세법상 1세대 1주택 요건을 충족하는 사람은 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다. 1세대 1주택을 판단할 때 해당 주택의 보유 기간은 원칙적으로 취득일부터 양도일까지다. 다만 2021년 1월 1일 기준으로 다주택자의 경우 보유 기간 산정이 달라진다. 2주택 이상(일시적 2주택은 제외) 보유한 1세대가 다른 주택을 처분하고 마지막으로 남겨진 1채의 주택만 보유하게 됐다면 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날을 취득일로 본다. 세법에서는 일시적으로 2주택이 된 사람에 대해서는 종전 주택을 3년 이내 양도할 때 비과세를 적용해주는 규정이 있기 때문에 최종 주택 판단 때 일시적 2주택을 제외하고 있다.

그런데 ‘최종 1주택’ 보유 기간 기산일과 ‘일시적 2주택’이 혼재된 상황에서 기존 세법만으로는 여러 사실관계를 해석하는 데 한계가 있었다. 이 때문에 기획재정부는 최근 이와 관련한 유권해석을 내놨다.

2021년 1월 1일 이전에 2주택 이상 보유했던 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도(마지막으로 양도한 주택은 과세 신고)한 뒤에 새 주택을 취득해 2021년 1월 1일 현재 일시적 2주택이 됐다면, 종전 주택을 양도할 때 보유 기간은 해당 주택의 취득일부터 계산한다. 예를 들어 2016년 9월, 12월에 차례로 A, B주택을 산 사람이 2019년 8월에 B주택을 팔면서 동시에 C주택을 샀다고 하자. 이 사람이 2021년 1월 1일 이후에 A주택을 양도한다면 ‘일시적 2주택’으로 판단돼 A주택의 보유 기간은 A주택 취득일인 2016년 9월부터 계산한다.

최종 1주택 보유기간 꼼꼼히 따져봐야
2021년 1월 1일 현재 다주택자인 경우는 어떨까. 2021년 1월 1일 이후 1채를 양도(과세)하거나, 2021년 1월 1일 이후 추가로 주택을 취득했다가 1채를 양도(과세)하고 남은 주택이 일시적 2주택이 된다면 종전 주택을 양도할 때 보유 기간은 직전 주택 양도일부터 계산한다. 예를 들어 A, B, C 3채의 주택을 보유하고 있던 사람이 2021년 3월에 A주택을 양도(과세)하고 4월에 또 B주택을 양도한다면, B주택의 보유 기간은 A주택 양도일인 2021년 3월부터 계산한다.

송지용 < 하나은행 자산관리사업단 세무팀장 >