잠실 장미·고덕 현대 "이번엔 꼭"…재건축 기대에 강남 집값 안 꺾여

신속통합기획으로 사업 '속도'

대치 미도· 신당동 등 재건축·재개발
'신속통합기획' 적용 9곳 추가

서울 신천동 잠실 한강변에 있는 장미아파트(3522가구)가 오세훈 시장의 ‘신속통합기획’을 통해 재건축 사업에 속도를 낸다. 1979년 준공된 이 단지는 2005년 정비구역으로 지정된 후 지난해 조합설립인가를 받았지만 상가 갈등으로 사업이 지지부진한 상태였다. /김영우 기자

정부의 강도 높은 대출 규제, 금리 인상 기대 등으로 집값 상승세가 주춤하고 있다. 서울은 아파트 가격 상승률이 4주 연속 축소됐다. 내년부터 총대출액이 2억원을 초과하면 차주별 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되는 등 대출받기가 크게 힘들어진다. 그러나 강남권은 여전히 높은 상승률을 유지하고 있다. 전문가들은 대출 규제 영향이 적은 데다 ‘오세훈표 재건축’으로 불리는 서울시의 신속통합기획이 확산되고 있는 걸 이유로 꼽는다.

○대치 은마까지 ‘오세훈표 재건축’ 타진

서울시는 주민들이 요청한 9개 재개발·재건축 지역에 신속통합기획을 추가 적용한다고 18일 발표했다. 해당 구역은 △여의도 시범(재건축) △대치 미도(재건축) △송파 장미1·2·3차(재건축) △송파 한양2차(재건축) △고덕 현대(재건축) △구로 우신빌라(재건축) △미아 4-1(단독주택재건축) △신당동 236의 100 일대(재개발) △신정동 1152 일대(재개발) 등이다.

1971년 준공된 여의도 시범아파트는 2018년 정비계획 변경안을 서울시에 제출했지만 여의도 마스터플랜 및 지구단위계획이 먼저 마련돼야 한다는 이유로 심의가 보류됐던 단지다. 서울시는 신속통합기획을 통해 주거지역 35층, 한강변에서 가장 가까운 동(첫 주동) 15층 규제를 유연하게 적용하기로 했다. 향후 나올 지구단위계획과 조율해 추진 속도를 높일 방침이다.

강남구 대치동 미도도 2017년 주민 제안으로 정비계획안이 마련됐다. 하지만 공원시설의 재배치 문제로 협의가 수차례 지연돼 사업이 진척되지 못했다. 이번에는 서울시가 적극적인 조정자 역할을 해 사업을 추진하도록 할 계획이다. ‘2종 일반주거지역(7층) 규제’로 사업 추진이 어려웠던 우신빌라(1988년 준공)도 신속통합기획을 통해 2종 일반주거지역으로 용도 지역을 높여 용적률 및 층수 완화 혜택을 얻는다. 총 3522가구 규모 대단지인 송파구 신천동 장미1·2·3차는 신속통합기획을 통해 사업 속도를 낸다는 계획이다.

서울시에 따르면 강남 재건축을 상징하는 대치동 은마와 서초구 잠원동 신반포2차, 여의도 한양·삼부 등도 신속통합기획 신청을 추진 중인 것으로 알려졌다. 신속통합기획 적용 지역은 신림1구역 등 11곳에서 이번에 9곳이 추가돼 총 20곳으로 늘어난다. 서울시는 민간 재개발 후보지 25곳 정도를 연말까지 선정할 예정이다. 이를 포함해 내년까지 총 50개 정비사업장에 신속통합기획을 적용한다는 계획이다.

○재건축 기대가 강남 집값 떠받쳐

재건축 기대가 높아지면서 강남권을 중심으로 높은 집값 상승률이 유지되고 있다. 한국부동산원이 이날 발표한 11월 셋째주 주간 아파트가격 동향에 따르면 이번주 서울 평균 아파트값 상승률은 0.13%로 조사됐다. 지난달 셋째주(0.17%) 이후 4주 연속 상승폭이 줄었다. 강남구(0.18%)와 서초구(0.21%)도 상승폭이 소폭 감소했지만 서울 평균을 크게 웃돌았다. 송파구는 상승률이 전주 0.18%에서 이번주 0.19%로 확대됐다.

강남권 고가 아파트는 이미 15억원 초과 대출 금지 규제로 대출이 막혀 있어 대출 규제 강화론 별 영향을 받지 않는다. 여기에 오랜 기간 중단됐던 재건축 단지들이 사업 속도를 높일 것이란 기대감이 커지고 있다.

신고가 거래도 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 송파구 잠실동 ‘주공5단지’는 지난달 26일 전용면적 82㎡가 31억3100만원에 거래되면서 신고가를 썼다. 올초 동일한 주택형이 24억원대에 거래된 것과 비교하면 올 들어 6억원가량 오른 셈이다. 신속통합기획을 신청한 대치 미도 전용 115㎡도 지난달 35억원에 손바뀜하면서 지난 5월(32억5000만원)과 비교해 5개월 만에 2억5000만원 상승했다. 대치동 A공인 관계자는 “신속통합기획도 임대건립 등 공공성을 맞춰야 하지만 일단 멈춰 있던 재건축이 다시 시작된다는 의미가 더 크다”며 “집주인들이 호가를 낮추지 않고 있다”고 했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “신속통합기획을 통해 사업 기간을 단축해준다면 사업성을 제고하는 데 상당히 도움이 될 것”이라며 “강남은 새 아파트 공급 방법이 재건축뿐이기 때문에 기대가 클 수밖에 없다”고 설명했다. 김성보 서울시 주택정책실장은 “자치구별 가격 동향을 분석해보면 신속통합기획과 가격 상승의 직접적 인과성은 부족하다”면서도 “재건축 단지들의 가격 변화를 면밀하게 모니터링하겠다”고 강조했다.

▶ 신속통합기획

서울시가 정비계획 수립 단계에서 공공성과 사업성 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 정비구역 지정까지 신속한 사업 추진을 지원하는 제도. 정비구역 지정까지 걸리는 기간을 통상 5년에서 2년으로 단축시킬 수 있다. 원래 ‘공공기획’으로 불렸지만 정부 주도 공공개발과 헷갈리지 않게 이름을 변경했다.

안상미/신연수 기자 saramin@hankyung.com