3기 신도시 입주쇼크 기다리면 안 되는 이유

심교언 건국대 교수는 3기 신도시 입주와 서울 재개발로 인한 공급이 시작될 때까지 향후 2~3년 동안 집값이 오를 수 밖에 없다고 내다봤습니다. 공급으로 인한 충격은 있겠지만 10%대 하락은 아닐 것으로 전망했습니다. 이 같은 전망을 바탕으로 실수요자 내집마련에 대한 심 교수의 조언을 들어보시죠.

▶서기열 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지. 오늘 심교언 교수님 다시 한번 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷심교언 교수
네, 안녕하세요.

▶서기열 기자
교수님, 이제 하반기가 코 앞에 다가왔는데요. 사람들의 관심사는 아무래도 하반기 부동산시장 과연 어떻게 될 것인가. 집값 어떻게 전망하시나요?

▷심교언 교수
하반기도 사실 극심한 눈치보기 하면서 좀 이렇게, 멈춰있을 거 같았는데. 오세훈 시장이 되면서 오세훈 시장 발 가격불안이 될 것이다. 재건축, 재개발 아무래도 조금씩은 풀릴 거 아니에요. 풀리면 이제 그 지역을 중심으로 주변지역으로 확산되고, 그런 것들이 생기는데 과거에는 그런 개발호재가 있으면 쫙! 올라갔거든요. 그런데 지금은 쫙! 올라가기에는 좀 너무 많이 와있어요. 과거에 이만큼 있을 땐 쫙 올라갔는데 지금은 이만큼 올라와있습니다.

그래서 올라가긴 올라가는데 서울 전체가 10% 20% 올라가는 건 불가능할 거 같고. 하반기도 조금씩 움직일 것이다.

하여튼 언제 터질지 모르는 경제 충격은 거의 대부분이 얘기를 하고 있거든요. 특히 최근에는 경고 사인이 많아지고 있습니다. 거시경제의 충격이 한번쯤은 와야되는 거 아니냐. 뭐 기대하는 건 아니지만.

▶서기열 기자
그건 또 예측 불가능한 사항이죠..

▷심교언 교수
예측 영역 밖이고. 그게 없다면 하반기도 좀 이렇게 점진적인 상승, 상승 같은 게 강하겠죠.

▶서기열 기자
구체적으로 몇 %까지 이렇게는?

▷심교언 교수
저는 올해 전체적으로 봐서 5% 내외? 5%에서 많으면 6~7%까지. 올해 전체가.

▶서기열 기자
올해 전체가? 서울로 따지면 한 1.5% 올랐다고 하는데..

▷심교언 교수
그러니까 한 3~5% 정도.

▶서기열 기자
추가로 더 올라간다. 그렇군요. 5~7% 정도 예상하시는데.
조금 더 멀리 본다면 내년 혹은 중기적으로 내다보신다면 어떻게 예상하세요?

▷심교언 교수
앞으로 2~3년은 불안하게 조금씩 오를 거에요. 한 3년 정도. 3년 지나서 신도시 입주가 조금씩 될 겁니다. 근데 과거 사례를 보면 입주하기 시작하면 거의 뭐 초토화시키거든요. 집값을 초토화시킵니다. 분당에 10만가구 들어갔는데 성남시가 거의 한 20% 발작적으로 떨어진다.

▶서기열 기자
대규모 공급이 들어오니까.

▷심교언 교수
강남아파트 어땠는지 알아요? 예를 들어서 90년에 강남 아파트가 30몇% 올랐습니다. KB지수로. 1년에 한 38% 이렇게 올랐어요. 근데 그 다음해 91년 입주할 때 -5%가 됩니다. 30몇%가 -5%로. 입주폭탄이라는 게 그렇게 무서워요.

그 다음부터는 플러스, 마이너스 왔다갔다 했거든요? 지금 나오는 물량이 거의 그 정도 충격이 될 겁니다. 그러니까 앞으로 몇 년간은 불안불안 하게 좀 눈치 보다가. 그리고 한 3년, 4년 지나서 공급이 다 몰려서 입주가 시작됩니다. 입주가 시작되면 가격 충격은 심하게 받고 그 다음에는 또 플러스, 마이너스, 플러스, 마이너스 이렇게 중장기적인 안정이 되지 않겠냐.

물론 그 다음 정권이 들어서 또 뭐 재개발 다 스톱시키면 다시 또 오르는거고. ㅎㅎㅎ

▶서기열 기자
올 하반기와 내년까지는 그래도 꾸준히 게속 상승하는 모습을 보일 것이다.

▷심교언 교수
네. 근데 불안불안하게 오를거예요 이게.

▶서기열 기자
그리고 중기적으로 봤을 때 3~4년 뒤 3기 신도시 입주를 시작하는 순간부터 크게 떨어질..

▷심교언 교수
크게 조정받을 겁니다. 그래도 뭐 20~30년 보면 뭐 또 올라가는 거죠.

▶서기열 기자
그렇지 않아도 언급을 해주셨는데요 그 오세훈 시장이 주거정비지수제 폐지를 포함해서 재개발 규제 완화를 발표했는데요. 이걸 통해서 공급할 확대하겠다는 계획인데 혹시 오시장의 이런 구상이 서울 집값에 어떤 영향을 미칠까요?

▷심교언 교수
집값에는 단기적으로 나쁠 겁니다. 사실 뭐 재개발을 잡은 게 참 잘한 거다라는 생각이 드는데. 아마 오시장님이 한 4년 5년 임기였다, 4년 임기였다면 지금 걱정 안 하고 다 해도 될 거예요. 만약 재건축이었다면 서울 주택가격이 폭발합니다.

재개발도 저는 우리가 알고 있는 유명한 재개발 지역 있잖아요. 그거 손대면 안 됩니다. 제가 보기에는. 그거 손대면은 가격이 또 폭발합니다. 그니까 좀 어중때기들. 2군이라고 할까요. 그런 친구들이 규제가 많이 풀리고 공급이 되고 가격을 자극하지 않으면서 그렇게 갈 거 같아요.

그래서 인제 전반적으로는 공급을 늘리기 위해서 하지만. 아주 우리가 알고 있는 1번 사업장 이거는 뭐 중앙에서도 눈이 시뻘겋게 보고 있고. 예를 들어서 우리가 한남동 재개발하는데 어떤 사람이 한남동에서 20억 남겼다 이거 기사 나오는 순간 그 사업은 스톱합니다. 압구정도 재건축에서 몇십억 벌었다 이것도 스톱입니다. 그런 식으로 진행될 거 같고.

단기적으로 무조건 뭐 올라야죠. 근데 오르는 게 과거처럼 수직적 상승이 아니고, 추세적 상승이 아니고 그냥 개발호재를 반영했지만 오름폭은 그렇게 클 거 같지 않습니다. 올랐는 게 너무 많아가지고.

▶서기열 기자
그동안 너무 많이 올라서.

▷심교언 교수
그런데 지금 단기적으로 오르더라도 오세훈 효과라고 볼 수도 있고. 과거에 워낙 공급을 안 해가지고 지금 몰린 거기 때문에 어쩔 수 없는 것이고. 그리고 입주가 시작될 시점인 3, 4년쯤 되면은 첫 입주가 시작될 거예요. 그러면 그때부터는 가격이 조정 받을 가능성이 있죠. 마이너스 5% 10% 이까지는 아니지만 안정이 되거나 조금 살짝 빠지거나. 2009년부터 한 2015년까지는 가격이 조정을 받았거든요. 한 5년 이상 조정 받았는데 고런 비슷한 구간이 나타날 거에요.

그래서 뭐. 저는 그런데 단기적으로 가격을 자극하기 때문에 뭘 하지 말아야 한다 이거는 굉장히 이상한 소리 같아요. 그러면 한 2~3년 지나면 더 죽거든요 사람들이. 지금 당장 좀 나쁜 게 있더라도 2년, 3년, 5년 이걸 내다봤을 땐 해야 되는 거고. 해야 된다는 걸 서울시민들에게 굉장히 설득을 해가지고, 거기에 대해서 공감을 이끌어내야 될 겁니다. 공감만 이끌어내면 저는 재건축도 바로 뭔가 단기적으로 물량이 많이 나올 수 있는 여지가 생길 수 있다는 거죠.

▶서기열 기자
그리고 또 집값 상승의 원인으로 꼽혔던 게 유동성이 많이 풀려서 그랬다고 그랬는데요. 미국이 테이퍼링 카드도 만지작거리고 금리인상 얘기도 좀 나오는데 이런 금리의 변화가 집값에 어떤 영향을 미치게 될까요?

▷심교언 교수
수없이 많은 논문이 있습니다. 금리도, 금리 인상하면 집값은 마이너스로 받아요. 마이너스 영향을 받습니다. 금리 인상하면 집값 떨어진다는 건데 우리가 금리 인상을 많이 해봤거든요. 그 2000년대도 해보고 뭐 해봤는데 집값은 계속 올랐어요. 왜그러냐면 다른 거시경제 여건이 좋고 그러니까 금리 하나만으로는 마이너스 영향이지만 다른 것들로 플러스 영향이 더 크기 때문에 지금까지는 마이너스로 나타나지 않았는데.

이번엔 가계부채가 워낙 크고, 우리가 지금 살아남은 게 경제가 잘 돼서 살아난 분야도 있지만 대부분은 돈 빌려서 살아남았거든요 코로나 1년 동안. 이것들이 어떻게 다 처리될 것인가. 금리 자체가 집값에 미치는 영향보다는 금리가 거시경제에 충격을 주고 이게 전반적인 수요에 영향을 주고. 그 관계에 따라 가지고 집값이 굉장히 충격을 받을 가능성이 있죠. 근데 거시경제에서 충격을 예측하는 거기 때문에 거의 불가능한 거긴 합니다.

그리고 뭐 금리인상을 하게 되면 금융기관 부실 문제 등을 얘기하잖아요. 우리는 그런 것들과 상관 없습니다.

▶서기열 기자
너무 탄탄한가요?

▷심교언 교수
너무 탄탄하죠. 보통 LTV 같은 것들을 선진국들은 90~130% 이렇게 하거든요. 요즘 규제를 막 해서 80~90%까지 떨어졌습니다 LTV 규제가. 80~90%. 규제 엄청나게 한 거에요. 근데 우리는 뭐 40% ㅎㅎ 뭐 집값이 반토막 나도.

▶서기열 기자
뭐 은행은 다 회수할 수 있는 거잖아요.

▷심교언 교수
큰 부실화 우려는 없는 것 같습니다. 그때 얼마 전에 싱가포르 사람들하고 회의한 적이 있는데, 한국 부동산발 금융 충격 뭐 이런 얘기하는데. 그 얘기하니까 ‘와’ 절대 부동산발, 금리인상 부동산발 충격은 없겠구나.

▶서기열 기자
LTV 40%니까. 이미 오래 전부터 관리 해왔다고 봐야겠네요.

▷심교언 교수
그렇죠. 근데 LTV 40%에서 있을지 모를지, 있을지 말지도 잘 모르는 금융충격을 대비했다는 말은 좀 이상하지 않아요? 근데 그 안에 수많은 사람이 제대로 못빌리고 그렇게 하는거죠. 특히 주담대 50% 가까이는 생계형 대출입니다. 생계형 대출을 못 받아서 대부업체로 가고.. 뭐 그런 것들이 벌어지는 거죠.

▶서기열 기자
부족한 걸 채우기 위해서.

▷심교언 교수
대출규제는 수많은 연구들이 있습니다. 부자들은 약간 귀찮은 정도. 서민들은 직격탄. 대강 그런 식으로 정리돼있습니다.

▶서기열 기자
그러면 하반기에 눈여겨봐야 할 이벤트는 뭐가 있을까요?

▷심교언 교수
저는 가장 큰 거는 정부가 어떤 포지션을 취할 것인가. 그 말은 민심 자체를 좀 이렇게.. 어떻게 반영해야 하는 거 아니냐. 그래서 거기에 따라서 굉장히 큰 변수가 하나 있을 것이다. 그냥 정치적 변수죠. 이번 정책들이 쭉 나온 것도 보면 뭐 서민을 살린 건지 죽인 건지도 모르겠지만 하여튼. 굉장히 정치적인 느낌이 나거든요.

▶서기열 기자
표를 얻기 위한.

▷심교언 교수
그렇죠. 여당발 또는 정부발 어떤 완화 제스처가 시장에 어떤 영향을 크게 미치지 않겠느냐 그런 생각이 들고.

그 다음에는 거시경제 문제입니다. 거시경제가 뭔가는 정리하고 가야될 겁니다. 정리라는 거는 거시경제에서 충격 같은 것들이 아마. 조정이라든지 충격이라 해야할지 좀 오고 그게 이제 주택 시장에 약간 영향을 미치는 그런 것들 하나 있을 수 있고. 마이너하게는 서울 지역의 재건축 재개발 활성화에 따라가지고 어떻게 될 것이냐.

그런 것들이 전체 시장을 쭉 끌고 가기에는 너무 많이 올라가 있어가지고 그런 불안은 좀 줄여도 될 것 같다. 이건 정공법으로 그냥 오르든 말든 그냥 공급을 늘리는 게 더 낫다. 그렇게 보여집니다.

▶서기열 기자
결과적으로 초기에는 집값을 자극할 수 있지만 결과적으로 공급이 본격화하면 안정화하는 데 기여할 수 있다.

▷심교언 교수
사실 매년 그렇게 조금씩 해왔으면. 서울을 크게 4대권역으로 하거든요. 4대권역에서 얘기하는데. 거기에 매년 만 채씩만 던져주면 아주 안정됩니다. 그 해봐야 4만채 밖에 안 되잖아요. 근데 그런 것들도 잘 안 해왔으니까.

▶서기열 기자
그동안 너무 공급이 없었던 게 가장 큰 원인이네요.

그러면 이제 방금 내리신 전망들을 바탕으로 내집마련을 원하는 실수요자들은, 무주택 실수요자들은 어떻게 준비를 하고 행동해야할까요?

▷심교언 교수
저는 지역이 제일 중요하구요. 서울이나 부산이나 뭐 이렇게 대도시. 그냥 좀 물릴 생각하고 아무 데나 사셔도 됩니다. ㅎㅎㅎ 예를 들어서 제가 인제 실질 가격으로 350년 연구한걸 봤는데.

▶서기열 기자
350년이요?

▷심교언 교수
실질가격이요 명목 가격이 아니라. 최고로 오래 물렸을 때 보니까 한 100년 물리더라구요. ㅎㅎㅎㅎ 최고로. 지금 이거는 튤립 버블 이런 거 있잖아요. 그런 것들 했을 때 한 100년 물리더라구요. 근데 그 다음 대공황 이후부터는 한 2년 물리는 것 없습니다.

그래서 제가 드리는 말씀은 계속 쫓겨다니고, 뭐 머리 쓰고 이게 귀찮고 하신 분은 그냥 아무 데나 사시면 됩니다. 그대신 언제든지 한 20%는 빠질 수 있다. 또 올라가면 괜찮다. 이게 인제 일반적인 거고.

그 다음에 인제 나는 최저점을 잡아야 돼. 그런 기대하시는 분들도 꽤있는데. 주식도 그게 불가능하고 사실 불가능합니다. 근데 예상해보면 이렇습니다. 앞으로 한 2~3년 간은 이렇게 쫌 올라갈 가능성이 있구요. 그 다음에는 급격히 한번 조정받았다가 그 다음에 이렇게 갈 거예요. 그럴 가능성이 높아보여요. 근데 떨어지는 걸 봤는데 기껏 올랐다가 떨어지는 게 과거 하고 똑같더라? 그렇게 되면 안 될 수도 있거든요. 그래서 이론적으로 잡는다면 한 3~4년 지나서 입주가 있을 때 조정 받을 때 잡는 게 낫긴 하지만. 실거주 목적이고, 장기간 살 수 있다 그러면 언제든 잡아도 된다, 그런 생각이면 언제든지 잡아도 된다.

▶서기열 기자
이제 6월부터 임대차 3법이 이제 모두 다 세가지 법이 다 시행이 됐습니다. 그러면 전세시장에 미치는 영향은 어떻게 보시나요

▷심교언 교수
어우.. 어마어마하죠 사실. 국민들이 아셔야할 게, 여당에서 또는 정부에서 항상 하는 얘기가 미국에서도 하고 있고 독일, 베를린에서도 하고 있다고 하는데 제가 보기엔 거짓말에 가까운 얘기구요. 베를린이란 도시, 뭐 뉴욕이란 도시 거기서 일부하고 있습니다. 전반적으로 우리나라처럼 모든 주택에 대해서 이런 규제를 하는 나라는 공산주의 국가 빼고는 제가 본 적이 없는 거 같습니다. 그래서 이 충격이 다른 나라에 미치는 충격보다 우리나라에 충격이 훨씬 클 가능성이 높다는 얘깁니다.

계약갱신청구권제 하면 공급이 늘까요 줄까요? 당연히 줄겠죠 공급이. 왜그런가 하면 묶이기 싫어서. 제 주변에도 있습니다. 2년 동안 놀려버려요 집을. 내가 2년 뒤에 들어와야는 데 지금 주면 4년이잖아요. 그러니까 아예 한 1, 2년을 놀려버려요. 공급이 주는 효과가 단기적으로 나타나구요 중장기적으로는 공급이 더 줍니다.

▶서기열 기자
전세시장에 공급이 주는 효과.

▷심교언 교수
계약갱신청구권에서 지금 있는 사람만 혜택 봅니다. 신규로 계약하는 사람은 거의 초주검이 됩니다. 4년 오를 거를 미리 다 받아야 하는 거거든요 집주인 입장에서는. 그래서 신계약자 하고 구계약자 간에 형평성 문제가 발생하는 거죠.

전월세 상한제, 임대료 상한제는 맨큐경제학 서문을 함 보세요. 거기에 보면 그런 거 하지 말라고 돼있습니다. 이 책을 쓴 목적이 그런 정책이 너무나 정치인들에 의해서 횡행하고 있어서 이 책을 쓴다 이런 구절 비슷하게 있어요. 그 정도로 하지 말라는 겁니다. 그 말은 뭐냐면 품질 저하 문제가 있고. 공급이 줄어드는 문제가 있고. 뭐 그런 것들이 생기는 거예요.

▶서기열 기자
가격 상한을 두면.

▷심교언 교수
예. 근데 그 결국은 서민이 좋아지는 거냐? 결국 서민이 더 힘들어진다가 일반적인 결론이에요. 그래서 그건 굉장히 나쁜 거죠.

그 다음에 마지막이 신고제잖아요? 신고제 자체는 굉장히 좋은 겁니다. 정보를 이렇게 깨끗하게 알 수도 있고, 뭐 또 관리도 되고, 정책이 결정에도 도움이 되고. 그 다음에 인제 내가 저기는 얼마니까 얼마에 사면 되겠구나. 뭐 속아서 계약하거나 뭐 이런 건 줄어들겠죠.

근데 국민들이 그것만, 그 장점을 이해하더라고 국민들이 생각하는 것은 그게 아닙니다. 아 이 사람들이 내 소득을 다 아네. 그리고 그 다음 단계는 이번 정부가 보여준 모습이 그거잖아요. 또 세금 올리겠네? 세금 많이 올리겠다는 겁니다. 최근 몇 년 동안 세금이 무진장 많이 올라갔거든요.

전월세신고제 자체도 시장 중립적인 효과가 있지만 사람들은 어떻게 생각하냐. 표준임대료로 가기 위한 전단계로 인식할겁니다.

▶서기열 기자
그럴 가능성도 있죠.

▷심교언 교수
그 말은 임대료 상한제를 더 심하게 한다는거에요. 결국 종합적으로 해보면 중장기적으로 물량이 주는거야. 물량이 줄면 누가 힘드냐, 세입자가 힘들죠. 세입자가 누구냐, 서민입니다. 상당히 황당해요 저는.

▶서기열 기자
결과적으로는 그렇게 되겠네요. 전세 공급이 줄어들고, 그로 인해서 공급이 줄어들면 가격이 오를 수 밖에 없는 거고. 가격이 또 오르게 되면 또 투자자들이 모여들 수 있고, 갭투자 수요는 더 커지고.

▷심교언 교수
지금이라도 공급을 늘려가지고 뭐하도록 해야하는데 그 반대로만 가기 때문에.. 2.4대책인가요? 그거가 참 짠했습니다. 왜 짠했냐면 단기 전세 대책이 있었습니다. 올해 전세 공급 물량이 900채인가 그래요. 서울에. 그래서 야 이.. 정부에서 80만채 40만채 얘기하는데 1000채도 안 되는 걸 보고서에 써놓은 거에요.

아 이걸로 전세 대책이라고.. 저 같으면 항목을 뺐을 거에요. 창피해가지고. 아마 900 몇십 채가 올해 전세 대책으로 서울에 풀릴 겁니다. 서울이 300만채가 넘거든요.. 그래서 그걸 가지고 이게 참.. 짠하다.

그게 노력은 열심히 하고 있는데 전세대책도 아주 쉬운 방법이 있습니다. 전세 공급 늘리고 수요를 낮추면 되거든요. 공급 늘리는 건 월세를 전세로 바꾸는 겁니다. 월세를 전세로 바꿔봐 얼마나 쉽겠습니다. 월세 주는 집주인한테 앞으로 2년을 월세로 전세로 바꿔봐 그러면 세제 혜택 줄게.

▶서기열 기자
그러면 하겠죠.

▷심교언 교수
정부에선 절대로 안 할 짓이지. 전세 수요 없애는 방법도 있어요. 대출 좀 늘려줄게 그러면 확 살 거 아녜요? 그러면 전세 수요가 줄죠.

▶서기열 기자
이게 다 복잡하게 얽혀있네요.

▷심교언 교수
아뇨 아주 단순한건데 우리 정부가 다 꼬아놓고,, 그건 다 나쁜 짓이라고 이렇게 만들어놨어요.

▶서기열 기자
이상적인 걸 하나 딱 정해놓고

▷심교언 교수
자기가 나쁜 짓이라고 했던 것을, 규정한 것을

▶서기열 기자
되돌릴 수 없죠. 허용할 수 없고.

▷심교언 교수
그러니까 이번 정부에서 고생하셔야 할겁니다. ㅎㅎㅎ

▶서기열 기자
오늘 심교언 교수님 모시고 하반기 부동산 시장 전망에 대해서 이야기 나눠봤습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 편집 조민경 PD 디자인 이지영 디자이너
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

'3기 신도시 입주쇼크' 기다리면 안 되는 이유 [집코노미TV]