'새 아파트 입주' 몰린 지역 집값이 급등하는 이유 [집코노미TV]

이상우 인베이드투자자문 대표의 하반기 전망 #2 수도권·세종
이상우가 주목하는 '메기효과'…새아파트가 끌고, 정비사업 밀고

영상 모듈 닫기

'족집게' 이상우 인베이드투자자문 대표가 이번엔 수도권과 세종의 집값을 분석했습니다. 새아파트 입주가 몰리는 지역의 집값이 종전과 달리오르고 있다는 겁니다. 고양, 안양을 비롯해 수도권 대부분의 지역에서 재개발로 지역 주거환경이 업그레이드되면서 주변 지역의 개발 수요를 자극한다는 분석입니다.

▶서기열 기자
누구나 내집마련하는 그날까지. 오늘은 이상우 인베이드투자자문 대표님 모시고 수도권과 지방의 집값 전망에 대해서 얘기 나눠보겠습니다. 안녕하세요.

예측하셨던 대로 서초 빼고 연고안과. 연제, 고양, 안양, 과천의 상승세가 대단했습니다.

▷이상우 대표
과천 안 올랐어요.ㅎㅎ 이것도 항상 혼나는데요.

▶서기열 기자
아 그렇군요. 상승세의 원인을 다시 한 번 진단해주실 수 있을까요.

▷이상우 대표
이게 이 지역들이 올해 입주가 되게 많아요 참고로. 고양 빼고. 연제도 그렇고, 안양도 그렇고. 특히 올해 안양은 엄청난 입주장이거든요. 입주장이면 빠져야 하잖아요.

▶서기열 기자
그렇죠. 보통은 공급이 늘어나니까.

▷이상우 대표
그럴 리가 없죠. 입주장이 더 오르니까. 그런데 이게 올해 특징이고 앞으로도 이게 특징일 건데, 입주가 많으면 그 동네 집값이 달라져요 이제.

▶서기열 기자
새 아파트가 들어오면서 그 동네 집값을 다 끌어올린다, 이런 말씀이신가요.

▷이상우 대표
입주가 많다는 얘기는 새 아파트가 엄청나게 많이 들어온다는 것이고, 그러면 그 동네가 다 바뀐다는 뜻인데 그 아파트가 뭘로 들어왔겠어요. 재개발로 들어왔을 거란 말이에요. 그 동네에서 가장 낙후된 지역이 가장 좋아지는 건데, 얘가. 그러니까 반에서 30등 하던 애가 갑자기 1등이 되면. ㅎㅎ 이러면 반에서 1등하던 애들이 어이가 없잖아요. 그럼 나는.

▶서기열 기자
내가 원래 더 좋은 지역이었는데.

▷이상우 대표
엄마한테 가서 엄마 나 1등 과외 붙여줘요, 이렇게 되잖아요. 그게 아까 지역들이 그게 그 특징이 있어요.

▶서기열 기자
그렇군요.

▷이상우 대표
빵 좋아지니까.

▶서기열 기자
연제, 고양, 안양이.

▷이상우 대표
그리고 두 번째는 그 동네에서 가장 낙후됐던 지역이면 거긴 또 없어졌잖아요. 동네 레벨이..

▶서기열 기자
확 올라가는..

▷이상우 대표
우와.

▶서기열 기자
주거환경이 확 좋아졌다는 얘기네요.

▷이상우 대표
확 좋아졌죠. 그런데 주거지역만 좋아졌냐. 아까 집값이 비싸지잖아요. 그럼 거기 입주한 사람들은 소비력이 더 높을 거 아니에요. 기존보다. 그럼 상업기능도 높아지고. 그러니까 영차영차 되는 거죠.

▶서기열 기자
계속 올라가.. 올라가는 상승국면을 탔다, 이렇게 봐야되는 거네요.

▷이상우 대표
그게 엄청 커요. 왜냐면 또.. 또 하나의 이슈가 있어요. 재건축도 하고 싶어지죠. 재개발도 안 하던 동네들도 하고 싶어지죠. 서울 장위동과 비슷하죠. 안 하다가 옆에 아파트가 빡 들어오니까 얘는 2020년, 얘는 1960년이 공존하니까, 아니 이럴 수가 없잖아요. 20세기소년 만화도 아니고. 그러니까. 이거 되게 긍정적인 변화예요. 저는 그래서 그 메기효과라고 하나요.

▶서기열 기자
네. 메기 한 마리 던져서 풀어놓으면.

▷이상우 대표
그것과 똑같은 것 같아요. 단맛, 스위트한 걸 딱 보여주면, 사람이란 건 결국 말도 그렇지만 설탕으로 가르치는 게 더 효과적이에요. 매로 때리는 것보단.

▶서기열 기자
당근책.

▷이상우 대표
설탕. 설탕.

▶서기열 기자
ㅎㅎ그럼 이게 결국 연쇄적으로 이런 분위기를 타고 올라갈 수밖에 없는 상황이죠.

▷이상우 대표
그게 우리 지난 시간에 서울 얘기할 때 한 번.. 재개발을 하는 곳도 그렇고, 원래 안 할 곳이었는데도 하게 되는 곳도 그렇고. 그럼 나머지 빈칸들은. 나도 하고 싶어질 거 아니에요. 그럼 다 하죠.

▶서기열 기자
그리고 주거환경이 개선되면서 같이 올라가는..

▷이상우 대표
그런데 그건 불가피한 거죠. 도시개발을 하긴 해야되는 거니까.

▶서기열 기자
노후된 곳을 언제까지 방치해둘 순 없는 것이고.

▷이상우 대표
아까 제가 20세기소년 말씀드렸지만 20세기소년 만화가 정말 훌륭하기 그지없는 만화인데, 그 한 번 보세요. 옛날 그대로 보존하면 안 돼요.

▶서기열 기자
사람들은 항상 새로운 곳에, 새집에 살고 싶어하는 수요가 있는데..

▶서기열 기자
인천과 시흥도 전국적으로 최상위권 상승률입니다.

▷이상우 대표
아 인천. 시흥. 뭐 시흥은 한 번 가보시면 정말 빈 땅이었던 곳들이 아파트가..

▶서기열 기자
그렇죠.

▷이상우 대표
제2경인, 제3경인 이쪽 가보시면, 여기 어디였지, 어딘데 이렇게 집이 많아, 이 생각 들 수밖에 없어요. 앞으로 가보시면. 그런데 이미 올라와 있고, 또 짓고 있고. 뭐 그것만 있나요. 서해선이 뚫려 있고, 또 뭐도 뚫릴 거고, 월곶판교선도 할 거고, 그러면 뭐 이렇게..

경기도 서쪽도 종방향과 횡방향의 호재가 넘쳐나요. 우와, 우와, 이래요 진짜.

▶서기열 기자
터져나겠네요.

▷이상우 대표
인천은 북쪽은 개발이고, 검단부터 시작해서 그쪽.. 계양구쪽은 개발이고. 이쪽, 안으로 내려오면 재개발이고. 뭐 부평도 그렇고, 미추홀구도 그렇고, 남구도 그렇고, 다 재개발, 재개발. 송도는 송도.

▶서기열 기자
그건 또 다른 얘기고.

▷이상우 대표
네. 우와.

▶서기열 기자
전체적으로 그렇게 될 수밖에..

▷이상우 대표
다 핫해, 핫해 이거죠. 거기다가 7호선 연장, 뭐 연장, 뭐 기차.

▶서기열 기자
GTX.

▷이상우 대표
GTX다 뭐다, B도 있고.

▶서기열 기자
그리고 또 최근에 수원과 안산을 비롯해서 주거환경이 개선되는 지역의 집값이 크게 올랐는데요.

▷이상우 대표
수원 또 하면 말 많은데. 수원이 도시가 얼마나 큰지를 다들 까먹고 계시는데, 100만명이 훌쩍 넘습니다. 그 정도로 급이 다른 도시라는 거예요. 그런데 주거환경은 어우 좀 힘들죠.

▶서기열 기자
오래됐죠.

▷이상우 대표
특히 수원은 거의 서울 4대문 안 같죠. 왜냐면 거기도 성이 있으니까. 가보시면 정말 아유.. 이거 보존해야 하나, 높이제한 둬야 하나 굳이, 그 정도가 들 정도로 수원 4대문 안에, 장안문 뭐.. 있잖아요 팔달문. 그 안에만 들어가시면 조선시대. 아유.. 너무 좀 과하다 싶을 정도로, 그게 있다 보니까 주변을 개발하는데 수도권은 개발이 엄청 많은 거예요. 또 밖은. 대표적으로 광교지만, 영통도 그렇고.

▶서기열 기자
영통도..

▷이상우 대표
뭐 호매실도 그렇고. 막 되게 많잖아요. 거기다 장안구 같은 경우는 옛날에 공장이 많던 곳이니까 공장 땅에다 아파트를 막 짓잖아요. 공장이 좀 넓어요. 3000가구, 5000가구 막 쭉쭉쭉 올라가고. 숲이죠 숲. 거기다 지금 광교는 S전자 덕분에 사람들 연봉이 막 넘쳐나니까 거기가 집이 갑자기 20억이 가고 이러니까 또 이제 선도효과. 밴드왜건효과. 앞으로 끌고 가요. 끌고 가고.

그런데 아까 시흥 얘기했잖아요. 그러니까 도로 뚫리는 곳들. 시화호쪽, 어디쪽 다 있는 거죠.

▶서기열 기자
그 지역이 지금 다 후끈후끈하네요.

▷이상우 대표
개발이 엄청 많으니까. 그런데 개발을 뭐 하지 말라고 어떻게 하겠어요.

▶서기열 기자
그렇죠.

▷이상우 대표
지역 이슈들이 다 있는 건데.

▶서기열 기자
수원과 안산처럼 주거환경이 개선되는 지역이 또.. 이런 식으로 하반기에 이런 현상이 두드러질 만한 곳이 또 어디가 있을까요.

▷이상우 대표
경기도는 서쪽은 구도심은 낡았고, 평지도 빈 땅도 많으니까 개발과 정비가 같이 가는 거죠. 동쪽은 더 많겠죠 당연히. 옛날부터 개발된 도시들인데. 용인, 성남, 남양주, 구리. 남양주 생각보다 되게 크거든요. 도시가.

▶서기열 기자
그럼요. 거기도 크죠.

▷이상우 대표
사람들이 살던 곳들은 거기서도 재개발을 하거든요. 그런 것 되게 많아요. 의정부도 그렇고. 요즘 동두천 엄청나게 오르고.

▶서기열 기자
의·양·동 요즘 얘기하는데.

▷이상우 대표
많죠. 너무 많아서.. 경기.. 아니 전국 이슈라 그랬잖아요. 다 똑같다고 상황이.

▶서기열 기자
그럼 좀.. 반대로 작년에 두드러지게 올랐던 세종이 올해 주춤한데요.

▷이상우 대표
주춤한 게 이 정도입니다.

▶서기열 기자
다른 곳에 비해 상대적으로.ㅎㅎ

▷이상우 대표
10%.. 10% 오른 것 같은데.ㅎㅎ 5월까지. 작년에 한 80% 올랐죠.

▶서기열 기자
그렇죠. 상대적으로 좀.. 너무 그런데.. 뭐.. 이렇게 조금 변화가 있었던 이유가 있을까요.

▷이상우 대표
세종시를 자꾸 오해하시는 분들이 많죠. 인위적이다. 국회를 뭐 이전하겠다. 결국 말장난 아니냐, 이렇게 하시는 분들이 있는데 저는 세종에 약간 특수관계가 있어요. 저희 부모님이 사시기 때문에.

▶서기열 기자
아 그러시구나.

▷이상우 대표
가끔 가는데, 갈 때마다 되게 좋아져요. 눈에 띌 정도로 좋아져요. 왜냐면 특별시잖아요. 어쨌든 세종특별자치시잖아요. 특별한 도시가 됐어요. 결국은 이게 민간의 힘으로 만든 건 아니에요. 그러니까 의도가 약간 있어요. 정말 힘을 들여서 제대로 된 도시를 만들겠다는 얘기를 하는 건 그만큼 도시가 제대로 된 게 나온다는 거예요. 제가 이번에 오랜만에 부모님 못 봬러 가서, 거리두기 때문에 못 보러 가서 한 번 갔었는데 수목원이 크..

▶서기열 기자
그거 완성 됐나요?

▷이상우 대표
나무는 아직 안 커서 애매하지만.ㅎㅎ 우와.

▶서기열 기자
자리만 있었거든요.

▷이상우 대표
세종시는 그런 느낌이에요. 뭐가 하나 있으면 우와. 이제 3만달러 시대가 되고 경제순위 10위권 나라가 되다 보니까 각 도시마다, 세종시는 이걸 정부에서 계획적으로 하면 도시의 질이 완전 다르죠. 그럼 아까 대전 사람들, 청주 사람들, 인근 사람들은 어우.

▶서기열 기자
좋은 데로 가야죠.

▷이상우 대표
이제 들어오고 싶은 거예요. 10년 됐는데. 10년 전엔 먼지 풀풀 날리고, 아유 막 뭐 없고, 다 공실이고, 그거 끝난 거예요. 물론 공실 엄청 많은데. 그게 세종시의 힘이죠. 가보시면 놀라운데 대부분 안 가보시고 그런 얘기 해요.

▶서기열 기자
저도 사실 거기서 한 1년 정도 살아봤는데 너무 좋.. 사실 그 안에서만 살기는 너무 좋죠.

▷이상우 대표
아유 뭐 기가 막히죠. 그런데 그 기가 막힘을 세금으로 기가 막히게 만들어 놓은 건데 나쁠 리가 있겠어요. 돈을 얼마를 넣었는데요 거기다가. 앞으로 더 들어올 예정입니다.

▶서기열 기자
예전엔 부족했던 도시의 기능들이 다 확충되면서 확실히 세종이 더 좋아지고 있다는 느낌이..

▷이상우 대표
특별하다니까요.ㅎㅎ 오해하지 마시고, 앞에 특별이란 말이 붙어있는 걸 그냥 이렇게 허투루 듣지 마세요. 그런 말들은 정부가 굉장히 신경 쓴다는 겁니다.

▶서기열 기자
ㅎㅎ김포의 집값은 어떻게 봐야 할까요. 지금..

▷이상우 대표
GTX-D 때문에 올랐다고 생각하진 않아요 저는. 힘이 넘쳐나요. 좋아졌어요. 김포한강신도시의 완성과 그 옆에 있는 고촌이나 풍무도 쭉 들어와줬고,

말씀드린 건 김포는 확실히 좋아졌어요. 올림픽대로 타고 쭉 갈 때 굉장히 오래 가잖아요. 김포한강신도시가 굉장히 큰데 옛날 같으면 김포공항부터 한가했는데 그런 거 없잖아요. 쭉 가잖아요. 강화도 갈 때까지 거의 꽉 차 있잖아요.

▶서기열 기자
꽉 차 있죠.

▷이상우 대표
그게 답이에요. 엄청나게 많은 사람들이 살게 된 도시가 된 거예요. 세종시의 작은 버전이라고 보면 되는 거죠.


기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 편집 김윤화 PD 디자인 이지영 디자이너
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩