리모델링은 되고 재건축은 안 된다?

최근 서울시 이촌동에 대규모 재건축 단지와 리모델링 단지가 혼재되서 진행되고 있습니다. 이촌동의 대표적인 한강맨션은 1970년 준공한지 50년만에 재건축이 됩니다. 기존 660가구를 35층 15개동 1441가구로 두배넘개 들어서게 됩니다.

이촌동의 경우 리모델링 사업도 활발히 진행되고 있습니다. 이촌코오롱 아파트가 리모델링조합 설립 인가를 받았고, 이촌 강촌아파트도 조합설립 인가를 받았다고 합니다. 리모델링 최대 규모인 건영한가람 아파트도 리모델링 조합 추진위원회를 구성해 주민동의를 받고 있다고 합니다.

리모델링을 하면서도 왜 재건축을 안할까요. 일단 재건축의 가장 큰 절차인 안전진단에서 E등급이나 D등급을 못받기 때문입니다. 결국 집은 너무 낡아서 거주환경은 안 좋은데, 콘크리트 구조체는 너무 튼튼해서 골조만 남기고 전체를 리모델링해 조금 더 좋은 주거환경을 만들고자 하는 것입니다.

그러다면 기존 골조는 향후 30년 이상 계속 사용해도 문제가 없는 것일까요. 이렇게 따지면 현재 재건축을 추진하는 모든 단지의 골조는 최소 50년, 최고 100년까지도 문제가 없을 가능성이 높다는 것입니다. 실제로 콘크리트 구조로 된 건축물은 대부분 100년 이상의 수명을 가지고 있습니다. 다만, 지진이나 기후환경 등으로 철근이 들어나서 부식된다던가 균열이 생긴다던가, 아니면 설비를 교체를 못해서 녹물이 나온다던가 하는 요소들을 평가해서 재건축을 할 것인지를 결정하게 됩니다.

정확하게 재건축의 구조안전진단은 '도시 및 주거환경정비법' 제12조 제5항에 따른 재건축사업의 안전진단의 실시방법 및 절차 등이 나와 있는 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단기준(시행 2021년 1월1일)'에 의해 시행됩니다. 이 기준에 의해 정비계획의 입안권자는 현지조사를 먼저 해서 안전진단 실시여부를 결정하고, 이 결정이 되면 '도시 및 주거환경정비법 시행령' 제10조 제4항에서 정하는 안전진단기관에 안전진단을 의뢰해서 안전진단을 실시합니다.

그리고 이 현지조사는 전체 동수가 10동이하면 1~2동, 11동에서 30동이하면 3~4동, 30동에서 70동이하면 5~6동을 표본조사하게 됩니다. 다만, 최소 1동당 1세대를 기본으로 하고 단지당 최소 3세대 이상으로 합니다.

안전진단을 하게 되면 가장 중요한 '구조안정성', '건축마감 및 설비노후도', '주거환경'을 조사하고 평가를 하게 되는데, 현재는 '구조안정성' 50%, '건축마감 및 설비노후도' 25%, '주거환경' 15%, 비용분석 10%의 배점으로 평가를 해서 평가등급을 정하게 되어 있습니다.

지난번 서울시 및 서울시 일부 구청장들이 재건축 안전진단 규제를 완화해 달라고 요청한 내용은 '구조안정성' 비율을 50%에서 30%로 낮추고 '주거환경' 비율을 15%에서 30%로 높여달라는 것이었습니다. 쉽게 말해서 재건축이라는 것이 꼭 구조물의 안정성 문제뿐만 아니라 주거환경은 물론, 주변과의 조화라던가 토지의 저밀도 사용환경 개선 등도 중요하다는 것입니다.

다만 국토부에서 고민하는 것은 단순히 재건축을 위해 안전진단을 통과시켜 주는 것이 아닙니다. 재건축으로 인한 대규모 이주수요가 발생할 경우, 서울 강남과 같이 전세가격의 폭등에 의한 집값의 지속적 상승이 우려되기 때문일 것입니다. 지금까지 재건축을 진행할 때 대부분 집값 폭등 우려 때문에 행정절차를 일부러 늦춘 사례가 아주 많았습니다. 만일 몇 년 전에 은마아파트나 잠실5단지 재건축, 여의도 재건축이 그대로 진행됐으면 오히려 지금 집값이 안정됐을 가능성이 높습니다.

결국 리모델링을 한다는 것은 토지 이용의 고도화는 물론이고, 벽식구조로 인한 주거환경 개선 한계, 주변지역과의 연계 등이 쉽지 않을 가능성이 높습니다. 재건축초과이익환수제를 피하기 위해 리모델링을 추진하는 경우도 있는데, 재건축이 1기 신도시와 목동신도시에서 전면적으로 시행되는 시기에는 반드시 보완이 되어야 할 제도입니다.

지금 리모델링을 위한 안전진단을 하면 구조체를 30년 이상 더 사용할 수 있다고 합니다. 현재 재건축 대상 대부분의 아파트가 30년밖에 안되서 이런 진단을 하면 향후 최소 20년 이상 더 재건축이 안된다는 얘기와 똑같습니다.

6·25 이후 빠른 주거공급이 필요해서 1기 신도기 5곳에 벽식구조로 된 아파트를 지었습니다. 잔뜩 공급했지만 최근에 새로 공급되는 미래형 아파트와는 평면이나 주거환경, 토지사용의 저밀도화 등 많은 차이가 있습니다. 대부분 벽식구조로 되어 있어 설비의 노후화가 더 빨리 진행되기 때문에 이번 기회에 '구조안정성'을 너무 강조하는 것 보다는 고밀화 및 주거환경 개선, 그리고 가장 중요한 장수명아파트 1급수준의 라멘구조로 재건축 하도록 유도하여 향후 100년가는 아파트를 건설하도록 할 필요가 있습니다.

다만 서울 강남의 대규모 재건축을 진행하면 이주수요에 대한 전세대란이 날 수도 있다는 것을 잘 알기에 각 재건축조합에서 이주에 대한 수요조사를 해서 어느 정도까지 보완책을 마련한다면 더이상 늦출 필요는 없을 것입니다.

지금 많은 지역에서 리모델링을 고민하고 있다고 하는데, 반드시 장단점을 따져 봐야 합니다. 기존 아파트 구조체가 과연 리모델링만 해서 향후 30년 사용하는 데 문제는 없는지도 잘 확인해 보셔야 합니다. 기존 구조체가 벽식구조로 되어 있다면 층고도 낮아질 가능성이 있습니다. 설비교체도 계속 어려울 수 있고, 가장 큰 문제는 층간소음도 여전할 수 있게 됩니다.

이런 문제가 거의 없으면 리모델링이 더 좋은 선택이 될 지 몰라도 재건축 기준이 완화되서 재건축이 가능해 진다면 굳이 리모델링을 할 필요가 더이상 없어집니다. 지금은 누구나 주거환경이 좋은 내집에서 가족들과 함께 오래 살기를 원하는 시대가 되었습니다. 그래서 예전에 급하게 공급했던 오래된 아파트 단지들을 빠른 속도로 재건축해서 더 살기좋은 미래형 주거환경을 만들어 줄 필요가 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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리모델링은 되고 재건축은 안 된다? [최원철의 미래집]