"6억으로 '강남3구' 새 아파트 선점하는 방법 있다" [집코노미TV]

[집터뷰] 아이언키 최진성 재개발마스터키 대표
나도 더 좋은 집에 살고싶다!
갈아타기 수요자를 위한 금액대별 재개발 추천지

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더 넓고, 더 입지가 좋은 새 아파트로 이사가고 싶은 건 인지상정입니다. 재개발 전문가 최진성 작가는 갈아타기를 원하는 1주택자에게도 재개발이 답이라고 제안합니다. 주변 시세보다 적은초기투자금에 시간에 녹이는 재개발 투자는 투자 시점에 레버리지를 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 미래 새 아파트를 선점하는 재개발 투자, 현재 금액대별로 추천지를 함께 들어보시죠.

▶서기열 기자
두 번째는 사실 저의 이슈도 좀 있습니다. 저는 간신히 지금 벼락거지는 면한 상태긴 하지만 당연히 지금 보면 20평대 집에서 살고 있는데 좀 더 넓혀가고 싶고, 말씀하신 것처럼 상급지로 가고자하는 욕구는 누구나 다 있잖아요. 이런 사람들한테도 재개발 투자가 답이 될 수 있을 거라고 보이는데 왜 이게 매력적인 투자처라고 볼 수 있을까요?

▷최진성 재개발마스터키 대표
그럼 지금부터는 이제 서기열 기자님의 상담시간으로 이어가보도록 할게요. 서기열 기자님은 지금 1주택이시죠?

▶서기열 기자
네.

▷최진성 대표
기존 주택의 위치가 어디에 있죠?

▶서기열 기자
광진구에 있습니다.

▷최진성 대표
광진구. 광진구가 사실 서울 안에서는 상급지에요. 서울 안에서는 상급지인데 광진구보다 더 좋은 재개발 구역으로 넘어가는 전략을 쓰셔야죠. 근데 그 과정에서 비과세 세팅은 돼있는 상태인가요? 2년 보유, 2년 거주.

▶서기열 기자
곧 채웁니다. 아직 조금 남아있습니다.

▷최진성 대표
그러면 이제 고 남아있는 기간 이후로 이제 잔금을 치러서 당연히 이 세팅을 할 수가 있구요. 이제 관리처분인가 이후에 넘어가면서 사업시행인가 최초 신청일이 2018년 1월24일 이전에 했던 단지는 제한적이다 보니까 이 선택지가 줄어들잖아요.

그리고 관리처분인가가 지났다는 것은 이 뒷단이기 때문에 초기 투자금도 들어가요. 왜냐면 재개발 투자가 점점 흐를 수록 기대수익은 줄어들고 이제 리스크가 또 줄어드는 만큼 또 그런 부분이 있어서 사업시행인가 신청한 구역들 중에서 제가 추천해드리면 지금 현재 광진구 아파트보다 지금 현재는 비슷하거나 살짝 위거나 한데 향후에 획기적으로 늘어갈 수 있는 구역. 강북, 강남에서 하나씩 추천해드릴게요.

강북에서는 지금 북아현 2구역이나 북아현 3구역을 투자하시면 광진구에 갖고 계신 아파트보다 훨씬 상급지로 가면서 북아현 2구역, 3구역은 다 사업시행인가를 통과했거든요. 그러니까 이제 남은 기간도 뭐 6년 전후가 되고, 아주 길게 남지 않았고. 또 입지 자체가 기자님, 마포래미안푸르지오나 경희궁자이 아시죠?

▶서기열 기자
네, 강북의 대장주가 됐죠.

▷최진성 대표
강북의 대장주인데. 사실 경희궁자이나 마포래미안푸르지오가, 2014년도에 입주할 때 미분양이었어요. 그때가 6억이었는데 가서 6억 주고 샀으면 되는데 7년 만에 15억이 올랐어요. 그리고 경희궁 자이도 2017년 입주할 때 미분양 났어요. 근데 그것도 15억 올랐어요. 21억 정도 넘어가니까.

두 대단지, 대장주 아파트지만 재개발을 통해서 새 아파트가 됐습니다. 원래. 마포래미안푸르지오는 아현뉴타운 3구역이 재개발이 됐구요 경희궁자이는 돈의문뉴타운 1구역이 재개발을 통해서 새 아파트가 됐어요.

그게 바로 미래의 마래푸가 될, 미래의 경희궁자이가 될 재개발 구역이 북아현 2·3구역입니다.

▶서기열 기자
왜 그렇죠?

▷최진성 대표
여기가 지금 입지도 북아현 2구역, 3구역은 마포래미안푸르지오 바로 옆에 있구요. 입지가 더 살짝 좋으면서 바로 인근에 있구요. 그리고 훨씬 세대수도 많구요 그리고 시공사도 이미 컨소시엄으로 2개씩 들어와있는데 다 1군 건설사가 들어와있고. 그러니까 부동산은 일단 입지에서 모든 게 결정되는데 입지가 너무 완벽하구요.

한남, 성수를 제외하고는 북아현 2·3구역이 강북에서는 가장 비싼 아파트가 될 거에요. 미래의 마래푸나 미래의 경희궁자이가 될 단지기 때문에 저는 이제 광진구가 강북에서도 상급지지만 그보다 더 좋은 북아현 2구역 3구역을 가셨으면 좋겠구요. 그리고 만약에 나는 강북에 살았으니까 한강 이남을.

▶서기열 기자
강을 한번 건너고 싶다!

▷최진성 대표
한강을 한번 건넌다, 한강 이남을 선호한다 그러면 미래 가치가 가장 높은 곳이 지금 시점 기준으로는 노량진뉴타운입니다. 사실 노량진이 동작구인데요 구만 놓고 보면 서울 25개 구에서 아파트의 평단가로 보면 동작구나 광진구가 비슷하긴 해요.

지금 수산시장도 현대화해서 많이 탈바꿈 했고. 거기 고시촌도 온라인수업이 활성화되면서 많이 좋아졌고, 그리고 노량진 역사 개발부터 해서 호재가 너무 많아요.

▶서기열 기자
어우, 노량진 역사도 크게 개발한다고 그랬죠.

▷최진성 대표
크게 개발이 되구요. 이미 도로나 교통 부분은 거기 뭐 강변북로나 올림픽대로. 그 다음에 노량진역 자체가 1호선, 9호선 황금라인이구요. 또 장승백이역이 7호선 황금라인, 강남 접근성이 둘 다 좋고.

또 노량진 뉴타운이라는 곳은 노량진역부터 장승배기역 사이에 있는 1구역에서 8구역이 있는데요. 여긴 또 투자하기 좋은 게 1구역부터 8구역 8개 구역이 있는데 이 8개 구역의 단계가 다 다르구요.

▶서기열 기자
그러면 내가 원하는 입주할 수 있는 단지를 고를 수 있다.

▷최진성 대표
그렇죠. 조합설립인가만 난 곳은 1구역, 그리고 지금 아까 말씀드린 입주권 전략을 쓸 수 있는 관리처분인가가 난 곳은 6구역, 2구역. 이렇게 접근할 수 있구요. 또 급지가 나는 정말 최상급지에 좀 묻어두기식 투자를 하고싶다 그러면 노량진 1구역이나 3구역. 속도는 느리지만 입지가 좋은 곳.

▶서기열 기자
장기투자로 간다.

▷최진성 대표
장기투자로. 그리고 나는 실거주 투자로 간다. 지금 기자님께서 실거주로 가시게 되면 6구역이나 2구역이나 8구역이 속도가 제일 빠르거든요. 노량진 8구역은 아 너네 정도는 아크로를 줘야지. 그래서 지지난주에 DL E&C에서 아크로로 변경하는 게 확정이 됐습니다.

▶서기열 기자
인정받은 거네요.

▷최진성 대표
인정받은 입지입니다. 그래서 노량진을 투자하시게 되면 북아현 2·3구역이나 노량진이 가격도 비슷하고요, 단계도 중간단계 기준으로 보면 비슷하고. 향후 입주할 때 예상시세도 비슷하고. 강북과 강남의 차이가 있지만. 사실 개발호재만 놓고 보면 노량진이 더 풍부하긴 해요.

▶서기열 기자
저처럼 이렇게 갈아타기를 원하는 사람들한테 재개발 투자가 갖고 있는 매력? 왜 이걸 활용하면 좋을까요?

▷최진성 대표
지금 사실 갈아타기 하는 수요에서는 주택 수가 관건이 돼요. 갈아타기 하겠다는 건 주택이 있다는 거잖아요? 그러면 1주택인 경우가 가장 많을텐데. 1주택자가 기존에 1주택의 급지가 좋지 않으면 꼭 입주권이 아닌 매물, 재개발 초기 물건도, 뭐 조합설립인가가 났거나 사업시행인가 전후 해서 매수해서 상급지로 가는데. 사실 내가 돈이 없는데 상급지로 갈 수가 없는데 재개발 투자는 초기투자금이라는 돈만으로 어, 내가 상급지에 새 아파트를 미리 선점하는 투자이기 때문에 갈아타기가 가능하구요.

그리고 1주택자인데 아까 부장님 사례처럼 기존 1주택에 대한 상승세를 오래 가져가고 싶다, 그러면 또 관리처분인가 이후에 거래가 가능한 구역에 매수를 해서 기존 주택의 양도세 비과세 기간을 길게 가면서도 또 상급지로 이동이 가능하기 때문에 이 투 트랙을 다 쓸 수 있어서 갈아타기를 원하는 실수요자들에게도 굳이 뭐 내가 재개발 투자로 자산을 늘리겠다가 아니라 갈아타기로 나는 좀 저렴하게 아파트를 사서 안정적인 주거환경을 마련하겠다 라는 실거주자 분들에게도 재개발투자가 가장 완벽한 대안이 될 수 있죠.

▶서기열 기자
이 지역들 외에도 금액대별로 갈아타가 수요자들을 위한 지역들을 추천해주신다면 어디가 있을까요?

▷최진성 대표
북아현뉴타운이랑 이제 노량진뉴타운이 투자금 기준으로 보면 초투, 초기투자비용 기준으로 보면 두 구역 다 8억원에서 11억원 사이가 북아현이나 노량진에 들어가는 금액이 되구요.

이제 그 밑으로 들어가면 사람들이 강남, 강남 하잖아요. 이제 강남 3구가 서초, 강남, 송파인데 강남구나 서초구에는 재개발 구역이 없어요. 송파구의 끝자락에 보면 거여 마천 뉴타운이라는 곳이 있습니다. 여기는 송파구의 끝자락이지만 강남3구죠.

▶서기열 기자
끝에 걸쳐있긴 하지만.

▷최진성 대표
강남3구의 미래 새 아파트를 미래에 가장 싸게 들어가려면 거여마천 뉴타운이 선택지가 될 수 있구요. 또 거여마천 뉴타운은 인근에 북위례, 위례신도시가 바로 인접해 있어요. 하남 감일지구랑도 가까워요. 하남 감일지구 1만5000가구, 위례신도시 4만5000가구 여기가 또 1만2000가구 하면 전체적으로 신도시급 명품단지가 될 예정이어서 거여마천뉴타운이 강남3구의 미래 새 아파트를 살 수 있는 가장 좋은 곳이구요.

▶서기열 기자
여기는 초기투자 비용이 얼마일까요?

▷최진성 대표
거여는 2-1구역, 2-2구역이 입주가 작년에 됐거나 아니면 내년 1월 입주여서 안전마진이 없는 곳이구요. 마천으로 넘어오면 마천 4구역이 가장 속도가 빨라요. 사업시행인가를 받았고, 속도가 가장 빠르고 입지가 가장 좋기 때문에 초기투자금이 지금 9억원 이상에 걸려있습니다. 근데 마천4구역도 역시 현대건설의 프리미엄 브랜드가 디에이치잖아요. 이 마천을 일반적인 분들은 낙후됐다고 보지만 현대건설이 디에이치를 갖고 입찰을 했거든요.

▶서기열 기자
그렇다면 여기도 인정받은 거네요. (사운드 물림)

▷최진성 대표
여기도 인정받은 거에요. 마천 4구역에 가장 좋고, 입지도 좋고 속도도 빠르지만 금액대가 9억원대구요. 그 밑으로 마천 3구역이랑 마천1구역이 있는데요. 마천 3구역은 조합설립인가가 났구요. 마천1구역은 조합설립 인가가 안 났지만 곧 날 예정인 구역이에요. 그래서 두 군데 다 투자하시면 좋은데 마천 3구역, 1구역은 지금 투자금이 6억원에서 7억원대 중반의 매물이 있어요. 그래서 요 정도 금액대면 내가 미래의 새 아파트, 강남 3구에 하려면 사실 6억원대로 강남 3구의 아파트를 어떻게 사요.

▶서기열 기자
불가능이라고 봐야죠.

▷최진성 대표
불가능하죠. 이게 이제 시간에 녹이고, 초기투자금에 녹이기 때문에 레버리지를 활용하면서 시간에 녹이는 투자니까 가능한거지.

▶서기열 기자
지금까지는 유주택자가 갈아타기 할 경우에 좋은 방법들.

▷최진성 대표
그리고 하나를 깜빡했네요. 지금 제가 너무 비싼 곳만 말씀드렸잖아요. 최소한 지금 말씀드린 곳은 제일 싼 데가 6억원이니까.

더 낮은 금액으로 서울의 재개발을 살 수 있는 곳을 추천해드리면요. 이제 상계뉴타운인데요. 지금 여러분들이 투자할 수 있는 상계뉴타운에는 상계 1구역, 2구역, 5구역이 있거든요. 왜냐면 4구역은 이미 노원센트럴푸르지오로 이미 작년 1월에 입주를 했구요. 그 다음에 상계 6구역은 상계역시그니처캐슬로 공사가 상당 부분 진행돼가지고 입주 때까지 1년 반 밖에 안 남았구요.

그래서 지금 재개발 투자를 할 수 있는 데는 상계뉴타운에서는 1구역, 2구역, 5구역이 있는데요. 상계 1구역은 사업시행인가를 작년에 받았지만 조합장이 공석이어서 조합장 공석이라는 리스크, 그 다음에 시공사 입찰을 했는데 두 달 전에 아이파크 현대산업개발만 단독입찰을 해서 유찰이 됐어요. 이제 지금 다시 시공사를 준비하고 있는 과정인데 다시 해도 1구역은 아이파크 브랜드로 갈 거 같구요.

상계 2구역은 동부랑 대우건설, 대우건설이 주관사구요. 이 두 개가 컨소시엄으로 들어왔구요. 공동사업, 공동 시행방식이어 가지고, 도급제가 아니어서 조합과 시공사가 같이 이익을 공유하기 때문에 속도가 빠른 장점이 있어요. 그리고 여기는 감평도 다 났고, 분양신청은 아직 안 했지만 사업시행인가가 지난주에 나면서 일주일 만에 지금 현재 기준으로 프리미엄이 5000만원씩 막 오르고 있는 상황이에요. 제가 볼 때는 지금 이 시기보다 살짝 더 오를 여지가 남아있는 구역이어서 상계 1구역 2구역 너무 좋은 구역이구요.

▶서기열 기자
투자처로서 매력이 있다?

▷최진성 대표
네, 매력이 있고 투자 호재도 많고. 그리고 상계 5구역은 이제 속도가 가장 느려요 근데 입지가 제일 좋아. 놓아두면 가장 제일 좋은 입지에 묻어두기식 투자를 할 수 있고 조합설립인가를 받았기 때문에 기본적인 리스크를 피했는데 여기는 투자금이, 1구역 2구역이 사업시행인가를 받았는데 여기는 못 받아서 아직 투자금이 조금 낮은.

▶서기열 기자
상대적으로 싸겠네요.

▷최진성 대표
싼 부분이 있어요. 이 세 구역 다 지금 초기투자금 기준으로는 4억원. 2주 전만 해도 3억원 후반 매물이 있었는데 2주 만에 이게 다 없어졌고,

▶서기열 기자
진행되면서

▷최진성 대표
진행되면서 지금 투자금은 4억대 초중반이면 정말 저렴한 매물이고, 잘 찾아보면 4억대 중후반으로서 프리미엄 저렴하면서 지금 시점에 좋은 매물을 들어갈 수 있습니다.

▶서기열 기자
이렇게 해서 쭉 한번 갈아타기 수요자들을 위한 재개발 투자지를 한번 정리를 해주셨습니다.


기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자
촬영·편집 김윤화·정준영 PD 디자인 이지영 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩