조합원자격, 안전진단 통과 후로 앞당기자…상계·창동 '풍선효과' 매수세

대치·목동, 극심한 '거래 절벽'

입주권 못받는 재건축 누가 사나
10년 넘게 재산권행사 못할 판
與 장특공제도 축소 '설상가상'

재건축 조합원 지위 양도 금지 시점이 앞당겨지자 주목받는 도봉구 창동 주공17단지. 김영우 기자

정부와 서울시가 재건축 조합원 지위의 양도 금지 시점을 안전진단 통과 후로 앞당기기로 하자 서울 주요 재건축 단지의 희비가 엇갈리고 있다. 안전진단을 통과한 대치동 은마아파트와 잠실동 주공5단지는 가뜩이나 토지거래허가구역으로 묶인 상황에서 ‘거래절벽’이 더 심해지게 됐다. 반면 재건축 초기 단계인 노원·도봉구 일대 단지는 ‘풍선효과’로 매수세가 몰리고 있다.

안전진단 통과 전 단지 ‘들썩’

정부와 서울시는 ‘주거 및 도시환경정비법’을 개정해 9월부터 투기과열지구(서울 전역) 내 재건축 단지는 정밀안전진단 통과 이후 시·도지사가 별도로 정한 ‘기준일’부터 조합원 지위 양도를 금지하기로 했다. 이때부터는 재건축 아파트를 사더라도 조합원 몫의 새 집을 받을 수 없다. 현재는 안전진단 통과 후 통상 3~4년 정도 걸리는 ‘조합설립 인가’ 전까지만 아파트를 사면 조합원 지위를 얻을 수 있다.

이 방침이 발표된 뒤 재건축 사업 초기 단계면서 집값이 상대적으로 싼 노원·도봉구 재건축 단지에 매수 문의가 눈에 띄게 늘고 있다. 지난 8일 예비안전진단(현지 조사)을 통과한 도봉구 창동 주공17단지가 대표적이다. 주공17단지 전용 36㎡는 6억원에 호가가 형성돼 있다. 지난달 15일 5억원에 팔리며 신고가를 쓴 지 한 달 만에 호가가 1억원 뛰었다. 4월 5억5000만원대에 팔린 전용 49㎡ 호가도 6억5000만원까지 올랐다.

노원구 상계주공 아파트값도 상승세가 가팔라지고 있다. 특히 예비안전진단을 통과한 1·3·9·11·13·16단지를 중심으로 매수세가 몰리고 있다. 지난달 말 예비안전진단을 통과한 주공9단지 전용 79㎡는 직전 실거래가(8억9000만원·5월)보다 1억원가량 오른 9억8000만원에 매물이 나와 있다.

양천구 신월동 신안약수 아파트 전용 87㎡는 현재 거래 가능한 매물이 한두 개뿐이다. 호가는 9억5000만원으로 지난달 실거래가(8억원)에 비해 1억5000만원 뛰었다. 박합수 국민은행 부동산수석전문위원은 “9월 조합원 지위 양도 규제 강화를 법제화하기 전까지 예비안전진단이나 1차 정밀안전진단을 통과한 단지에 관심이 집중되면서 가격 상승과 매물 부족 현상이 심해질 것”이라고 분석했다.

강남·목동에선 “재산권 침해 과도”

서울시에 따르면 법 개정으로 조합원 지위 양도 제한 시점이 앞당겨질 가능성이 있는 재건축 단지는 70곳에 달한다. 조합원 자격 기준 강화를 적용받게 된 재건축 단지들은 크게 반발하고 있다. 대치동 은마 아파트는 2003년 처음 조합설립 추진위 승인을 받은 뒤 20년 가까이 조합 설립을 못하고 있다. 대치동 H공인 관계자는 “은마는 2010년 안전진단 통과 후 조합원 지위 양도 규제를 그대로 적용받게 될 것”이라며 “앞으로 10~20년간 재산권 행사가 제약될 수 있어 주민들 사이에 우려의 목소리가 크다”고 전했다. 은마 주민 A씨는 “은퇴한 사람들은 세 부담 때문에 집을 팔아야 하는 상황이 올 수 있는데, 이러지도 저러지도 못하게 되지 않을까 걱정된다”고 했다.

대부분 단지가 안전진단을 통과한 압구정에서도 우려의 목소리가 나온다. 다만 압구정의 한 중개업소 관계자는 “압구정은 원주민이 많고 재건축이 끝날 때까지 들고 가겠다는 집주인이 대부분이어서 다른 곳과 사정이 다르다”고 설명했다.

장기보유특별공제 축소에도 반발

더불어민주당 부동산특별위원회가 양도세 장기보유특별공제 축소에 나선 데 대한 우려와 반발도 크다. 현행법상 보유 기간과 실거주 기간이 10년 이상이면 1가구 1주택자는 양도세를 최대 80%(보유 40%, 거주 40%) 공제받는다. 민주당은 1주택자라도 양도차익이 일정 기준을 넘으면 보유 기간에 따른 특별공제를 10%만 인정하기로 했다.

여의도 일대에선 ‘지금 집을 팔아야 하는 것 아니냐’는 문의가 늘었다. 여의도동 A공인 관계자는 “시세 차익이 워낙 크기 때문에 장기보유특별공제가 줄면 타격을 입는 집주인이 많을 것”이라고 했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “집값을 잡겠다고 양도세를 많이 부과해봤자 어차피 집을 판 1주택자는 다른 집을 살 수 없다”며 “결국 집값은 떨어지지 않고 매물만 더 잠길 것”이라고 지적했다.

은정진/하헌형 기자 silver@hankyung.com