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서울 송파구 롯데월드 서울스카이 전망대를 찾은 관람객이 아파트단지가 밀집한 서울 시내를 바라보고 있다. 뉴스1

내년에 집값이 안정되거나 떨어질 수도 있다는 경제인들의 얘기가 많이 나오고 있습니다. 반면 기재부에서는 내년 수도권 집값이 올해보다 5% 정도 상승할 것이라는 가정으로 내년도 세입예산을 편성했다고 합니다.

현재 집값은 아파트 실질가격, 소득대비 주택가격 비율 등 모든 지표가 최고수준이니까 고점에 가까워졌기 때문에 내년에는 하향 안정세가 될 것 같다고 합니다. 실제로 최근 대출규제가 시작되니까 실수요자를 제외한 갭투자가 원천 봉쇄되면서 매수심리가 반년만에 최저치로 떨어졌다고 합니다. 한국부동산원에서 발표한 10월 셋째주 서울 아파트 매매수급지수는 101.6으로 매주 하락하고 있고 수도권도 104.9로 계속 하락하고 있다고 하네요.

민간 통계는 더 많이 떨어지고 있습니다. KB국민은행 리브부동산의 10월 셋째주 주택시장동향에 따르면 수도권 아파트 매수우위지수는 91.5로 기준선인 100 밑으로 떨어졌는데, 이는 아파트를 팔겠다는 사람이 사겠다는 사람보다 많아졌다는 것을 의미합니다. 쉽게 말하면 수요보다 공급이 많아지게 되고 그러면 집값은 떨어지는 것이 경제 논리입니다.

여기에 경기도 아파트 매물도 한 달 전에 비해 23.5%가 늘어났다고 하는데, 대출을 받아 투자하는 수요가 확 줄어들었다는 얘기입니다. 그러면 나는 아직 내 집 마련도 못해서 한마디로 '벼락거지'가 되었는데, 하루라도 빨리 벗어나기 위해 집을 빨리 장만해야만 할까요. 아니면 3기신도시나 서울의 공공재개발, 신속통합 재건축 등 점차 늘어나는 아파트 공급을 기다리는 것이 나을까요. 청약통장으로는 경쟁이 심해서 청약통장과 무관한 도시형생활주택이나 주거용 오피스텔, 생활형 숙박시설이라도 사야만 할까요.

부동산 관련 강연을 하면 최근 많이 듣는 질문입니다. 주식에 투자를 할 때 항상 하는 얘기가 있습니다. '주식투자는 투자에 대한 모든 책임은 본인에게 있다'고 말입니다. 한 마디로 여기저기 주식방이나 주식투자권유만 믿고 투자하지 말고, 스스로 공부를 해서 정말 해도 되는지 판단하고 투자를 하라고 합니다.

내 집 마련도 반드시 공부를 해야만 합니다. 그래야 내 집 마련을 하더라도 나중에 후회를 안하게 됩니다. 주식과는 비교가 안됩니다. 무주택자가 내 집 마련을 하는 것인데, 나중에 입주하니까 주변과 너무 비교가 될 수도 있습니다. 그래서 아주 신중하게 해야 합니다.

최근 집값은 떨어지는데 주택담보대출 금리가 빠른 속도로 올라서 걱정하시는 분들이 많다고 하는 뉴스가 자주 나옵니다. 벼락거지를 탈출하기 위해 영끌, 빚투까지 해서 내 집을 샀는데 오히려 집값은 주춤합니다. 대출금리는 다음달에도 또 오른다고 합니다. 내년에도 두 번이나 오른다고도 하고요. 미국에서는 11월부터 테이퍼링 시작해서 유동성을 줄여나간다고 하고 있습니다. 인플레이션 때문에 비트코인은 금 투자보다 더 좋다고 폭등하고 있고요.

빨리 벼락거지를 탈출하고 싶다고 서둘러 사셨던 분들은 걱정만 늘어나고 있습니다. 특히 청약으로는 내 집 마련이 쉽지 않아 비아파트로 내 집 마련을 하신분들은 더욱 고민이 커질 것입니다. 주거용 오피스텔은 원래 임대용으로 만든 상품이기 때문에 임대사업자가 투자를 하는 상품입니다. 발코니도 없어서 확장도 안되고 그래서 전용율이 아파트에 비해 절반 정도 밖에 안되는 곳이 많습니다. 단일건물은 일정 세대수가 안되면 공동주택관리법에 보호를 못받아 관리비가 터무니없이 비싸게 나옵니다.

생활형숙박시설도 새로운 주거상품이라고 홍보됐지만, 결국 2년안에 주거용 오피스텔로 전환해야만 하는 상황이고, 호텔로 유지하더라도 투자수익은 거의 나올 것 같지 않습니다. 도시형생활주택도 아파트에 비하면 시설규모나 관리비 등이 더 많이 나오고요. 그래서 내 집 마련용이기 보다는 임대사업용이 더 좋습니다.

그렇다면 무주택자들이 벼락거지를 탈출하기 위해 어떻게 하는 것이 좋을까요. 이미 3기 신도시 사전청약이 잘 이루어져 있고, 각종 특별공급이 진행되니까 가능성은 일반 아파트 청약때보다 높아집니다. 사전청약 물량도 계속 늘어날 것 같고요. 공공재개발도 서울과 경기도에 많이 진행이 되고 있습니다. 올해 선정되지 않더라도 내년에 또 선정을 할 것이고요.

그리고 서울시의 경우 2종 7층 규제를 25층까지 완화를 하면서 160곳이 재개발이 가능해 지 것 같다고 합니다. 물론 주민들간의 소통이나 지자체와의 소통이 중요하기는 한데, 그래도 사업성이 높아져서 꿈을 꿀 수는 있는 시대가 된 것입니다. 공공재건축도 점차 늘어날 것 같고요.

아무튼 내년에 대선이 끝나도 이미 전세보다는 내 집 마련 수요가 엄청나게 늘어났기 때문에 이런 정책들은 점점 더 많이 나올 것입니다. 그러면 서울 시내에 중, 대형 아파트 단지가 많이 들어서게 될 것이고, 경기도 내에서도 3기신도시를 포함, 많은 공공재개발이 이루어질 것 같습니다.

서울 서대문구의 부동산 중개업소에 게시된 매물 가격 안내판 앞에서 한 시민이 주변 아파트를 소개하는 안내도를 살펴보고 있다. /연합뉴스

그동안 집값이 계속 오르면 어떻게 하느냐 하는 질문도 많이 하는데, 내년까지는 조금 오를 수 있어도 공급이 본격화되는 시기가 되면 지금처럼 오르지는 못할 것입니다. 오히려 3년뒤에는 하락할 가능성도 충분히 있습니다.

다만, 성급하게 비아파트를 내 집 마련 용으로 사시면 오히려 대출금리가 빠르게 오르는 동안 집값은 별로 안 오르게 될 가능성이 아주 높습니다. 그래도 경쟁률이 아주 높다고 하는 것은 여유가 있으신 분들이 투자용으로 사시는 것이지 내 집 마련용으로 사는 것은 아닙니다.

가족들의 위한 내 집 마련은 단지형 아파트나 단지형 빌라 등이 더 좋겠습니다. 지금 벼락거지라서 불안해 할 필요가 전혀 없습니다. 수도권에 대규모 공급은 많이 될 것이고 분양가도 크게 오르지 않을 것이 보입니다. 열심히 찾고 기다리시면 좋은 기회는 반드시 찾아오게 됩니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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