10년 뒤 분양전환가 미리 확정…'누구나집' 사업 본궤도

집값 10% 수준 보증금으로 10년 거주…임대료는 시세의 85∼95% 수준
10년 뒤 시세차익 사업자-임차인 공유…집값 상승률 연 최고 1.5% 상정

집값 10% 수준의 낮은 보증금으로 10년 동안 장기거주할 수 있고 10년 뒤에는 미리 확정한 가격에 우선 분양받을 수 있는 '누구나집' 시범사업이 추진된다.

국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사(IH), 더불어민주당 박정·유동수·민병덕 의원은 6일 국회에서 기자회견을 열고 오는 8일부터 수도권 6개 사업지에서 '분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택'(누구나집) 공급을 위한 사업자를 공모한다고 밝혔다.

'누구나집'은 청년, 신혼부부 등 무주택자에게 저렴한 가격으로 내 집 마련의 기회를 제공하기 위해 고안한 주택 유형으로, 지난 6월 민주당 부동산특별위원회가 수도권 6개 입지를 발표한 뒤 국토부와 구체적인 사업 방식을 논의해왔다.

앞서 특위는 집값의 6%를 내면 거주권만, 10%를 내면 분양권만 갖고 16%를 내면 거주권과 분양권을 모두 받는 방식 등을 제시했는데, 당정 협의 결과 집값의 10%를 내고 거주권과 분양권을 모두 갖게 하는 방식으로 정리됐다.

누구나집은 집값의 10% 수준으로 보증금 낮춰 저렴한 임대료로 10년간 안심하고 살 수 있도록 한 민간임대주택이다.

임대료는 주변 시세의 95% 이하(일반공급)∼85% 이하(특별공급)로 책정토록 했다.

임대료에서 보증금과 월세의 비율은 사업자가 다양하게 제시할 수 있으나 임차인의 초기 임대료 부담을 줄이기 위해 집값의 10% 수준의 보증금을 선택할 수 있도록 해야 한다.

누구나집에 거주하면서 다른 주택을 분양받을 수 있지만, 이 경우 우선분양 자격은 상실된다.

전체 물량의 20% 이상은 특별공급 물량으로 배정해 무주택인 도시근로자 월평균 소득 120% 이내의 청년, 신혼부부, 고령자에게 공급하고, 물량의 80% 이하는 일반 무주택자에게 공급한다.

기존 10년 공공임대는 10년의 임대 기간이 지난 뒤 분양가를 감정평가액으로 정하지만, 누구나집은 미리 10년 뒤의 분양가를 정해놓고, 분양전환 시 무주택 임차인에게 우선 분양한다.

분양자로서는 집값이 오르면 시세차익을 기대할 수 있어 이득이다.

기존 10년 임대에선 분양가 산정을 두고 각종 논란이 끊이지 않았다.

판교나 분당 등지의 10년 임대 주민들은 분양 시점의 감정평가액으로 분양가가 결정돼 막대한 부담을 지게 됐다며 분양가 산정 방식의 수정을 요구하고 있다.

10년 뒤 집값이 떨어지면 미분양 사태가 날 수 있고 다른 주택 사업에 비해 수익성이 떨어질 수밖에 없어 민간 사업자에 대한 유인이 떨어진다는 우려도 제기됐다.

이에 당정은 확정분양가 책정에 있어 공모 시점 감정가격에 사업 착수 시점부터 분양 시점까지 연평균 주택가격 상승률을 1.5%까지 적용할 수 있도록 상한을 정했다.

민간 사업자 의견 수렴 결과 사업 참여를 위해서는 내부수익률(IRR) 5% 이상 확보가 필요한데, 연 1.5% 상승률이면 IRR 확보가 가능한 것으로 조사돼 사업 참여 유인이 될 것으로 판단했다.

연 1.5% 상승률을 적용하면 10년간 20.0% 상승하는 셈이다.

10년 뒤 집값이 올라 시세차익이 발생하면 사업자와 임차인이 이를 공유한다.

수익배분은 10년 뒤 집값 상승 수준에 따라 달라지겠지만, 사업자의 수익은 확정분양가를 통해 이미 보장했기 때문에 집값이 상승할수록 임차인의 이익이 상승하는 구조가 된다.

국토부는 공모 사업자에게 효과적인 주거 서비스를 활용한 수익 창출 방안도 고민하도록 했다.

사업자가 카셰어링, 세탁, 케이터링 등 공유경제를 통한 요식, 의료, 교통, 여가, 교육 등 서비스를 통해 수익을 창출하고, 이를 임차인에게 환원해 거주비 부담을 완화해주자는 취지다.

이번에 공모한 대상 사업지는 모두 아파트 택지로 ▲ 화성능동1A(4만7천747㎡·899호) ▲ 의왕초평A2(4만5천695㎡·951호) ▲ 인천검단AA26(6만3천511㎡·1천366호) ▲ 인천검단AA31(3만4천482㎡·766호) ▲ 인천검단AA27(10만657㎡·1천629호) ▲ 인천검단AA30(2만876㎡·464호) 등 총 31만2천968㎡, 6천75가구 규모다.

국토부 관계자는 "당정은 이번 사업자 공모를 시작으로 시범사업 성공을 위해 지속해서 협의를 이어가고 추가 사업 부지 확보에 나설 계획"이라며 "현재 경기도, 광주시 등 지자체에서 참여 의사를 밝혀와 추가 협의를 진행하고 있다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "누구나집은 주변 시세보다 저렴하게 10년 거주할 수 있고, 입주 당시 확정된 분양가로 집값을 지불하는 방식이어서 무주택자에게는 어느 정도 유리한 유형으로 보인다.

다만, 기존 주택공급 방식이 아니어서 사업자의 참여가 성공의 관건이 될 것으로 보인다"고 말했다.

/연합뉴스