현재 다주택자는 주택을 양도할 때 양도세율이 20~30% 중과된다. 이에 따라 보유주택 수를 줄이기 위해 취득세·재산세가 중과되더라도 기존에 보유하고 있던 주택을 별장으로 전환하는 방법을 궁금해하는 경우가 있다.

세법에서 주택은 공부상(서류상) 용도나 허가 여부와 상관없이 실제로 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 일시적으로 다른 용도로 사용하더라도 본래의 구조나 시설 등을 감안했을 때 언제든지 주거용으로 사용할 수 있다면 사실상 주택으로 보고 있다. 한편 별장은 본래 주거용 건물이지만 상시 주거하지 않고 휴양·피서 등 일시적으로 주거 목적으로 쓰이는 주택을 말한다. 세법에서는 일반 주택보다 별장에 취득세와 재산세를 더 많이 매기고 있다.

세법에서는 별장이라고 해서 주택 수에서 제외한다는 규정은 없다. 다만 과거 법원 판단을 보면 별장을 주택이 아니라고 보고 별장을 보유주택 수에서 제외하고, 그 이외의 주택 한 채만 보유하고 있다가 그 주택을 양도한 경우는 1주택으로 비과세에 해당한다고 본 사례가 일부 있었다.

하지만 이럴 때에도 당시 건축 목적, 위치, 특유 시설, 과거 별장으로 중과됐는지 여부 등을 종합적으로 판단해서 나온 결과로 이해해야 한다. 단순히 주거가 아닌, 휴양·피서 등의 목적으로 사용했기 때문에 주택에 해당하지 않는다고 판단한 것은 아니다. 과거 법원 판례 등을 보면 원격지이면서 아파트가 아닌, 단독주택의 경우 본인뿐만 아니라 다른 사람도 가끔씩 별장 용도로 사용한 기록 등을 납세자가 모두 입증할 수 있어야 선별적으로 별장으로 인정받을 수 있었다.

따라서 보유주택 중 일부를 별장으로 사용했다는 사실만을 근거로 별장으로 신고하고 다른 주택을 1주택으로 비과세 신고한다면 실제로 비과세 혜택을 받기는 쉽지 않다. 과세관청과의 분쟁도 벌어질 수 있으니 의사결정을 신중히 해야 한다.

송지용 < 하나은행 자산관리사업단 세무팀장 >