내년 DSR 적용되면 잔금대출 힘들어질 수도…올 아파트 당첨 바늘 구멍 될 듯

내년 1월 담보대출 등 차주단위 총부재원리금 상환비율(DSR) 적용
분양 아파트 중도금 집단 대출과 올해 공급 잔금대출 DSR 적용 제외
기존 주택 대비 대출 유리, 4분기 분양단지 수혜 볼 듯
두산건설 연내 인천, 안산 등 4개 단지 잇따라 공급

아파트 중도금 집단 대출에 차주 단위 총부채원리금 상환에 예외 규정을 두기로 함에 따라 분양이 더 뜨겁게 달아오를 것으로 보인다. 기존 주택을 구입할 때와는 달리 올해 분양하는 아파트의 경우 대출 규제와 상관없이 중도금 대출과 잔금대출이 가능할 전망이기 때문이다.

정부는 차주 단위 총부재원리금 상환비율(DSR) 조기 시행을 담은 10・26 가계부채대책을 26일 발표했다. 대책의 주요 내용을 살펴보면 내년 1월부터 총 대출액이 2억원을 초과할 경우 차주 단위 총부채원리금 상환비율(DSR) 규제가 적용된다. 총부재원리금 상환비율(DSR) 규제란 쉽게 말해 ‘소득만큼만 대출을 받으라’는 것이다. 이를 위해 차주 단위 DSR 규제 강화 일정을 앞당겨 내년부터 받는 대출엔 이를 더 엄격히 적용하기로 했다. 차주 단위 DSR이란 금융권에서 받은 대출에 대한 총 연간 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 뜻한다.

현재 6억원 초과 주택에 대한 주택담보대출과 연 1억원 초과 신용대출에 대해서만 ‘DSR 40% 이내’라는 규제를 시행하고 있다. 내년부터는 주택담보·신용대출을 합쳐 2억원이 넘어가는 모든 대출에 차주 단위 DSR을 적용키로 했다. 1억원 초과 대출로 적용 대상을 크게 늘리는 시점도 애초 2023년 7월에서 내년 7월로 1년 앞당겼다.

그러나 중도금 대출은 사실상 차주 단위 총부재원리금 상환비율(DSR) 적용하지 않기로 해 분양 시장에 수혜가 예상된다. 특히, 올해 분양하는 단지의 경우 잔금대출도 혜택을 볼 수 있다. 정부는 ‘입주자모집공고일’을 기준으로 잔금대출 규제를 적용키로 했다. 이에 입주자모집공고일이 내년 1월 DSR 2단계 시행 전이라면, 잔금대출 취급 시 총대출액이 2억원을 초과하더라도 DSR을 적용 받지 않는다.

예컨대, 올해 모집공고를 받은 단지의 분양가 6억 이하 아파트의 경우 금융권을 통한 중도금 대출과 잔금대출이 가능하다는 의미다. 하지만 내년부터 분양하는 단지는 중도금대출은 가능하지만 잔금대출은 DSR이 적용되어 개인 소득에 따라 대출 가능여부가 정해진다.

이에 따라 4분기 청약시장 경쟁률은 더욱 치열해질 전망이다. 분양 분석 전문업체 리얼하우스에 따르면 올해(3분기 말 집계 기준) 1순위 평균 청약경쟁률은 서울이 162대 1, 경기 25대 1, 인천이 20대 1 등으로 역대 최고 수준의 청약 경쟁률을 기록 중이다.

리얼하우스 분양평가팀 김선아 팀장은 “내년부터 개선된 고분양가 심사제도와 분양가상한제가 적용될 경우 아파트 분양가가 주변 시세 대비 현실화될 가능성이 높은데다, 내년부터는 잔금 대출 등도 어려워질 수 있어서 올해 4분기 청약시장은 당첨 경쟁이 더욱 치열해질 것 같다”고 말했다.

분양시장 성수기를 맞아 분양도 잇따를 전망이다. 부동산114에 따르면 4분기 수도권에서는 92개 단지에서 9만341가구(임대분양 제외)가 분양 예정이다. 이는 2000년 이후 분양물량을 집계한 이후 역대 기록으로 2015년 4분기(9만5686가구) 이후 두 번째로 많은 물량이다.

다음은 대출 규제 문턱이 낮은 단지로 눈여겨볼 만한 단지 소개다.

구도심 개발이 활발하게 이뤄지고 있는 인천에서는 두산건설이 미추홀구 여의구역 재개발사업을 통해 ‘두산위브더제니스 센트럴 여의’를 10월 말 분양할 예정이다. 지하 4층~지상 35층, 10개동 규모의 랜드마크 단지로 총 1115세대가 조성되며 이중 676세대가 일반 분양분이다. 이 단지는 지하철 1호선 제물포역이 인근에 있어 교통환경이 우수하고 GTX-B노선의 수혜지로 수도권 접근성 확대가 기대된다. 대부분의 타입의 분양가가 6억 이하여서 대출에 유리하다.

'두산위브더제니스 센트럴 여의' 와이드 투시도

서울에서는 신영건설이 ‘답십리역 지웰에스테이트'를 11월에 공급한다. 지하 6층~지상 20층 1개 동, 총 144실 규모로, 신혼부부 및 30~40대가 선호하는 전용 59㎡A타입과 B타입 각각 72실로 구성된다. 대출도 70%까지 가능해 그만큼 진입장벽이 낮다.

창원에서는 두산건설이 경남 창원 합성2구역을 11월에 공급할 예정이다. 이 아파트 2025년 오픈 예정인 창원 스타필드 인근에 있다. 규모는 지하2층~지상 24층, 9개동, 총 663세대로 이 중 조합원 물량을 제외한 461세대가 일반분양 된다. 이 단지는 KTX 마산역, 마산시외버스터미널이 도보 이용 가능하며, 반경 1km에 양덕초등학교와 팔룡초등학교 등 8개의 학교가 있다. 분양가는 6억이하로 예상된다.

11월 분양 예정인 '반월역 두산위브 더센트럴'은 안산시 상록구 건겅동에 일원에 건립된다. 지하 3층~지상 최고 34층, 7개동, 전용면적 59~79㎡, 총 725세대 규모로, 이중 조합원분을 제외한 207세대가 일반에 분양된다. 단지는 경기 서남부 최대 규모의 3기신도시인 의왕·군포·안산 공공주택지구와 인접 수혜와 GTX-C노선과 BRT 노선의 교통호재가 기대된다.

DC현대산업개발은 이달 경북 포항시 남구 오천읍 일대에 ‘포항 아이파크’ 1144가구를, GS건설은 강원 동해시의 첫 자이 브랜드인 ‘동해자이’ 670가구를, 삼성물산은 11월 부산 동래구 온천4구역을 재개발하는 ‘래미안 포레스티지’ 4043가구(일반분양 2331가구)를 분양한다.

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