서울을 비롯한 수도권 집값에 브레이크가 작동하지 않고 있다. 서울의 전셋값이 104주 연속 상승하며 임대차 시장까지 불안하다. 무주택자는 수도권 외곽으로 밀려가고 있다. 실수요자가 다세대 빌라와 오피스텔을 사들이는 바람에 주거용 비주류 부동산의 거래량이 증가하고 매매가격도 상승하고 있다.
이달부턴 서민·실수요자 주택담보대출 우대 요건 완화대책이 시행됐다. 주택담보대출 우대혜택 대상 조건 가운데 소득 기준과 주택가격 기준이 모두 완화된다. 부부합산소득 기준이 종전 8000만원에서 9000만원 이하로 상향 조정되고, 생애 최초 구입자는 종전 9000만원에서 1억원 미만으로 오른다. 주택가격 기준도 투기과열지구는 종전 6억원 이하에서 9억원 이하로, 조정대상지역은 종전 5억원 이하에서 8억원 이하로 완화된다. 담보인정비율(LTV)은 투기과열지구일 경우 6억원 이하에 60%, 6억~9억원 구간에 50%를 적용한다. 조정대상지역은 5억원 이하에 70%, 5억~8억원 구간에 60%를 적용한다. 다만 최대 대출 한도는 4억원이고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용된다.
주택담보대출 우대요건 완화대책이 부동산 시장에 미칠 영향은 크게 두 가지다. 첫 번째는 9억원 이하의 수도권 중저가 아파트의 집값을 자극하며, 9억원 이하의 매물이 빠른 속도로 사라질 것이다.
주택가격이 6억8000만원일 경우 종전보다 1억2800만원의 대출을 더 받아 최대 대출 한도인 4억원까지 받을 수 있다. 다만 조정지역 내 6억원 이상의 주택을 구입하는 경우이므로 DSR 규제를 받는다. 연봉 5000만원 이상일 경우 DSR 40% 기준을 충족할 수 있다. 소득 구간이 너무 크면 서민·실수요자 자격에 해당되지 않고 소득 구간이 너무 작으면 DSR 기준을 넘어버려 대출금액이 적어진다.
두 번째는 규제지역에서 시세 6억원을 초과하는 주택을 담보로 대출을 받거나 1억원을 초과하는 신용대출을 받을 경우 DSR을 적용받게 되면서 부족한 자금을 2금융권에서 추가로 받는 현상이 나타날 것이다. 2금융권은 연말까지 DSR 60% 기준이 그대로 적용되기 때문이다.
양날의 검과 같은 이중 정책 속에서 무주택자는 내 집 마련을 어떻게 해야 할까. 소득과 자본이 적은 경우 보금자리대출을 활용할 수 있다. 보금자리대출은 집값 6억원, 소득 7000만원(신혼부부 8500만원) 이하 가구에 제공되는 고정금리 주택담보대출이다. 주택가격이 6억원 이하라면 투기과열지구에서도 최대 LTV 70%까지 주택담보대출이 가능하다. 이달부턴 대출 한도가 3억원에서 3억6000만원으로 높아진다.
보금자리론 대상에 해당되지 않을 경우에는 서민·실수요자 주택담보대출을, 소득 초과로 위 대출을 활용할 수 없을 때에는 적격대출을 이용할 수 있다. 적격대출은 소득 요건이 없고 주택가격 9억원 이하 등의 조건을 충족하면 이용할 수 있다.
집값 급등에 대한 불안으로 급등지역을 추격매수하는 것은 조심해야 한다. 대출을 일으켜 집을 마련하는 것인 만큼 옥석을 가려서 실거주와 가치 상승까지 만족할 수 있는 집을 선택해야 한다.
올해 하반기 내 집을 마련하려면 이 두 가지만 기억하자. 집을 마련한다는 것은 지역을 사는 것이다. 집의 구조와 인테리어만 볼 게 아니라 지역의 미래가치를 최우선으로 고려하면 좋다. 자충수는 20년 이상 된 수도권 비역세권 아파트를 매수하는 것이다. 비과세 구간까지 가치가 오를 수 있는 테마가 있는 집을 사야 한다. 교통망 호재가 있다거나 집의 가치를 높일 수 있는 재개발·재건축의 정비사업 등이 진행된다면 금상첨화가 될 것이다.
