서울 한강변 아파트 모습. /연합뉴스
서울 한강변 아파트 모습. /연합뉴스
최근 서울시에서 한강변의 아파트 첫동을 15층까지만 올릴 수 있던 '층고제한'을 전면 재검토하기로 했습니다. 서울시내 아파트 최고높이도 35층 이하로 제한을 했었는데, 이 규제도 전면해제를 하기로 했습니다. 이에 따라 한강변에 50층이상 초고층 아파트들이 많이 들어설 것 같은데 과연 그 후면에 있는 지역에서는 한강이 안보일까요. 초고층 아파트가 막고 있으니까요.

하지만 실제로는 층수를 제한하면 오히려 더 안보이게 됩니다. 이유는 간단합니다. 한강변에 있는 단지들도 주거용도가 결정됐고 그로 인한 건폐율, 용적율이 정해져 있습니다. 건폐율은 건축법 제55조(건축물의 건폐율)에 정의되어 있는데, '대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율'입니다. 용적률도 건축법 제56조(건축물의 용적률)에 의해 '대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율'이라고 정의됩니다.

또 건폐율은 '국토의 이용 및 이용에 관한 법률' 제77조에 따른 건폐율 기준에 따르고, 용적율도 '국토의 이용 및 이용에 관한 법률' 제78조에 따르도록 되어있습니다. 예를 들면 주거지역의 건폐율은 도시지역에서 '70%' 이하, 상업지역에서는 '90%' 이하로 정해져 있고, 녹지지역이나 농림지역, 자연환경보전지역은 20% 이하입니다.

즉, 대지면적에 많은 건축물을 못짓는다는 것입니다. 용적율도 주거지역은 500% 이하, 상업지역은 1500% 이하입니다. 물론 조금 더 세분화된 기준이 있고, 지역별로 차이도 있습니다.

그렇다면 왜 한강변에 재개발이나 재건축으로 아파트를 지을 때 고층아파트를 건설하는 것이 좋을까요. 바로 재개발 재건축 추진시에 사업성 때문입니다. 정해진 건폐율, 용적율을 최대한 적용해야 주민들이 부담하는 분담금이 줄어들게 됩니다. 분담금은 조합원의 종전자산에 비례율을 곱하여 나오는데, 비례율은 바로 '총수입'에서 '총지출'을 빼고 대상지역의 전체 종전자산금액으로 나눈 값입니다. 총수입은 일반분양 및 조합원분양 등을 다 합친 금액이므로 분양금액이 많이 나올수록 조합원들의 내야하는 분담금이 줄어들 수 있게 됩니다.

조합에서는 재개발 재건축을 할 때 바로 법적으로 허용된 건폐율, 용적율을 최대한 채워야 사업성이 좋아지는데, 층수를 제한하게 되면 건폐율이 허용범위까지 커져서 아파트가 뚱뚱해 질 수 밖에 없게 됩니다. 반면 층수제한이 없다면 같은 용적율상에서 초고층으로 설계하게 된다면 아파트는 홀쭉해져서 동간 사이가 넓어지는 효과가 있고, 전문가들은 이를 통경축 또는 경관축이라고 부릅니다. 그래서 도시계획위원회 심의를 할 때 가장 많은 지적이 나오는 사항 중 하나입니다.

결국 한강에 초고층을 넣게 되면 재개발이나 재건축을 하더라도 오히려 건축물 자체는 바닥면적이 작아지고, 층수가 올라가게 되므로 동간 간격은 넓어져서 그 후면에 있는 지역에서는 아파트 사이로 한강이 보이게 될 것입니다. 그 대표적인 예가 바로 성수동 서울숲에 있는 초고층 아파트들입니다. 반면 35층으로 일괄 제한하게 되면 지금 잠실 재건축 단지와 같이 한강에서 바라다 보면 35층의 거대한 벽면만 보이게 됩니다. 물론 그 후면에 계신분들도 한강이 보일리가 없을 것입니다.
홍콩 아파트단지 전경. /게티이미지뱅크
홍콩 아파트단지 전경. /게티이미지뱅크
우리가 100만 달러의 야경을 보러 홍콩을 가면 구룡반도는 물론이고, 홍콩내의 모든 신도시 아파트들이 55층 이상 초고층으로 되어 있는 것을 보고 너무 멋지다고 감탄을 합니다. 반면 홍콩의 아파트들은 우리처럼 고급스럽게 건설하는 경우가 별로 없고, 에어컨 실외기가 그대로 창가에 노출되어 있고, 일부 배관도 외벽에 그대로 노출시켜 놓습니다. 그리고 55층이나 되지만 전용면적 33㎡(약 10평) 이하인 경우도 많습니다.

실수요자들을 위한 필요한 시설을 넣었지만, 반면 55층이나 되니까 야경도 멋지고 통경축이나 경관축이 아주 근사합니다. 그리고 두바이 마리나를 방문하시면 70~80층의 초고층 아파트 단지들로 가득한데, 오히려 각 동 간격이 넓어서 어떤 건축물에 있어도 바다가 보입니다. 그리고 한국인 관광객들은 이곳을 방문하면 너무 멋지다고 감탄합니다.

지금 우리의 한강은 아직 재개발, 재건축 해야 할 지역들이 많습니다. 그런데 층수를 규제한다고 하면 정작 맨 앞동과 바로 뒷동에 계시는 분들만 한강을 보실 수 있게 됩니다. 하루라도 층수규제는 없어져야 하고, 반대로 50층 이상 80층까지 초고층으로 건설하게 되면 자연스럽게 코어선행공법으로 건설해야 하니까 라멘구조로 건설이 되어 100년 이상가는 1등급 장수명 아파트가 될 것입니다. 어짜피 초고층 아파트는 재건축해봐야 대지지분이 워낙 적어서 계속 리모델링해서 사용해야 하니까요.

이렇게 초고층 아파트 단지가 동시에 많이 들어선 지역들에 가보시면 아파트 가격도 훨씬 많이 올랐습니다. 킨텍스 주변지역이나 인천 송도, 청라지역 등입니다. 사업성이 높아지면 조합원들도 분담금이 줄어드니까 건설비용이 조금 더 들어간다고 해도 반대하시는 분들은 거의 없을 겁니다. 당장 한번 가서 보세요. 한강변에서 과연 진짜로 한강이 잘 보이는 단지가 어디인지요. 우리도 한강에 300만달러 야경 만들어서 중국 및 전세계 관광객을 끌여들여 후세들이 조금 더 나은 삶을 살 수 있도록 해야 하지 않을까요.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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