택촉법에는 있고 도시개발법에는 없는 '6% 룰'…대장동사태 초래

민간사업자 이윤율 상한 규정없어 천문학적인 수익 가능
"언제든 특혜 시비 불거질 수 있는 구조"…국회도 보완 입법 나서

성남시 대장동 개발사업에서 화천대유와 천화동인 등 민간사업자들이 수천억원 규모의 고배당 돈잔치를 할 수 있었던 데는 규제를 풀면서 법망을 촘촘히 정비하지 못한 입법 미비도 한몫한 것으로 드러났다.

공공택지 개발에 민간이 참여할 수 있도록 규제 문턱을 낮추면서 민간의 수익을 제한하는 규정은 넣지 않아 민간이 개발이익을 과도하게 가져갈 수 있는 구조를 만들었다는 지적이다.

30일 국회와 국토교통부, 부동산업계 등에 따르면 성남 분당구 대장동 일원 91만㎡를 개발한 대장동 개발사업은 민관 공동개발 방식으로 진행됐다.

이 사업은 애초 2004년 말 한국토지주택공사(LH)의 전신인 대한주택공사가 처음 공공개발로 추진했으나 2010년 6월 주공이 재정난 등을 이유로 개발을 포기하면서 민간개발 요구가 분출했다.

토지·건물주들이 민간개발을 강력히 요구하고 나섰지만, 당시 성남시장이었던 이재명 경기도지사는 공공개발을 추진했고, 이를 둘러싼 갈등이 지속되자 절충안으로 민관 공동개발 방식을 선택했다.

성남시는 성남도시개발공사를 설립한 뒤 대장동 사업시행을 위한 특수목적법인(SPC) '성남의뜰'을 설립해 공사가 50.1%를 출자하고 나머지 지분은 민간사업자 참여를 받는 형식으로 사업을 진행했다.

이재명 지사는 민간이 모두 가져갈 수도 있는 대장금 개발 이익을 민관 공동개발 방식으로 전환해 5천503억원을 환수했다고 주장한다.

하지만 대장동 사업에 지분 1%로 참여한 자산관리회사 화천대유와 관계사인 천화동인 1∼7호는 4천40억원에 이르는 배당금을 수령하고 4천억원대로 추산되는 분양매출이익을 얻게 되면서 특혜 시비가 커지고 있다.

성남시는 대장동 개발사업을 추진하면서 도시개발법을 근거법으로 삼았다.

이 법은 비도시 지역을 도시로 조성하거나 쇠락한 도시에 도시기능을 증진하기 위해 2000년 7월 제정됐다.

그러나 이 법에는 개발사업에 따라 막대한 초과 이익이 발생할 경우라도 민간이 초과 이익을 가져가는 것을 제한하는 장치가 없다.

비슷한 취지의 법인 택지개발촉진법은 시행령에서 공공과 민간이 공동으로 택지개발을 하는 경우 민간사업자의 이윤율을 총사업비의 6%로 제한하고 있다.

'6% 룰'이 생긴 것은 이명박 정부 시절 민간개발을 장려하는 분위기 속에서 2010년 택지개발촉진법 개정에 따른 후속 조치였다.

법 개정 전에는 공공택지 개발사업에 민간 참여가 불가능했으나 법 개정을 통해 2011년 8월 31일부터 공공개발사업에도 민간이 참여할 수 있게 됐다.

이후 시행령으로 세부 규정을 정하면서 민간이 과도한 수익을 가져가지 못하도록 '6% 룰'을 넣은 것이다.

그러나 비슷하게 택지 개발 근거법으로 활용되는 도시개발법이나 공공공주택특별법 등에는 당시 이런 제한 규정을 함께 넣지 않았다.

공공택지 개발 사업에서 민간이 과도한 수익을 가져가지 못하도록 함께 법령을 정비할 기회가 있었는데, 이 기회를 놓친 셈이다.

다만, 공공주택특별법에 따라 택지를 개발하는 경우에는 전체 주택의 50% 이상을 임대주택 등 공공주택으로 공급해야 하는 규정이 있다.

국토부에 따르면 대규모 택지조성 사업인 1·2기 신도시가 택지조성특별법에 따라 조성됐고, 이후 3기 신도시 등 대규모 사업은 공공주택특별법에 따라 추진하고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공공주택특별법의 경우 주택 절반을 공공이 가져가는 등 장치가 있지만, 도시개발법에는 민간의 수익 제한 규정이 없는 상황"이라며 "부동산 시장 상황에 따라서는 언제든 특혜 시비가 불거질 수 있는 구조"라고 말했다.

권 교수는 이어 "'6% 룰'이 아니더라도 민관 공동개발에서 민간의 특혜 차단을 위해 사업협약 등에 초과 이익 환수 조항을 넣는 경우도 많다"며 "결국 제도 보완과 함께 제도 운용의 기술이 필요한 부분"이라고 말했다.

국회도 뒤늦게 보완 입법에 나섰다.

국회 국토교통위원장인 국민의힘 이헌승 의원은 전날 도시개발법 일부개정안을 대표 발의하면서 '6% 룰'을 추가했다.

이 의원은 "민간사업자가 공공시행자와 함께 도시개발사업을 하는 경우 적정한 이익만 가져갈 수 있도록 법으로 제한해 제2의 화천대유 사태가 발생하지 않도록 하겠다"고 말했다.

/연합뉴스