'일시적 2주택' 세금 폭탄 피하려면… [강주배의 세금abc]

한경닷컴 더 머니이스트

사진=게티이미지뱅크

주택을 보유하고 있는 1세대가 주거를 이전하거나 직장 문제 등으로 인해 일시적으로 2주택을 보유하게 되는 경우가 종종 있습니다. 이렇게 불가피하게 일시적으로 2주택을 보유하게 되는 경우에도 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 흔히 ‘일시적 2주택 비과세’ 라고 애기합니다.

과거 일시적 2주택 비과세 규정은 비교적 쉽게 이해되는 규정이었습니다. 그러나 현행 일시적 2주택 비과세 규정은 수차례의 개정 과정을 거치면서 매우 복잡하게 변화되어 왔습니다. 복잡함에도 양도소득세의 절세를 위해서는 반드시 알고 계셔야 하는 규정입니다. 최종1주택 보유기간 기산일 규정, 장기보유특별공제의 개정 규정과 얽히면서 엄청난 세금부담으로 낭패를 볼 수 있기 때문에 주택 취득과 처분에 신중을 기해야 합니다.

대표적인 사례들을 들어가면서 일시적 2주택의 기본 개념을 설명해보겠습니다. 아래의 그림은 A주택을 취득하고 거주해오던 1세대가 신규 B주택을 취득하면서 주거이전하는 일시적 2주택의 사례입니다.

A주택 1채만 보유하고 있는 1세대1주택자가 신규 B주택을 취득해 일시적으로 1세대2주택이 된 경우입니다. 다음의 3가지 요건을 모두 충족하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세합니다.

1. 종전 A주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규 B주택을 취득할 것
2. 종전 A주택은 양도일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 충족할 것
3. 신규 B주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 A주택을 양도할 것

A주택을 취득한 날로부터 1년 이상인 지나서 B주택을 취득했고 A주택 취득 후 거주를 하고 있었으므로 1세대1주택 비과세요건을 충족했습니다. 그리고 신규 B주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 A주택을 양도하였습니다. 3가지 요건을 모두 충족하였기 때문에 A주택은 1세대1주택으로 양도소득세를 비과세받을 수 있습니다.

여기서 A, B주택이 조정대상지역에 소재하고 있는 지 여부가 중요한 변수로 등장합니다. A, B주택 중 어느 하나가 조정대상지역이 아닌 지역에 소재하고 있는 주택이라면 앞서 기술한 3가지 요건을 충족하면 비과세를 받을 수 있습니다. 그러나, A,B 모두 조정대상지역 소재주택이라면 신규 B주택을 언제 취득하였는 가에 따라 내용이 달라집니다.

이는 아래의 <표1>과 <표2>로 정리할 수 있습니다. <표1>은 종전과 신규 주택 중 어느 하나가 비조정대상지역에 있는 경우입니다.

<표1>에서 알 수 있듯이 종전주택과 신규주택 중 어느 하나가 비조정대상지역 소재 주택이라면 종전 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 신규주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다.

다음은 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역에 집이 있는 경우입니다. 이 경우 신규 주택의 취득시기에 따라 달라집니다.

종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 소재 주택이라면 신규주택의 취득시기에 따라 표에서 처럼 3가지 경우로 달리 적용됩니다.

조정대상지역 소재인 A주택을 취득 후 거주하고 있던 1세대가 2021년 8월1일 조정대상지역 소재의 B주택을 취득했습니다. 2019년 12월17일 이후 신규 주택 B를 취득한 경우에 해당됩니다. 따라서 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 신규 B주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 B주택으로의 전입 및 A주택 양도 조건을 충족하여야 합니다.

사례에서는 B주택을 취득한 날로부터 1년이 경과해 A주택을 양도하였기 때문에 일시적2주택 비과세를 적용받을 수 없게 됩니다.

취득당시에는 조정대상지역이 아니었으나 추후 조정대상지역으로 지정된 경우에는 어떻게 적용될까요? 아래의 사례로 살펴보겠습니다.

A주택을 취득당시에는 비조정대상지역이었으나 B주택에 대해 매매계약 기간 중 조정대상지역지역으로 지정된 경우입니다. B주택은 조정대상지역에 있습니다.

A주택을 취득할 당시에는 비조정지역이었으나 조정대상지역의 신규 B주택을 매매하는 기간 중 종전 A주택 소재지가 조정대상지역으로 신규로 지정된 경우라면 위의 <표1>이나 <표2> 중 어느 규정이 적용될까요.

<표1>이 적용됩니다. 그림에서도 표기된 바와 같이 신규 B주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 A주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있도록 과세당국은[기획재정부재산-825(2020.09.22)] 해석하고 있습니다.

일시적2주택 비과세의 핵심적인 내용을 살펴보았습니다. 여기서 설명하지 않은 예외적인 규정도 있습니다. 양도소득세 상담시에는 구체적으로 각 주택의 취득시기, 거주기간, 각 소재지의 조정대상지역 지정시기, 신규주택의 계약시기, 계약금지급 여부 등을 구체적으로 살펴보아야 합니다. 그래야만 정확한 상담이 이루어질 수 있다는 점을 주의하시기 바랍니다.

2021년 1월1일 이후 최종1주택 보유기간 기산일 규정이 적용됐습니다. 일시적2주택 판단은 더욱 복잡해졌습니다. 최종1주택 보유기간 기산일 규정에는 최종 1주택의 보유기간을 종전주택 양도일로부터 기산한다는 내용이지만, 이 규정이 1세대1주택 비과세의 거주기간에도 영향을 미치게 됩니다.

한편 장기보유특별공제 계산시 적용되는 거주기간에도 이와 동일한 규정을 적용하겠다는 개정안이 국회에 제출되어 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 강주배 케이텍스서비스 대표 세무사

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