더불어민주당은 1가구 1주택자도 양도차익이 많으면 더 많은 양도소득세를 내도록 하는 세법 개정안을 지난 2일 내놨다. 5억원부터 15억원 초과까지 양도차익 구간을 네 단계로 나눠 장기보유특별공제를 줄이는 것이 핵심이다. 이르면 다음달로 예상되는 법 개정안 통과 이후 매입하는 주택부터 적용된다.
고가주택은 오래 살아도 양도세 더 물린다
하지만 법 개정으로 모든 주택의 양도세가 늘어나는 것은 아니다. 차익의 규모가 같더라도 팔 때 집값이 싸다면 양도세가 현행보다 오히려 줄어들 수도 있다. 양도세를 계산할 때 적용하는 고가주택 기준이 법 개정을 통해 9억원에서 12억원으로 높아지는 데 따른 결과다.

한국경제신문이 우병탁 신한은행 세무사에게 의뢰해 분석한 결과에 따르면 12억원에 매입한 주택을 12년 보유, 8년 거주한 뒤 24억원에 매각할 때 양도세는 현행 기준 6539만5000원이다. 하지만 법 개정 이후에는 9799만9000원으로 49.8% 늘어난다. 72%이던 장특공제가 52%까지 줄어들기 때문이다.

하지만 2억원에 매입한 주택을 역시 동일한 기간 보유 및 거주한 뒤 15억원에 매도했다면 결과가 달라진다. 양도차익은 13억원으로 이전 사례보다 1억원 많지만 양도세는 현행 3870만3500원에서 3069만5500원으로 20% 이상 줄어들게 된다.

이 같은 차이는 실제 양도차익과 과세대상 양도차익이 다르기 때문에 발생한다. 과세대상 양도차익은 주택 매각금액에서 고가주택 기준 가격 이상이 차지하는 비중을 구한 뒤, 이를 전체 양도차익에 곱해서 계산한다. 고가주택 기준 가격이 법 개정을 통해 9억원에서 12억원으로 높아지면 과세대상 양도차익도 줄어들 수밖에 없다. 15억원에 매도한 주택의 경우 현행대로는 과세대상 양도차익이 5억2000만원이지만, 개정된 기준을 적용하면 2억6000만원으로 50% 줄어든다. 24억원에 매도한 주택 역시 과세대상 양도차익이 7억5000만원에서 6억원으로 줄지만 장특공제 축소에 따른 영향이 더 컸다.

이에 따라 현행대로는 1.7배 정도인 두 주택의 양도세 차이가 3.2배로 늘어나게 되는 것이다. 단적으로 말하면 한 집에 오래 살아도 고가주택이고 양도차익이 크면 세금을 많이 내도록 바뀐다는 얘기다.

민주당은 이 같은 구조가 10억원대 초중반 가격의 집을 소유한 1주택자들의 세부담은 줄이면서 20억원 이상 집을 보유하고 있는 이들의 세금 부담은 높일 것으로 예상하고 있다. 이와 관련, 한 부동산 전문가는 “법 개정 이후 매입한 주택에 적용되는 만큼 올해 하반기 이후 5억원 이상 집값이 오른 주택부터 실제 부담을 체감하게 될 것”이라며 “서울시내 주택 중위가격이 10억원을 돌파한 만큼 상당수 주택의 양도세 부담이 늘어날 수 있다”고 전망했다.

노경목 기자 autonomy@hankyung.com