몇달이면 끝날 혼란이라더니…전세는 물론 매매값까지 폭등시켰다

고삐 풀린 전국 전셋값
서울 외곽·경기까지 억단위 상승
전세보다 월세 비중 더 높아져

임대차 시장 '아수라장'
같은 단지 전셋값 4배 차 등장
집주인-세입자 분쟁 10배 늘어

지난해 7월 말 시행된 전·월세상한제와 계약갱신청구권제 등 임대차2법의 영향으로 전·월세 시장의 혼란이 가중되고 있다. 사진은 서울 강남구의 대표적 재건축 단지인 대치동 은마아파트. 김범준 기자

“1989년 임대차 기간을 1년에서 2년으로 늘렸을 때도 4~5개월 정도 임대 가격이 상승하는 등 시장 혼란이 있었다. 이번에도 몇 개월 있으면 안정을 찾을 것이다.”

김현미 전 국토교통부 장관은 지난해 9월 국회 국토교통위원회 전체회의에서 전·월세상한제, 계약갱신청구권제 등 임대차2법으로 인한 전셋값 상승 우려가 제기되자 이같이 공언했다. 제도 정착에 얼마간의 시간은 필요하지만 우려할 수준은 아니라는 것이다.

그러나 오는 31일 임대차2법이 시행 1년을 앞두고 상황은 전혀 딴판이다. 전세가격은 사상 최장기간 상승세를 이어가고 있다. 집주인과 세입자 간 각종 분쟁까지 늘면서 임대차 시장은 아수라장이 됐다.

임대차법은 ‘전셋값 폭등법’

임대차2법이 시행되기 직전인 지난해 상반기만 해도 전세시장은 안정적이었다. 지방 시장은 4∼5년 동안 이어진 전셋값 하락으로 속앓이를 했을 정도다.

전·월세상한제 등이 본격 시행된 7월 31일 이후 상황은 급반전됐다. 그전까지 국민은행 주간통계 기준 0.50% 언저리에서 소폭 상승하던 서울과 전국 전세가 상승률이 최대 10배 가까이 뛰었다. 전세 수요가 몰린 지난해 11월에는 서울은 0.70%, 지방은 0.39% 오르며 주간 역대 최대 상승률을 갈아치웠다.

국가 공인통계로도 지난 1년간의 혼란이 여실히 드러난다. 한국부동산원에 따르면 새 임대차법 도입 직전인 작년 6월 중순부터 올해 6월 중순까지 1년간 전국 아파트 전셋값은 10.26% 상승했다. 직전 1년간 2.18%와 비교하면 다섯 배 가까이 높다. 연간 상승률 기준으로 보면 2011년(15.38%) 후 약 10년 만에 가장 높은 수준의 상승률이다. 특히 전세가 상승은 서초구(10.86%), 송파구(10.20%), 강동구(9.64%) 등 강남권뿐 아니라 동작구(8.81%)와 관악구(7.88%), 노원구(7.89%), 성북구(7.14%) 등 전방위적이었다.

서울 중심에서 밀려난 임대차 수요가 서울 외곽으로, 이어 경기권으로 차례로 넘어가면서 수도권에서 전셋값이 억 단위로 뛴 곳을 어렵지 않게 찾을 수 있다. 특히 중간가격대 아파트에 사는 중산층이 상대적으로 더 큰 주거난을 겪고 있다.

국민은행 월간 주택가격 동향에 따르면 1년간 서울 3분위 전세가는 4억4767만원에서 5억7819만원으로 29% 상승했다. 1년간 1억2000만원 넘게 오르며 전 분위에서 가장 가파르게 전세가가 올랐다. 이 통계는 전세가격에 따라 하위 20%(1분위)부터 상위 20%(5분위)까지 총 다섯 개로 구분한다.

‘월세화’ ‘이중 가격’ 등 부작용 속출

전세의 월세화 현상도 두드러졌다. 올 상반기 이뤄진 서울 아파트 전·월세 거래 총 8만2316건 중 반전세를 포함한 월세 거래는 2만8150건으로, 전체의 34.2%를 차지했다. 작년 같은 기간 월세 거래 비중 28.6%(9만5437건 중 2만7331건)보다 5.6%포인트 높아진 수치다. 월세 비중이 늘어난 만큼 전세 비중은 줄어들었다.

재건축 이주 수요까지 영향을 준 서초구 반포동에서는 아예 월세 비중이 전세를 넘어서는 역전현상이 나타나고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 이달 1~10일 반포동에 나온 월세매물은 누적 7804건으로 전세 7680건을 앞질렀다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “집주인은 보유세 부담 때문에 전세를 월세로 전환하고 있다”며 “결국 부담은 매달 수십만원에서 수백만원의 월세를 더 내야 하는 세입자들이 지게 된다”고 말했다.

다른 부작용도 많다. 전세 이중가격과 임대차분쟁이 대표적이다. 노원구 중계동 ‘건영3차’ 전용면적 84㎡는 지난달 전세 8억원에 실거래 등록됐다. 지난 5월 거래된 2억원과 무려 4배 차이가 난다. 대치동 ‘은마’ 전용 76㎡(9억5000만원 vs 4억5000만원), 도곡동 ‘도곡렉슬’ 전용 119㎡(21억원 vs 9억7650만원) 등 두 배 이상 차이 나는 사례도 흔하다.

또 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 임대차 계약 종료·갱신 관련 분쟁 건수는 법 시행 전 월평균 2건(2020년 1∼7월)에서 법 시행 후 22건(2020년 8월∼2021년 6월)으로 10배 이상 늘었다. 엎친 데 덮친 격으로 지난 6월 1일 임대차 3법의 마지막인 전·월세신고제까지가 시행됐다. 이후 신고 기준(월세 30만원)을 피하기 위해 월세를 29만원으로 낮추면서 관리비를 30만원 가까이 책정하는 식의 꼼수도 나오고 있다.

이유정/장현주 기자 yjlee@hankyung.com