'대장동 나비효과' 일파만파…3기 신도시·용산정비창 덮쳤다 [이유정의 부동산 디테일]

경기 성남시 ‘대장동 사태’의 파장이 일파만파로 커지고 있다. 정부와 여당이 나서 민간 이익한도를 제한하는 등의 관련 입법을 추진하고 있어서다. 대장동 개발에 적용된 민관공동 형태의 도시개발사업 이 외에 전반적 민간개발사업에도 상당한 영향이 미치게 될 것이란 우려가 나온다.

7일 당정에 따르면 국토교통부는 민관 공동 형태의 도시개발사업에서 민간이 과도한 이익을 취하지 못하도록 민간의 이윤율을 제한하는 내용의 도시개발법 개정을 추진하기로 했다. 성남시 산하 성남도시개발공사가 화천대유자산관리 등 민간 투자자들과 함께 성남 분당구 대장동 일대를 개발하는 과정에서 민간에 과도한 개발이익이 돌아가면서 논란이 된 이른바 ‘대장동 사태’의 재발을 막기 위한 조치다.

민관 공동사업에서 민간의 이윤율을 법에 직접적으로 규정하거나 출자자 간 협약을 통해 상한을 설정하도록 할 방침이다. 현재 국회에는 민간의 이윤율을 총사업비의 6%와 10%로 제한하는 내용의 도시개발법 개정안이 발의돼 있다. 국토부는 발의된 법안 등을 참고해 정부안을 확정할 계획이다. 이윤율 상한을 초과한 추가 이익은 지역 내 공공목적 용도로 재투자해야 한다. 현행 택지개발촉진법과 산업입지개발법은 민간의 이윤율을 각각 6%, 15%로 제한한다. 하지만 도시개발법에는 이 같은 규제가 없어 대장동에서 민간사업자가 수천억원의 초과 이익을 얻을 수 있었다는 비판이 나왔다.

공공의 출자 비율이 50%를 초과하는 경우 분양가 상한제를 적용하기로 했다. LH(한국토지주택공사) 등이 시행하는 공공택지사업과 마찬가지로 토지수용이가능한데도 분양가 통제는 거의 받지 않아 개선이 필요하다는 취지다.

국토부의 개정방향은 기본적으로 도시개발법에 따른 도시개발사업중 민간과 공공이 함께 참여하는 민관공동방식에 초점이 맞춰져 있다. 하지만 차제에 전체 도시개발사업에 대한 감독관리를 강화하고 전체 개발사업에 대해서도 개발부담금의 적정수준을 재검토하기로 하면서 파장이 커지고 있다. 2000년 도시개발법 제정 이후 지금까지 시행됐거나 시행중인 민관공동 도시개발사업은 총 11건이지만 전체 도시개발사업으로 범위를 넓히면 560여건에 달한다.

지금은 지자체의 자율성 확보 취지에서 지정권자에게 도시개발사업의 관리·감독 권한을 부여하고 있다. 국토부는 향후 법개정을 통해 중앙정부의 관리·감독을 강화하기로 했다. 지자체장이 구역지정, 개발계획 수립 시 국토부 장관과 협의해야 하는 대상을 '구역면적이 100만㎡ 이상 사업'에서 '50만㎡ 이상 사업'으로 확대하는 방안도 추진한다. 당장 도심 요지에 1만가구를 공급하겠다는 용산정비창사업에 영향이 불가피하다. 지자체인 서울시는 국제업무지구로서의 기능에 초점을 맞추고 있는 반면 정부는 공급규모에 초점을 맞추고 있다. 정부의 발언권이 세지면서 사업지연 등으로 이어질 수 있다.

정부는 또 개발사업 전반에 부과하는 개발부담금 비율을 올리고 부담금 감면사업을 축소하는 방안도 추진한다. 개발부담금은 과거에는 50%에 달했지만 민간의 적극적 참여를 유도하기 위해 현재는 절반가량으로 줄어들었다. 계획입지는 개발이익의 20%, 개별입지는 25%를 개발부담금으로 부과한다. 개발분담금이 전반적으로 올라가면 당장 공공주택특별법에 따라 진행되는 3기 신도시가 영향을 받을 수 있다. 신도시 사업은 LH가 약 58%를 직접 짓고 나머지는 토지조성후 민간에 매각하는 형태로 진행된다. 한 건설사 관계자는 “사업의 특성 등을 감안하지 않고 일률적으로 민간의 이익을 옥죄려 들면 민간의 참여유인이 줄고 주택 품질도 낮아질 수 있다”고 말했다.

한편 더불어민주당 차원에서도 정기국회에서 개발이익 환수 관련 법안을 처리하는 데 뜻을 모으고 우선 입법과제로 추진하기로 했다. 국회에 발의된 개발이익 환수 관련법에는 개발이익환수법 개정안, 도시개발법 개정안, 주택법 개정안이 있다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com