대선은 대박 찬스…현금 끌어모아라

«부동산 처방전»의 저자이자 실전 투자자인 메디테라는 대통령선거가 부동산 투자의 아주 중요한 기회라고 말합니다. 대통령 후보들의 부동산 공약이 오고가면서 생기는 정책적 혼란기에 내집마련 혹은 갈아타기 할 수 있는 물건들이 나타난다는 건데요. 전세 물건 부족으로 인한 전세가격 상승은 투자 차원에서는 기회라는 설명입니다. 그런 기회를 잡으려면 현금 확보가 최우선이라는 메디테라의 이야기를 들어보시죠.

▶서기열 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지. 서기열의 집터뷰! 오늘은 «부동산 처방전»의 저자이시자 실전 투자자이신 정은숙 메디테라님 모셨습니다. 안녕하십니까.

집값이 심상치 않습니다. 올해 그렇게 오르더니 요즘 조금 상승세가 좀 주춤한 느낌인데 현재 서울 수도권 집값 어떻게 좀 흐름을 봐야 될까요.

▷메디테라
우선 전체적으로 보면 집값은 이렇게 쭉쭉 가지 않아요. 주춤주춤 이렇게 출렁출렁하면서 이제 과연 우상향하느냐. 이제 조정이나 하락 쪽으로 가느냐 이게 중요한 건데.
문제는 가격 증감률을 다시 확인을 해보면 3%대로 그대로 유지하고 있거나 2%대 3%대로 유지를 하고 있다라는 거죠. 그래서 지금 보시면 알겠지만 거래량에 맞춰서 가격이 움직이지 않는다는 거.

▶서기열 기자
그렇네요. 거래는 줄고 있는데 가격은 여전히 2%, 3%대를 계속 꾸준히 유지하고 있는 상황이라고 봐야되겠네요.

▷메디테라
네네네. 그리고 지금 시장이 사실은 매수 심리가 죽은 시장이 아니거든요. 그리고 수요와 공급에 의해서 이제 기본적으로 그런 게 원활하게 잘 돌아가야 되는데 지금 수요는 많은데 공급이 지금 부족한 상황이어서 그걸 해결할 수 있는 근본적인 대책이 없기 때문에 그걸 원천적으로 이렇게 막을 수 없는 상황인 거예요.

이게 매물이 얼마나 감소하고 있냐 증가하고 있느냐를 나타내는 데이터예요. 지금 2020년 11월 1일에는 7만 5000개가 있었어요. 7만 5605건이 있었는데 지금은 5만 5054건이 있잖아요. 그러니까 2만 건 정도가 1년 사이에 매물이 줄은 거예요. 그러니까 이제 사람들이 매물을 거둬들이고 이제 거래할 게 없다라는 게 이 매물 증감을 통해서 확실히 알 수가 있는 거죠.

▶서기열 기자
3분의 1이 줄어든거네요.

그러면 실제 실수요자나 투자자들 입장에서는 그래서 올해 말 그리고 내년 집값 어떻게 좀 흘러갈까요?

▷메디테라
솔직히 떨어지기는 어렵다라고 보고 있죠. 왜냐하면 지금 서울 수도권에 지금 상승세가 더. 그러니까 상승 에너지가 모인다고 말씀을 많이 드리고 있는데 그런 이유가 지금 올해 하반기 전세가 상승률이 또 엄청날 거라고 기대를 하고 있거든요. 그리고 실제적으로 지금 아까도 봤지만 매물이 줄고 있어요. 사람들이 사고 싶은데 살 수 있는 매물은 없어요.

그리고 3기 신도시나 이런 사전청약 이런 거에서 청약 대기 수요들도 엄청 많아요. 그러다 보니까 청약 대기수요자분들은 또 전세를 살아야 되거든요. 그 가점을 유지하려고 하면.

▶서기열 기자
무주택을 계속 유지해야 하니까.

▷메디테라
그래서 그러다 보니까 전세로 살고 싶은 사람들이 많은 거죠. 그런데 지금 현장에 나가보시면 전세로 살고 싶은데 매물이 1도 없는 경우가 많아요. 매물잠김이 워낙 심해서.

본인의 재산권을 지키기 위해서 공실로 놔두는 집들도 많고. 임대차 3법 때문에 나오는 매물도 적고. 그리고 공급도 지금 원활하지 않고 하니까 여러 요인들에 의해서 지금 공급이 원활하지 않아서 이제 전세가도 상승이 되고, 전세가 상승과 더불어서 이제 매매가 상승이 두드러지게 나타날 확률이 높다라는 거죠.

매물이 없다 보니까 전세가격은 또 상승하고 그러면 그 사이에 갭은 또 줄 수가 있겠죠. 그러면 다시 또 갭 투자가 성행할 수 있는 시장이 되지 않을까. 저는 약간 그렇게 보고 있고

▶서기열 기자
전셋값 상승이 또 매매가를 끌어올리는 상황으로 갈 가능성이 높다.

▷메디테라
네네. 그리고 이게 변곡점이다 보니까 이렇게 갑자기 정책이 바뀌고 바뀌고 하다 보면 이게 흔들리잖아요. 그 사람들이 적응하는 데 시간이 걸려요. 그러면 그 사이에 틈새가 막 보이거든요. 그러면 그 틈새를 이용해서 이제 투자를 하시면 돈이 있으신 분이건 없으신 분이건 이제 기회를 잡을 수 있는 시기가 생겨요. 그래서 그때를 놓치지 말고 좀 하셨으면 좋겠고 변화의 흐름은 이렇게 간다.

▶서기열 기자
그리고 또 사실 내년 전망에 되게 중요한 변수가 있잖아요. 대통령 선거가 있는.

▷메디테라
너무 크죠. 호재죠 호재.

▶서기열 기자
아, 호재로 보시는군요.

▷메디테라
네네. 이슈, 이슈.

▶서기열 기자
더불어민주당 이재명 후보는 지금 부동산대개혁 하겠다고 지금 나서고 계시고, 외치고 계시고. 국민의힘 유력 주자들은 또 지금 현 정부의 부동산 정책 다 반대로 가겠다 이렇게 지금 강하게 얘기를 하고 있는데. 대선 앞두고 그리고 앞으로 대선 이후 좀 이런 것들 어떻게 좀 변화가 올지 예상하시나요?

▷메디테라
저도 그렇고 솔직히 저랑 같이 투자를 하시는 분들의 기본적인 생각은 그러니까 보수당이 되든 진보당이 되든 부동산 가격은 떨어지기 어렵다라고 생각을 해요.

그 세수를 마련하려면 또 이제 세금을 걷어야 되잖아요. 근데 그 세수의 크나 큰 증가분과 크나 큰 역할을 하고 있는 부동산을 가격을 낮추면 세금도 같이 덜 걷히게 되고 또 문제는 부동산 경기가 이렇게 꺾이게 되면 전반적인 시장경제에도 영향을 미쳐요. 그래서 부동산 가격 자체를 이렇게 끌어내리는 거를 원하진 않아요.

그니까 진보당이든 보수당이든. 그래서 대선의 이슈가 누가 되든 부동산 가격이 확 꺾이기를 기대하기는 어렵다. 다만 투자자의 입장에서 이제 진보가 되면 세금이 늘어나서 리스크가 커지는 부분이 있는 거고, 이제 보수당이 되면 그거에 대한 리스크가 좀 줄어드는. 그 두 가지의 차이만 있을 뿐이지 가격은 크게 생각을 안 하고 있거든요.

사실 대출 규제 그것도 맞아요. 내년 대선을 해서 이제 전셋값도 안정시키고 이렇게 규제를 해야지 뭔가 할 것 같은데. 전세까지 규제를 하다 보니까 실수요자분들이 이제 반발이 크니까 안 되겠다 싶어서 한 발 이제 물러선 거죠.

▶서기열 기자
뒤집어지는 거죠.

▷메디테라
네, 근데 그러면서 되게 또 재밌는 건 그때 투자를 하셨던 분들이 전세를 못 맞추게 된 거예요. 원래 매도를 고려했는데 사람들이 막 와서 사다가 갑자기 전세 대출이 안 된다고 하니까 사람들이 수요가 줄은 거예요. 투자 수요든 실수요든. 줄다보니까 매도가 또 안 되는 거예요. 그러다 보니까 가격이 약간 주춤하거나 매물이 정말 한 개도 없었던 지역이나 단지에서 매물이 등장을 한 거죠.

그래서 자산이 있었던 사람들은 그런 거를 좋은 가격에 가져왔고 그런 사람들은 조금 지나니까 이제 대출은 전세대출은 이제 막지 않을 거야. 다 해줄거야 라고 하니까 다시 지금 가격이 올라간 거죠. 그래서 약간 이렇게 출렁인 거예요. 약간 이렇게 변곡점이 또 있었던 거죠.

▶서기열 기자
정책의 대응에 따라서 계속 좀 가격도 변화됐던 거네요.

▷메디테라
네네. 시장에 한두 개의 물건이 또 그런 식으로 반영이 돼서 그렇게 기회를 잡으시는 분들이 또 있으셨어요. 그래서 여러분들이 이제 그렇게 정책이 출렁출렁할 때 본인이 봤던 지역, 본인이 투자를 하려고 했다 그러면 정말 거기를 긴밀하게 모니터링을 하면서 기회를 잡으셔야지 같이 이렇게 흔들리게 되면 그 기회를 잡을 수가 없어요.

▶서기열 기자
그렇군요

▷메디테라
네네. 그래서 대선을 앞두고 여러분들이 그 기준을 잡으시는 게 중요할 것 같아요. 내가 어쨌든 누가 되든 가격은 지금 낮아지기는 쉽지 않고. 물론 출렁임은 있을 수 있어요 이런 식으로 정책이 될 때.

우상향한다고 봤을 때 그럼 내가 기준을 어떻게 잡고 어떻게 움직이면 될까를 이제 대비를 해야 되는데 대부분의 사람들은 되게 ‘일희일비’ 하거든요. 그렇지 않고 멘탈을 잡고 가시면 너무 좋을 것 같아요.

▶서기열 기자
어떤 분이 대권을 잡느냐에 따라서 정책이 말씀하신 세금이라든지 이런 부분들 규제라든지 이런 분들이 있을 수 있는데 어떻게 보면 되게 큰 변혁의 시기일 수 있는데. 이게 어떻게 보면 이 변화, 불확실성은 또 위기일 수도 있잖아요.

▷메디테라
불확실성이 제일 큰 리스크죠.

▶서기열 기자
이 대선을 앞둔 변화. 이것과 관련해서 어떻게 지금 해야 될까요.

▷메디테라
지금 솔직히 제가 부동산 전문가니까. 부동산 쪽으로 국한에서 말씀을 드리자면 보유 주택 수에 따라서 대비를 달리하셔야 될 것 같아요.

솔직히 다주택자분들은 이제 옥석을 가려서 만약에 세금 정책이 무거워질 수 있는 분이 당선이 되면 그거에 대한 리스크를 헤지하고 이제 버티기를 잘할 수 있는 상황을 만들어야 되기 때문에 옥석을 가려서 해야 되지만.

“나는 무주택자야, 실물 자산이 없어.” 그럼 이제라도 마련을 하셔야 돼요. 그러면 이제 세금을 통해서 내가 더 많이 내야 돼서 리스크 있지 않냐라고 생각을 하실 수가 있는데. 그렇지 않은 게 이제 세금은 계속 올라갈 거거든요.

그리고 이제 진보당 쪽에서 돼서 이제 다주택자들한테 세금을 무겁게 가고 그렇지 않은 사람은 세금을 안 가게끔 하겠다라고 할지라도 본인이 만약에 전세를 살고 있잖아요. 그러면 그 집을 갖고 있는 집주인이 그 세금을 헤지하기 위해서 그거를 이제 전가하게 돼요.

▶서기열 기자
그렇죠. 이게 자기가 내야 되는 비용이 증가하면 당연히 자연스럽게 내려가게 되죠.

▷메디테라
네네. 그러면 그걸 내가 전세자나 월세자가 됐을 때 그걸 비용을 어떤 형식으로 지불을 하냐는 건데 결국에는 본인은 월급을 가지고 주거 비용을 내게되는 거예요.

그러면 1주택자, 무주택자, 1주택자, 다주택자 포지션으로 나눠서 본다고 하면 다주택자는 세금이 증가하죠. 근데 그거를 이제 임차인한테 전달해서 내가 살고 있는 집 안에 있는 세금도 그 사람들이 이제 준 돈으로 내게 돼요. 그럼 내가 갖고 있는 생활비 안에서 주거 비용으로 내는 세금은 상대적으로 적을 수밖에 없거든요.

근데 그에 반면 무주택자는 본인의 월급 안에서 전세 값에 대한 대출 이자라든가 월세를 내야 돼요. 근데 세금이 증가하면 그 부분이 증가한다고 했죠. 그럼 월급의 주거 비용이 증가하게 돼요.

그리고 1주택자는 본인 집에 있는 세금만 내면 되잖아요 그렇죠. 그러면 1주택자는 본인의 세금이 늘면 본인 월급에서 그만큼 세금을 더 내야 되거든요.

결과적으로 똑같이 월급을 받는 세 사람이 있다라고 하면 주거 비용이 가장 많이 증가해서 월급이 많이 줄어드는 사람은, 생활비로 쓸 수 있는 금액이 주는 사람은 무주택자인 거죠. 그래서 무주택자 분들이 가장 리스크가 크고 그에 대해서 대비를 크게 하셔야 될 것 같아요.

▶서기열 기자
어떻게 대비를 해야 할까요.

▷메디테라
돈이 있는 사람과 이제 없는 사람이 이제 갈리겠죠. 그래서 내가 내집마련 할 수 있을 정도로 자산을 좀 갖고 있다라고 하면 지금이라도 내집마련을 하셔야 되는 거죠.

왜냐하면 뒤로 갈수록 이제 주거 비용이 점점 증가할 거예요. 그렇기 때문에 어쨌든 내가 내 몸 편히 누일 집을 하나는 있어야 되고 핵심지역 안에서 이왕이면 움직이시면 좋거든요. 근데 그 안에서 어쨌든 자산이 있다고 하면 본인이 갖고 있는 금액 안에서 가장 베스트한 물건을 고르기 위해서 공부를 열심히 하신 다음에 베스트한 물건에 내집마련을 하시고.

만약에 자산이 없다 그러면 내가 거주하지는 못하지만 내가 인플레이션이 일어나거나 수익으로 가져올 수 있는 집, 투자 집을 하나 갖고 있는 거죠. 거주는 못하지만 투자할 수 있는 집 하나를 갖고 가는 게 그나마 좀 그런 걸 방어할 수 있지 않을까 싶고.

▶서기열 기자
인플레이션을 방어할 수 있다.

▷메디테라
네네네네. 그리고 1주택자분들은 제일 속상한 게 약간 그런 거거든요. 다른 집은 많이 올랐는데. 우리 집 안 올랐어. 애매한 1주택자분들 있으시거든요. 그런 분들은 지금 갈아타기를 좀 하시는 것도 나쁘지 않다라고 저는 말씀을 드리고 싶어요.

근데 갈아타기 할 때 더 중요한 건 나는 우리 집을 먼저 팔고 다른 집을 사야지, 돈이 없으니까 할 수가 있잖아요. 근데 문제는 우리 집은 팔았는데 사고싶은 집에 매물이 안 나와서 못 살 수가 있어요. 그러면 우리 집도 팔리고 이 집도 못 사 그러면 아무것도 못 가진 상태가 돼서 오히려 그럼 또 리스크가 커질 수 있거든요.

만약에 갈아타기 자신이 없으면 본인 집이라도 지키시고. 만약에 갈아타기 할 공부도 되어 있고, 자신이 있다, 그리고 자산도 있다 그러면 갈아타기를 하시고. 만약 애매한 1주택자 분이 갈아타기 할 자신은 없는데 자산이 조금 있다 그러면 투자를 하면서 본인 집이 이사를 안 간다고 한다면 새끼를 쳐놓는 거죠. 씨앗을 뿌려놓고 이제 추수를 할 때. 추수하고 본인 집을 이제 나중에 비과세로 팔 수 있게끔 계획을 세워서 가면 되니까. 그런 식으로 좀 대비를 해놓으시면 좋을 것 같아요.

▶서기열 기자
그렇군요. 그럼 이런 변화의 시기에 기회가 있을까요. 기회가 있으면 또 어떻게 잡아야 될까요.

▷메디테라
난세의 영웅이 나온다고. 이렇게 격변할 때 기회가 많더라고요. 그럴 때 또 부자가 많이 탄생을 해요. 그래서 그때 기회를 놓치지 않기 위해서 여러분들이 좀 현금을 확보해 놓을 필요가 있어요.

그래서 지금 무주택자이신 분들은 내집마련 해야 된다, 투자해야 된다 하지만 준비되지 않은 상태에서 하시는 건 안 되고. 준비하신 다음에 분명히 대선에 가까울수록 그런 격변이라든가 이런 호재라든가 이런 것들 요소 요소가 많이 나올 거예요. 그럼 그 격변이고 이제 정책이 나오거나 뭔가 이슈가 있거나 요소가 있을 때 그 틈새가 나올 걸 생각해서 현금을 확보해서 그때 기회를 잡으셔도 되고.

다주택자분들은 그런 식으로 리스크 관리 차원에서 예비비 차원에서 또 현금을 확보해 놓는 것도 필요해요. 그래서 그 두 가지를 다 가져가시면 너무 좋을 것 같아요.

▶서기열 기자
대선 이런 큰 변수를 앞두고 대선이 3월이니까 3월 전에 좀 어느 정도 이 기회를 잡기 위한 현금을 좀 확보하는 게 좀 필요하다.

▷메디테라
그래서 투 트랙으로 저는 현금을 확보하고 있어요. 그런 면에서 네 예비비 차원과 기회를 잡기 위한 현금 확보 꼭 필요하다고 말씀드리고 싶네요.

▶서기열 기자
오늘 첫 번째 시간에는 현재 부동산 시장에 대한 진단 그리고 현재 어떻게 준비를 해야 되느냐. 거기에 대한 얘기를 우리 메디테라 님과 이야기를 나눠봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

▷메디테라
네, 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자
촬영 김윤화 PD 편집 김윤화 PD 디자인 문윤정 디자이너
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

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