당연한 집값 하락과 하피스

최근 수개월 동안 필자에게 딸 부부가 주택 매수에 대한 의견을 달라고 재촉할 때 좀 더 두고 보자는 말만 한다. 집값 상승 차익을 놓칠지언정 뻔히 보이는 주택 거품에 돈을 넣으라고 할 만한 배짱이 없어서일까?

정부의 계속된 ‘집값 하락’ 경고를 비웃으며 주택 매매 가격이 끝을 모르고 오르고 있다. 지난 한 주 동안 수도권 집값은 0.37% 올라 2주 연속 유지됐던 종전 최고치 0.36%를 넘어섰다.

전국 17개 시도 중에서 세종을 제외한 모든 지역에서 집값이 올랐고, 경기도는 역대 최고 상승률을 기록했다. 전세 시장은 수도권 전셋값이 지난주에 이어 6년 만에 최대폭으로 상승세가 이어졌다.

집이 주거보다는 재테크 대상으로 취급된 지 이미 오래다. 서민 대부분이 경제적 신분 상승을 위한 유일한 사다리로 여기고 있다. 그러나 집값 상승은 개인에게도 국가에도 득이 없다. 부동산과 주식 시세차익은 일정 기간 새롭게 생산된 재화와 서비스 가치인 GDP와 아무런 관계도 없다.

앞으로는 남는 것처럼 보이지만 뒤로는 모두에게 손해다. 1주택 소유자는 내 집값만 오르는 것이 아니라 다른 집값도 오르니 사정이 생겨 이사하기도 힘들고 세부담만 늘어난다

물론 집값이 오른다고 일자리가 생기지도 않고, 새로운 신기술이 생겨날 리도 없고, 도리어 기업들의 원가부담만 커지는 등 불로소득에 따른 피해는 소득 및 자산 양극화의 주범이다. 백해무익이다.

문제라면 다주택자의 불로소득이 문제다. 참고로 1주택자는 1천205만2천명, 2주택 이상 다주택자는 228만4천명으로 1주택자의 비율이 압도적으로 높지만 다주택자가 더 가파르게 늘어나는 추세다. 주택을 투기나 투자수단으로 삼는 것이 전체 주택문제를 복잡하게 만드는 핵심 요인이다.

주택은 그저 생활에서 가장 중요한 삶의 수단으로 돌아가고 돈벌이는 기업 활동이나 기업 투자(주식 장기 투자) 등에서 이루어지도록 정부가 조치해야 한다. 그리 어려운 일도 아닌데 그게 그렇게 안 되니 안쓰럽기까지 하다.

▲ 집값 오르는 것보다 거품이 꺼지는 것이 무서운 정부가 내린다고 하는데...

정부로서는 사실 집값이 오르는 일보다 거품이 꺼져 집값이 급락하는 것이 훨씬 무섭다. 한국은 약 2100만 가구 중 아파트 등 공동주택은 1274만 가구로 전체의 62.6%이다. 전국 아파트값 상위 20%는 11억 원, 평균은 5억 원을 넘었다. 5억 원 기준으로 한국의 집값의 합은 약 1경 원이 넘는다.

실제 지난달 22일 한국은행과 통계청이 발표한 국부(國富)라 할 수 있는 2020년 국민 순자산 중 부동산 등 비 생산자산은 9,730조 5,000억 원으로 915조 7,000억 원(10.4%)이나 불어났다. 코로나로 경제가 안 좋아, 모두 망하게 생겨 긴급재난지원금을 5차례나 줄 형편인데도 주식과 집값은 폭등한 것이다.

여기서 하나 중요한 것은, 집값이 10%만 내려도 한국의 1년 예산 두 배 이상인 약 1천조 원이 날아간다. 서민들은 커피 한 잔 사 먹을 여유가 없어지고 국내 소비 등 경제는 얼어붙는다. 이차적으로 금융 파동 등이 쓰나미처럼 밀려올 것이다.

따라서 정부는 집값의 급격한 하락을 선의의 사기(詐欺)를 쳐서라도 꼭 막아야 한다. 수요 공급의 중요한 하나인 인구 감소로 집값이 내려간다 해도 거품이 푹 꺼지거나 급격한 하락 이른바 경착륙이 아닌 연착륙(소프트랜딩)을 시켜야 한다.

그런데도 최근 정부의 주택 및 금융 관련 책임자들이 하나같이 집값이 고점이고 하락하며 그 폭도 클 것이라고 경고, 아니 확실시 하여도 시장은 마이동풍(馬耳東風)이다. 큰일 날 일이다.

▲ 집값 하락할 확실한 요인 많다.

집값은 수요와 공급이라는 기본적인 조건에서 결정되지만, 부동산 가격 상승의 가장 중요한 요인은 거시 경제적 요인과 금융, 세제, 인구 사회학적 요인 등이 복합적으로 작용한다. 최근 1년 반동안의 코로나로 인한 저금리, 막대하게 풀린 비정상적인 과도한 유동성이 급격한 집값 상승에 크게 작용했다. 이부분이 사라지면 부동산 가격도 동반하여 추락한다.

중장기적 요인으로 수요 공급 중 수요자인 인구가 감소 추세에 있다. 이미 한국의 주택보급률은 104%가 넘었다. 이미 2019년부터 전북 임실군 인구보다 많은 2만 838명이 줄어들고 있다. 생산가능 인구는 최근 저출산 추세와 코로나19 충격이 2030년 이후 본격적으로 반영됨에 따라 2038년부터 3000만 명을 밑돌 것으로 예측된다.

이미 영호남 시골 지역, 산간 지역은 빈집들이 지금도 수두룩하다. 일본이 신칸센(고속철도) 외곽 지역의 아파트가 비듯이 곧 한국의 도심 인근 지역도 빈집이 속출하는 시대가 멀지 않았다. 참고로 일본은 부동산 하락 등으로 경제를 30년간 잃어버렸는데, 실제 근로자의 임금이 20년째 거의 그대로이다. 남의 일이 아니다.

인구 감소로 주택 수요는 중장기적으로 무조건 줄어들고 집값이 폭락하는 것은 당연하다. 예정된 순서다.

단·중기적으로 아파트 공급이 급증할 수 있다. 국토교통부는 2023년부터는 주택 공급 감소 추세가 반전돼 2027년까지 연평균 5만 9천 호, 5년 합산 30만 호의 아파트가 공급될 것으로 내다봤다. 2016년~2020년 4만 호가 공급된 점에 견주면 1.5배~1.8배에 이르는 물량이다.

또 미국 맨해튼처럼 종로와 을지로 등 도심의 용적률을 3300%로 올려 고밀도 개발 등이 거론되고 있다. 아울러 여당의 대선후보가 서울공항 등에 아파트 등 공급 등을 주장하기도 하는 등 수도권 공동주택 공급은 1~2년 안에 급증할 가능성이 매우 높다. 주택공급이 늘면 집값이 안정(보합 이하)되는 것은 당연하다.

지난해부터 코로나로 풀린 막대한 유동성 자금이 급격하게 몰려 집값을 폭등시켰는데 상당한 거품이 생겼다. 코로나로 이자까지 유예한 대출 연장으로 한계기업·자영업자 부실 확대 가능성이 아주 크다.

코로나로 인하여 기업, 자영업 등이 장사가 안되어 물을 닫거나 수익이 없는데 여기에 속한 근로자의 소득 역시 푹 줄어 들었다. 거기다가 한국은 주택담보대출 비율(LTV)을 가장 보수적으로 운영하여 주택 매수자는 대출만으로는 집을 살수가 없다. 최소 집값의 40% 이상은 자기부담을 하여야 한다. 점점 집을 살 수요가 줄어드니 집값 하락 원인이 된다.

한국은행은 연내 금리인상 방침을 밝혔다. 아니 금리가 올라가는 것은 기정 사실이다. 대출금리가 인상하면 기존 주택담보대출 윈리금 상환 부담이 늘고, 인상된 금리 만큼 자산가격은 하락한다. 만약 1~2년만에 주택담보대출 금리가 3%에서 7%로 2배이상 오른다면 집값은 떨어지는 것이 아니라 바닥으로 급전직하한다.

물론 한국은 이론과 달리 현실에서 금리가 올라도 주식과 집값이 반대로 오른 경험을 몇차례 가지고 있지만 이번에는 경제 이론대로 움직일 것으로 보여진다.

금리가 상승할 수 밖에 없는 이유를 살펴보자.

막대하게 비정상으로 풀린 유동성을 흡수하기 위한 금리 인상이 불가피하다. 코로나 유동성이 실물경제로 흘러가지 않고 금융 및 자산시장으로 몰려가기 때문이다.

또 물가가 오르면 인플레이션이 오고, 이는 금리 상승과 부동산 가격 하락으로 이어진다.

지난달 15일 금융통화위원회 14차 회의록에 따르면 "꾸준히 물가가 오를 것이라는 인플레이션 기대가 물가의 지속적 상승을 부르는 이른바 '인플레이션 소용돌이(inflation spiral)'를 초래할 수 있다"라고 우려했다. '기대인플레이션 상승→임금·제품값 상승→기대인플레이션 상승'으로 이어지는 악순환 고리가 이어질 수 있다는 지적이다.

그만큼 가계·기업이 임금과 물건값이 계속 오른다는 의미다. 이미 밥상물가가 고공행진을 이어간 데다 원자재값도 치솟으면서 지난 7월 소비자물가는 2.6%를 기록했다. 물가 상승 압력이 커지는 만큼 8월과 올해 4분기에 한 차례씩 기준 인상론이 예상된다. 이것을 한국은행장 등 경제수장들은 알고 있으니 집값 하락을 경고하는 것이다.

필자가 언론을 통하여 여러 번 밝혔듯이 한국의 금융 및 경제 메커니즘의 작동은 정상이 아니다. 기업활동 등 실물경제를 전통적으로 지원하는 금융 및 자산시장은 실물경제와 관계없이 별도의 도박판처럼 되어버렸다. 부작용이 현실화 하는 것은 시간 문제다.

‘영끌 빚투’ 탓에 가계 부채가 1년 새 165조원이나 급증해 1700조원을 넘어섰다. 이 중 440조원은 2030세대의 빚이다. 무서운 일이다.

경제 상황을 종합적으로 볼때 한계기업 및 한계자영업자의 부실확대, 주택, 주식 등 거품 우려로 자산의 대폭적인 가격조정 등 다양한 리스크가 일시에 몰려오는 이른바, 여러개의 대형 태풍이 한번에 몰려오는 ‘퍼펙트 스톰’이 발생할 가능성이 아주 크다.

악재는 겹쳐서 한꺼번에 닥치고, 직육면체 탑의 조각을 하나씩 빼다 보면 어느 조각을 건드리는 순간 전체가 와르르 무너지는 젠가(Jenga) 게임의 결과를 맞이할 수 있다. 장전된 총의 방아쇠(Trigger)를 당기면 총알은 나가듯 부동산 버블이 터질 여러 조건은 이미 충분히 나타나고 있다.

그래서인지 집값 등 자산 거품에 대하여 정권의 유불리, 여야, 보수와 진보 등 정치성향과 관련 없이 한국은행. 기획재정부, 금감원 등 정확한 통계로 미래를 볼 수 있는 한국 최고의 금융 및 부동산 관료들이 경고가 아니라 일어난다고 예고했다. 필자의 귀에는 그렇게 들린다.

조심하다가 주택 매수 적기를 놓쳐, 주택 가격이 예상과 달리 올라가서 배가 아플 수 있다. 하지만 ‘영끌’ 등으로 추격매수를 해서 꼼짝없이 당하여 감당할 수 없는 빚쟁이가 되는 것보다는 낫다. 정말 당분간 관망해야 한다.

▲ 무차별 살포하는 재난지원금도 건전재정 훼손, 집값 하락 등 경제에 부작용을 초래할수 있다.

2019년 말 대비 올해 6월 24일 주식 시가총액은 1,013조 원이나 올랐다. 한국 예산의 두 배에 해당하는 금액이다.

최근 서울, 경기도의 아파트는 455만 호의 중위 매매 가격은 7억 564만 원이다. 지난 4년 동안 정부와 시장의 인상 폭이 17%에서 약 79%까지 차이가 큰데, 중간인 중위권 시세의 절반인 3억5천만씩 오른 기준으로 따지면 무려 약 1600조 원에 해당하는 아파트 가격이 상승한 것이다.

코로나로 한국 유사 이래 경제가 최고로 안 좋다는 상황에서 주식값과 수도권의 아파트값만 따져도 무려 2,660조 원의 자산가치가 폭등했다. 5천만 국민에게 1인당 5천3백만 원을 지급할 수 있는 돈이다. 그 돈은 모두 누구에게로 갔는가?

그런데도 정부는 33조 원의 추경을 편성해가며 5차 재난지원금을 추석 전에 지급한다고 한다. 앞뒤가 너무나 맞지 않는다. 나랏빚은 1000조 원에 육박하고 현 정부서 '300조 원' 불어났다.

코로나 상황에서도 전혀 피해가 없어 긴급재난은커녕 일반 재난지원과 거리가 먼 국민에게 돈을 살포하는 것은 문제가 많고 경제에 일시적인 거품과 같은 착시현상만 주어 집값 하락요인으로 작용할 수 있다.

200만여 명의 공무원, 공기업 직원은 코로나 무풍지대다. 문재인 정부의 공무원은 3년 동안 9만여 명이 증가한 약 110만 명에 이르고 군인은 약 60만 명이고, 339개 공기업 직원은 약 41만 명으로서 직접 인구의 4%에 달하는 약 2백만 명 이상의 조직원은 코로나로 급여 등 손실이 없다.

그리고 2,764만 명의 취업자 중 비임금근로자 666만 명 (자영업 등), 일용근로자 128만 명, 임시근로자 487만 명을 제외한 정규직 대기업 등 근로자 역시 코로나에 경제적으로 영향을 받지 않았다.

소관 부처인 행안부의 설명, 관련 규정 어디에도 긴급하게 지원을 할 만큼 피해 없는 국민에게 재난지원금을 지급할 근거나 명분도 희박하다. 재난지원금은 현재 경제 상황으로는 코로나 위기에서 버틸 수 없는 취약계층을 시급하게 보호하기 위한 지원이라야 한다.

선심(善心) 쓰듯이 지원이 필요 없는 국민에게까지 지원하려는 제도가 아니다. 국가 재정이 그럴 여유도 없을뿐더러 다음 세대가 갚아야 할 빚을 내서 하는 일이다.

당연히 피해 없는 국민에게 재난지원금을 지급할 것이 아니라 오히려 해당 공무원 등 국민은 고통 분담 차원에서 일부 급여를 피해를 본 국민의 생존과 재활을 위하여 성금을 하여도 부족할 일이다.

우리는 늘 조그마한 장맛비 등 재해에도 국민의 힘을 모아 극복해왔는데 이번 코로나 상황에서는 어디에서도 그런 모습을 볼 수가 없다.

돈도 돈이지만 누구랄 것 없이 온 국민이 무슨 일 만 있어도 나랏돈만 바라보는 나쁜 사회풍토가 만들어지는 것이 더 나쁘다. 재난지원금은 피해를 본 자영업 등을 선별하여 충분하게 필요한 지원을 하는 데 효율적으로 사용하여야 한다.

정치권의 무차별, 반복적인 재난지원금은 혈세 낭비는 물론이고 정치를 돈으로 하려는 포퓰리즘의 극치로 거품 경제를 조장하는 주범(主犯) 중의 하나가 아닐까?. 나아가 지나친 유동성 공급으로 부동산 버블을 터트릴 트리거(방아쇠)가 될 수도있다.

이제는 이해되지 않는 거액의 무차별 재난지원금이 아니라 그동안 쌓인 검진자수, 감염재생산 지수, 연령별 사망자수 등의 관련 통계와 과학에 근거한 영업제한 등 사회적 거리두기를 조정해야한다. 그리고 전국민 백신 조기 접종과 치료제 조기 확보가 코로나 문제를 근본적으로 치유하는 본질에 집중해야한다.

▲ 주택이 투자 수단이면 수익률로 가격이 평가되어야 한다.

’ 19년 연간 주택 거래량은 80.5만 건이다. 5년 평균 주택 거래량은 101.1만 건이다. 전체 주택의 약 5%의 거래로 모든 집값이 정해지는 구조다. 불합리하다.

주택의 가격을 평가하는 방법은 3가지 (3 방식 6 방법)가 있다. 집을 현재 시점에 새로 지을 때 드는 원가(적산 가격)로 평가하거나, 임차료 등 수익 임료를 기준으로 가격을 환산하는 수익방식이 있다. 그리고 실제 동종, 동기에 거래되는 가격을 비교하여 환산하는 거래 사례 비교법이 있다.

가장 합리적인 방법은 부동산에서 얻는 수익으로 가격을 환산하는 수익방식이다. 예를 들어 A라는 부동산으로 버는 순수임대료 1000만 원이라 하자. 2020년 기준 ‘시장금리’ 중 가장 고수익인 3년 만기 회사채 금리가 연 2.13%이다. 이 시장금리로 환산하면 A 부동산 가격은 469백만 원이다. (1000만 원÷2.13%)

물론 적용금리는 각자 또는 기관마다 기대 또는 희망금리 등을 적용하여 산출할 수 있다. 또 하나 참고로 알아두면 좋은 복리 계산법이 있다. 위 A 부동산이 2.13%로 수익률로 자산 가격이 두 배가 되려면 얼마나 걸리는지를 간단히 알려면 72를 2.13%로 나누면 된다. 33.8년이 걸린다. 72 법칙이라고 한다.

아무튼, 주택이 재테크 대상이 되려면 수익률로 환산하여 가격이 책정되어야 합리적이다. 지금처럼 담합 의혹 등 여러가지 비상식적인 요인으로 일부 주택의 거래 가격으로 전체 부동산 가격이 형성되는 것은 문제가 많다.

▲ ‘하피스’를 주목해야 한다. 현재의 아파트 등 기본 구조가 바뀐다.

코로나로 인하여 매출 100대 기업 가운데 91.5% 사무직을 대상으로 재택근무를 시행 중이다. 아직 일부 기업들이 ‘출근 주의’를 고집하나 재택근무가 고착화를 넘어 확대 추세다.

생산직을 제외한 플랫폼 등 IT, 4차 산업혁명시대에 부합하는 사무직에 대한 재택근무는 기업 생산성 및 비용 측면에서도 이제 선택이 아니라 필수가 되는 시대이다.

경총이 지난 6월 조사 결과 업무 생산성이 출근 근무와 별 차이 없다. 오히려 비대면으로 업무를 보는 ‘협업 툴’ 프로그램이 다양하게 발달하여 분명한 근무 성과가 나타나는 재택근무의 노동강도가 더 강할 수도 있다.

재택근무가 일상화되면 주거비가 비싼 도시에서 살 필요가 없다. 또 코로나로 밀집한 도시지역보다 쾌적한 교외 주택이 코로나 감염에 안전하고 삶의 질이 높아진다. 코로나 같은 감염병은 연례행사가 된다는 전문가의 의견이다.

보도에 따르면 코로나로 일본은 물론이고 유럽 내 재택근무가 늘면서 도시 생활을 벗어나 지방으로 이주하는 사람들이 늘어나는 것으로 나타났다. 한국 역시 도시를 탈출하는 젊은 직장인이 늘 것이다.

재택근무로 기존의 주거형태가 혁명적으로 바뀔 것이다. 한국의 ‘최저 주거기준‘은 국토부가 정한다. 부부와 자녀 2명이 사는 4인 가구의 총 주거면적은 43㎡(13평)로 3개의 침실용 방과 부엌이 있어야 한다고 돼 있다.

이를 근거로 한국의 대부분 아파트 등 공동주택은 방, 거실, 주방, 화장실 등 취사와 주거를 목적으로 지어졌다. 한국은 약 2100만 가구 중 아파트 등 공동주택은 1274만 가구로 전체의 62.6%이다.

이제 재택근무 시대에는 기존 주거공간에 사무실 기능이 추가되어야 한다. 화상회의, 인터넷 및 각종 사무기기 등을 비치한 독자적인 공간이 필요하다.

비록 같은 공간이지만 일과 생활을 효율적으로 구분할 수 있는 ’ 하피스’(하우스와 오피스 합성어, 필자 명명)가 필요하다.

그런데 현재의 아파트 등 공동주택은 가변형 주택이 아니다. 따라서 골조와 벽을 고쳐 하피스로 개조하는 데는 문제가 있다.

따라서 아름다운 전원에 자리잡은 하피스 주택공급이 현실화하면 상대적으로 기존 아파트의 수요는 물론이고 가격 하락 (안정) 요인으로 작용한다. 아울러 새로운 주택시장도 열리고 지방발전에서 기여할 것이다.

아파트 구조가 바뀌는 것은 주요 주택 형태와 생활 등 모든 것의 변화를 가져올 태풍의 시작이 될 수 있다. 그동안의 한국 아파트는 도시의 서민 주택문제를 해결하기 위한 수단이었지 최적의 주택은 아니었다. 미국, 영국 등 유럽의 고급스러운 일반 주택을 생각해보라!

한국의 아파트는 가격이 오르니까 재테크 수단 등으로 매수했을 뿐이다. 그러나 기존 아파트에 비하여 가격이 아주 싸고 입지가 쾌적한 디지털산업, 재택근무 시대에 맞는 하피스는 현재 아파트에 대한 수요를 대폭 바꿀 것이다.

주택은 전부 시장에 맡겨두면 시장실패(market failure)가 일어나는 특이한 시장이다. 자본주의, 경제 관점에서 주택문제를 다루면 영세서민과 사회 초년병 또는 무직 청년들은 비 피할 처마 끝자락도 하나 마련하지 못하기 때문이다.

그래서 부자 등 상·중산층은 시장에 맡기고, 영세서민과 청년들을 위한 주택문제에만 정부 및 공공이 개입하는 것이다.

지금처럼 정부가 주택문제의 모든 것을 해결하려 무모하게 내놓은 26번의 정책 부작용으로 생긴 부동산 가격의 거품은 문제가 많다. 이 거품이 한 번에 터지면 그 피해 역시 고스란히 국민에게 특히 서민에게 돌아간다는 것을 정부는 알고 지금이라도 사심 없이 백지상태에서 주택정책을 다루어야 한다.

또한, 국민도 정부의 책임 있는 경제 수장(首長)들의 집값 문제에 대한 심각한 경고를 예사로 흘려들어서는 안 된다. 국가를 믿어야 하지만 막상 문제가 생기면 국가가 책임질 일이 별로 없다는 역사의 교훈을 잊어서는 안 된다.

자본주의 시장은 내일 지구가 망해도 부동산업자는 자연 수목장 터를 팔 것이고, 주식시장은 장례업종을 추천할 것이다. 부화뇌동하지 말고 각자가 냉정하게 판단해야 한다.

<한경닷컴 The Lifeist> 박대석

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