서울 마포구 일대의 아파트들. / 사진=뉴스1
서울 마포구 일대의 아파트들. / 사진=뉴스1
최근 뉴스를 보면 서울 아파트 거래량이 줄었다고 합니다. 전달에 비해 감소하면서 서서히 줄어드는 추세라는 겁니다. 일부에서는 이러한 거래량을 근거로 집값이 빠질 것이라는 전망까지 나오고 있습니다.

이러한 통계는 맞는 걸까요? 아닙니다. 잘못 알려진 사실입니다. 지금 서울아파트 거래량은 폭증하는 중입니다. 전월과 비교해서 현재 아파트 거래량의 증감을 이야기하는 것은 잘못된 통계 해석입니다. 왜냐하면 아파트는 계절적요인이 큰 상품이기 때문입니다. ‘계절적요인’이란 경기변동과는 관계없이 주기적(1년)으로 일어나는 현상을 말합니다. 대략 아파트는 봄에 많이 매매 거래되고, 학군 때문에 전세는 겨울 거래가 많습니다.

계절적요인이 큰 아파트와 같은 상품은 전년 같은 달과 비교해보는 것이 가장 정확합니다. 먼저 금년 4월부터 살펴보겠습니다. 2021년 4월 서울 아파트 거래량은 3633건으로 작년 4월(3034건)보다 무려 20%나 증가했습니다. 올해 1월부터 월별 거래량을 비교하면 4월까지는 줄어드는 것을 알 수 있습니다만, 작년과 비교한 금년 4월 거래량은 무려 20%나 늘어난 겁니다. 전달과 비교하는 것은 아파트시장에서는 큰 의미가 없는 이야기입니다. 아파트와 같이 거래에 있어 계절적 요인이 명확한 상품은 전년 같은 달과 비교하는 것이 가장 적절합니다.
서울 아파트 거래 감소로 집값 하락?…"천만의 말씀"[심형석의 부동산정석]
구별로 이를 살펴보면 재미있는 결과를 얻을 수 있습니다. 거래량이 줄어든 지역도 있지만 폭증하는 지역도 있습니다. 강북구(-36.4%), 관악구(-26.6%), 은평구(-24.0%), 중랑구(-18.4%) 등은 작년 4월과 비교한 거래량이 많이 줄었습니다. 하지만 용산구(161.3%), 서초구(121.3%), 동작구(116.0%), 마포구(85.7%) 등은 거래량이 급증했습니다. 급증한 지역의 공통점을 발견하셨나요? 그렇습니다. 대부분은 주거선호지역입니다. 그동안은 서울 외곽을 중심으로 아파트 가격이 많이 올랐었는데 뭔가 의미 있는 움직임이라는 느낌이 들지 않으십니까?

한국부동산원의 자료에 의하면 5월 서울아파트 매매가격 상승률이 가장 높은 5개 지역 중 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)가 모두 포함되었습니다. 강남구(0.6%), 서초구(0.59%), 송파구(0.53%)는 각각 2위, 3위, 5위를 기록했습니다. 지금까지 강남3구가 아파트 매매가격 상승률이 가장 높은 지역에 모두 포함된 경우는 본격적인 가격상승이 시작되던 시기를 제외하면 많지 않습니다. 본격적인 가격 상승의 초입에는 대장 아파트나 주거선호지역부터 먼저 오릅니다.

실거래를 신고하는 기한이 한달이기 때문에 5월의 거래량 집계는 6월 초인 이제 시작됐습니다. 하지만 현재까지 집계된 5월의 아파트 매매 거래량도 2899건입니다. 조만간 작년 5월 거래량(5594건)을 빠르게 따라가지 않을까 생각합니다. 조심스럽지만 작년 거래량을 넘어설 가능성도 크다고 예측해봅니다. 거래량이 늘어나면 가격이 오른다는 부동산시장의 격언을 생각한다면 이제부터 서울 아파트 가격의 본격적인 상승을 기대할 수 있을까요?

안타까운 점은 최근 서울을 중심으로 늘어나는 증여 건수입니다. 4월 서울 아파트의 증여건수는 1528건입니다. 서초는 무려 183건으로 아파트 거래건수(208건)와 거의 차이가 없습니다. 지금과 같은 말도 안되는 규제가 없었다면 대부분 거래시장에 나왔을 아파트들입니다. 훨씬 더 많은 매물로 인해 시장은 상대적으로 안정되었을 겁니다. 폭발적으로 늘어나는 증여 등을 고려한다면 현재의 매매거래량은 더 큰 의미가 있다고 보여집니다.

6월1일을 기점으로 우리는 한번도 경험해보지 못한 부동산시장을 보게 될 겁니다. 첩첩이 쌓인 규제로 인해 얼마만큼 시장이 왜곡될지 벌써부터 걱정이 앞섭니다. 하지만 시장은 규제를 비웃기라도 하 듯 차근차근 앞으로 나아가고 있습니다. 참고로 작년 6월 서울 아파트 매매거래량은 1년 중 가장 많았던 1만5623건이었습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵부동산연구소장(美IAU교수)

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com