수성구와 세종시 등이 투기과열지구로 지정돼 있다. 조정대상지역은 집값 5억원까지는 LTV 70%, 5억원 초과분에는 LTV 60%가 적용된다. 결국 최대 비율인 LTV 70%가 적용되는 경우는 조정대상지역에서 5억원 이하 집을 살 때뿐이다.

○LTV 늘어도 최대 대출액은 4억원

완화되는 LTV에 따라 실질적으로 늘어나는 주택담보대출 금액은 적게는 4000만원에서 많게는 1억2000만원 안팎이다. LTV가 아무리 높아져도 대출받을 수 있는 최대 한도가 4억원으로 제한되기 때문이다.

예를 들어 서울에서 8억원짜리 주택을 구매할 때 새 LTV를 적용한 대출 가능 금액은 4억6000만원(6억원×60%+(8-6)억원×50%)이지만, 총 대출 한도에 따라 실제로는 4억원까지만 대출받을 수 있다. 현행 LTV 40%를 적용했을 때(3억2000만원)보다 대출이 8000만원 늘어나는 셈이다. 9억원짜리 주택을 살 때는 현재 3억6000만원에서 최대 대출 한도에 따른 4억원으로 4000만원 늘어난다.

기존에 아쉽게 LTV 우대를 받지 못했던 6억원 초과 7억원 이하 주택의 경우 1억원 이상 대출이 늘어나는 효과가 기대된다. 가령 서울에서 시세 6억5000만원짜리 주택을 구입하는 사람은 새 LTV에 따라 3억8500만원까지 빌릴 수 있다. 현재(2억6000만원)보다 1억2500만원 늘어난다.

○신용대출 있다면 DSR 40%도 따져야

LTV 우대를 받을 수 있는 서민 실수요자여도 신용대출이 있다면 주택담보대출 여력이 줄어들 수 있다. 7월부터 단계적으로 확대 적용되는 개인 단위 DSR 40% 규제 때문이다. 개인별 DSR 규제는 규제지역의 시가 6억원 초과 주택을 담보로 대출받을 때 적용된다.

연소득 5000만원에 연 3% 금리로 5000만원의 신용대출을 보유하고 있는 A씨가 서울에서 6억5000만원짜리 주택을 산다고 가정해보자. DSR 규제 없이 완화된 LTV만 적용받는다면 A씨는 기존에 2억6000만원만 가능했던 주택담보대출을 이제 3억8500만원까지 받을 수 있다(원리금균등상환·30년 만기·연 2.7% 가정). 이른바 ‘영끌’로 주택담보대출과 신용대출을 합쳐 총 4억3500만원의 대출을 이용할 수 있는 셈이다. 이때 A씨의 DSR은 53.33%다.

하지만 7월 이후 개인별 DSR 규제가 함께 시행되면 이런 ‘영끌 대출’은 불가능해진다. 규제지역의 6억원 초과 주택 매입자인 A씨는 DSR이 40%를 넘을 수 없기 때문이다. A씨가 소득이 그대로인 상태에서 주택담보대출을 LTV 한도(3억8500만원)까지 모두 받으려면 신용대출을 797만원으로 줄여야 한다. 이용할 수 있는 총 대출이 3억9297만원으로 줄어드는 셈이다.

신용대출 만기 기준이 추가로 축소되는 내년 7월 이후에는 신용대출 가능 금액이 494만원으로 더 쪼그라든다.

빈난새 기자 binthere@hankyung.com