서울 도봉구 한 공인중개사무소에 매물 안내문이 붙었다. 사진=연합뉴스
서울 도봉구 한 공인중개사무소에 매물 안내문이 붙었다. 사진=연합뉴스
"집주인이 들어오겠다 해서 새 전셋집을 알아보고 있습니다. 헌데 시세가 많이 올라서 서울은 물론 경기도에서도 예산에 맞는 적당한 집을 찾기 어렵더군요. 어쩔 수 없이 월세를 낀 반전세까지 찾아보고 있습니다. 일단 보증금이 예산 내에 들어와야 하니까요."
내년 초 전세계약이 만료되는 직장인 A씨는 새 전셋집을 알아보다 막막함을 느꼈다. 전세보증금에 맞추고자 기존에 살던 서울을 벗어나 경기도까지 살피고 있지만, 출퇴근 1시간 내외 거리에서 예산 내에 들어오는 중형 아파트가 없는 탓이다.

결국 그는 100만원 이하 월세를 낀 반전세 매물도 찾기로 했다. A씨는 "전셋값이 너무 올라 당장 갈 곳이 없다. 이전 정권에서 집을 사지 못한 것이 죄"라며 "울며 겨자먹기로 월세를 감내하려 한다"고 답답한 심경을 토로했다.

내년 초까지 집을 구해야 한다는 사실에 A씨는 상심에 빠졌지만, 그나마 운이 좋은 편일 수 있다. 전셋값이 지속 상승하는 가운데 내년 중순 이후 최악의 전세난이 빚어질 수 있다는 우려가 나오기 때문이다. 내년에는 계약갱신청구권이 만료된 신규 계약 수요와 전세대출 규제 강화가 부동산 시장을 기다리고 있다.

5일 KB국민은행 월간 주택가격동향 시계열 통계에 따르면 서울 아파트 평균 전세가는 6억5720만원이다. 지난 8월 관련 통계 작성 이후 최초로 5억원을 돌파한 이후 두 달 만에 1억5000만원 이상 올랐다. 전세값이 급등하며 15억원을 넘는 '고가전세'도 속출하고 있다. 전용 84㎡ 서울 아파트 단지 가운데 전세보증금이 15억원을 넘는 곳은 53곳에 달한다. 3곳에 불과하던 2018년 대비 18배나 늘었다.

전셋값 고공행진을 거듭하고 있지만, 전세 수요는 더 늘어날 전망이다. 3기 신도시와 신혼희망타운, 수도권 신규택지 인근 등에 임차인이 몰릴 예정이기 때문이다. 당해 거주요건을 채워야 사전청약 당첨 가능성이 높아지는데, 사전청약에 당첨이 되더라도 해당 지역 의무거주 기간을 채우면서 본청약까지 무주택자 신분을 유지해야 한다. 이들 지역 전세난이 심화할 것으로 볼 수 있는 부분이다.

사전청약에 계약갱신청구권 만료까지…늘어나는 전세 수요

내년은 계약갱신청구권 등을 보장한 임대차법 시행 2년이 되는 해이기도 하다. 이에 따라 내년 7월이면 계약갱신청구권 계약 만료로 신규 계약 수요가 대거 나올 것으로 보인다.

계약갱신청구권 계약이 만료되면 전월세 5% 상한도 풀리기에 임차인들은 새 집을 구해야 한다. 집주인들은 2+2, 4년치 계약을 염두에 두고 보증금을 대폭 올릴 공산이 크다. 5% 상한에 묶였던 전셋값이 대폭 오를 것이라는 관측이 나온다.

대한건설협회 산하 연구기관인 한국건설산업연구원은 내년 전국 전세값이 6.5% 오를 것이라는 보고서를 냈다. 김성환 건산연 부연구위원은 "내년 시장은 변동성이 매우 큰 시장"이라며 "전국 전세가격 상승률이 올해와 비슷한 수준인 6.5%에 달할 것"으로 내다봤다.

그는 "현재 기존 계약분과 신규 계약분의 괴리가 커 지수상 나타나지 않지만 전세가격 상승폭이 크다"며 "내년 8월 이후 계약갱신청구권을 소지한 물량이 시장에 나와면서 전셋값 상승으로 이어질 수 있다"고 설명했다. 계약갱신청구권에 따른 전세가격 상한 여파로 시장에 ‘이중가격’이 형성됐고, 이로 인해 지수에 나타나지 않던 상승 흐름이 내년부터 시세에 반영될 것이라는 분석이다.
서울 시내 공인중개사무소에 붙은 부동산 매물 안내문. 사진=연합뉴스
서울 시내 공인중개사무소에 붙은 부동산 매물 안내문. 사진=연합뉴스
내년부터는 대출 규제도 강화된다. 정부와 서울보증보험은 가계대출 관리 대책 논의 과정에서 서울보증이 9억원 넘는 전세에 대해 대출 보증을 제한하는 방안을 논의했다. 서울보증은 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사와 함께 은행권의 전세대출에 대해 90% 이상을 보증해 주고 있다.

주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사는 보증을 받을 수 있는 전세 가격 상한을 5억원으로 제한하고 있다. 이에 비해 서울보증은 별도 상한 기준이 없어 고가 전세 대출도 보증을 받을 수 있었다. 헌데 서울보증이 전세가격 상한을 정하면 보증금이 해당 가격을 넘는 전세 계약에 대해서는 전세대출을 받을 길이 사라진다. 전세보증금을 낀 '갭투자'를 막겠다는 것이 정부의 구상이지만, 실수요자의 자금 부담도 커지게 된다.

집주인들이 대출 규제를 감안해 전세보증금을 기존 수준으로 유지하는 대신, 일부 월세를 껴 '반전세'로 바꿀 가능성도 높아졌다. 이미 전세의 월세화는 진행형이다. 서울시 부동산 정보광장에 따르면 올해 8∼10월 서울에서 체결된 아파트 임대차 계약은 총 3만4628건(28일 기준)이다.

이 가운데 월세를 조금이라도 낀 계약은 38.9%(1만3493건)로 집계됐다. 전년 같은 기간에 비해 월세 비중이 10% 가까이 늘어난 셈이다. 9월까지 전국 비(非)아파트 임대차 거래에서 월세 비중도 47.9%에 달했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com