2022년, 1층 부동산 중개사무소 얼마나 버틸까?

2022년 부동산 중개시장은 프롭테크로 무장한 플랫폼 기업으로 대변혁이 일어날 것이다. / 이미지 출처 dreamtimes

4차 산업혁명 시대, 디지털 경제시대는 기존 정보통신기술(ICT)에 블록체인, AI, 클라우딩, 데이터 등이 알고리즘 등과 결합하여 사람이 할 일을 대신하면서 양질의 고급 서비스를 저렴하게 플랫폼으로 공급하는 시대다. 세상은 하루가 다르게 변하고 있다.

앱으로 택시를 잡고 숙소를 예약 하듯이 AI 등을 활용하여 법률문제를 해결해 주는 ‘리걸 테크(Legal Tech)’ 서비스가 본격적으로 기지개를 켜고 있다. 대면 중심으로 이뤄지던 다양한 서비스들이 비대면 플랫폼 기반으로 대체되고 있다. 물론 법률서비스도 '타다'와 같이 택시업계가 반발하듯이 기존 법조계의 저항이 거세다.

그러나 법률, 세무, 회계, 의료 전문 지식서비스와 인력, 쇼핑 등 각종 중개서비스는 데이터, AI 등을 활용한 비대면 플랫폼 서비스의 대세를 거스를 수 없다. 마찬가지로 비대면 플랫폼 서비스가 커지고 있는 부동산 중개 시장도 기존 공인중개사들의 강력한 저항에도 불구하고 2022년에 격변의 시대를 맞이할 것으로 전망된다.

왜냐하면, 법률과 택시 시장과 달리 부동산 플랫폼 중개서비스는 현행법 테두리 내에서 하기 때문이다. 따라서 기존 부동산 업계도 하루라도 빨리 시대 흐름에 맞추어 혁신하며 변신하고 적응할 필요가 있다.

▲ 공인중개사 및 개업 공인중개사 초 과잉, 대표적인 레드오션(Red Ocean)

공인중개사는 지난해 기준 약 46만 명이다. 올해 10월 30일 치러진 32회 시험에 응시자는 수능 51만 명에 맞먹는 41만 명 수준으로 약 2만여 명의 공인중개사가 추가로 배출된다. 바야흐로 50만 명의 공인중개사 시대로 국민의 1%가 자격증을 가지게 된다. 과잉이다.

이중 개업한 공인중개사는 2021년 3월 기준 중개법인 1,791개, 중개인 2,877명 등을 포함하여 12만 명으로 자격증 보유자 중 24%가 중개업을 하고 있다.

'한국부동산원'의 통계를 보면 2021년 9월 아파트 55,191건을 포함하여 주택 81,631건이 거래되었고, 순수토지는 83,115건이 거래되었다. 국내 총 주택은 2019년 기준 18,127천 호이고 이중 아파트는 11,287천 호로 전체 주택의 62.2%에 해당한다.

이 통계를 기준으로 보면 12만 명의 개업 공인중개사가 9월 주택매매 평균 거래 수는 0.68건이고, 개업 공인중개사의 33%인 약 4만 명의 공인중개사는 단 1건의 주택매매도 하지 못했다. 임대, 상업용 건물, 공장 등 거래를 고려하여도 부동산 중개 시장에 비하여 공인중개사 자격 보유자도 개업 공인중개사무소도 초 과잉이다.

그런데도 연간 약 9천여 명이 개업하고 약 5천 2백여 명이 폐업한다. 대한민국의 아파트 등 부동산 시장은 뻔한데 중개업소는 점점 늘어나는 대표적인 레드오션(Red Ocean)이다. 그런데 이뿐만이 아니다.

▲ '프롭테크' 기업들 직접 부동산 중개시장 진입

프롭테크 서비스가 내년부터 본격적인 부동산 중개 시장의 대세를 이룰 것으로 전망된다. 프롭테크(proptech)는 부동산(property)에 빅데이터, AI(인공지능), 사물인터넷(IoT) 등 기술(technology)을 더한 새로운 형태의 산업 또는 서비스를 뜻한다.

이미 미국과 영국에서는 질로우(Zillow), 퍼플 브릭(Purple Bricks)과 같은 프롭 테크 회사가 저렴한 수수료로 온라인 중개서비스를 제공하면서 중개 시장의 혁신을 주도하고 있다.

ESCP경영대학원이 발간한 ‘글로벌 프롭테크 트렌드 2021’에 따르면 지난해 기준 전 세계 64개국에서 프롭테크 기업 1,724개 사가 운영되고 있는 것으로 나타나는 등 국내외 부동산 시장은 디지털 산업으로 변하고 있다.

KOREA PROPTECH FORUM 회원사와 프롭 테크 생태계 / 포럼자료 활용하여 필자 편집

그동안 국내 프롭테크 서비스는 주로 네이버와 같이 부동산 매물이나 중개업소 광고, 호갱 노노와 같이 부동산 관련 정보제공, 또는 부동산 가치 및 감정평가, 온라인 설계 등에 활용을 하였다.

그러나 이제 현행법에 맞추어 프롭테크로 무장한 플랫폼 기업들이 공인중개사와 온·오프(on-off)라인 비즈니스를 병행하여 직접 부동산 중개 시장에 진입하였다.

프롭테크 기업들의 막강한 데이터, 첨단기술과 자본 그리고 공인중개사와 결합하여 기존 부동산 중개시장의 판도를 바꾸는 것은 이제 시간문제다.

▲ 집 구할 때만 수수료 반만, 각종 고급 서비스까지, 기존 업계 견뎌낼 수 있을까?

11월 26일 공인중개사를 대상으로 교육 중인 '다윈중개' 교대역 소재 강의실에서 / 사진 : 다윈중개 제공

예를 들면 '다윈중개'는 집을 내놓은 매도인, 소유자에게는 수수료를 전혀 받지 않고 집을 구하는 임차인과 매수자에게만 정해진 수수료의 반(50%)만 받는다. 파격이다.

현재 약 1,900여 명의 공인중개사를 대상으로 교육 후 전국망을 구축하며 8월부터 전국적인 중개서비스를 시작하였다. 서비스 시작 6개월 만에 월간 활성 이용자 수(MAU) 30만 명을 돌파했다.

다윈중개는 플랫폼을 통하여 집주인이 제공한 매물정보를 취합하여 회원 중개사에게 제공한다. 다윈중개의 회원 공인중개사는 오피스텔 및 공유 오피스 등 저렴한 부동산 중개 사무공간을 단독 또는 합동으로 임차하여 유지비 등 고정비용이 거의 없다. 실제 공제 가입비, 노트북, 임차료 등을 포함하여 수백만 원으로 창업할 수 있다.

다윈중개는 프롭 테크를 활용하여 회원 공인중개사에게 매물 분석 등 고급 서비스를 추가하여 지속해서 제공할 예정이다. 지난달에는 '전국 부동산 개발 호재 및 재건축 사업성 지도' 서비스를 출시하며 사업 영역을 다각화했다.

회원 공인중개사가 매물정보와 제공받는 각종 정보 등 서비스 비용은 모두 무료이다. 최근 다윈 중개는 소프트뱅크벤처스, 패스트 벤처스 등으로부터 30억 원 규모의 투자금을 유치하는 등 규모의 경제로 시장을 키워가고 있다.

▲ 정부와 공인중개사협회 기존 업계 대상 혁신적인 대책 마련 시급

공인중개사와 부동산 개발 전문인력 자격을 가진 필자가 보기에는 대부분 1층에서 비싼 임차료를 부담하는 기존 부동산 중개사무소가 이러한 다윈중개, 집토스 같은 플랫폼 기업이 회원 공인중개사와 결합한 부동산 중개 시장에서 경쟁하기가 점점 힘들어질 것으로 예측된다.

또한 '2021 KB 부동산 보고서'에 따르면 2020년 9월 기준 디지털에 익숙한 30대와 40대의 주택 거래비중이 45%로 절반에 이른다. 나아가 지난달 19일 중개수수료를 대폭 인하까지 하였다. 따라서 파격적인 저가 수수료와 디지털로 무장한 부동산 플랫폼 중개서비스 시장 점유율은 급속하게 늘 수밖에 없다. 과거 구멍가게 등 골목상권과 대형 유통점과의 양상을 다시 보는 듯하다.

정부와 공인중개사협회는 기존 업계 보호를 위하여 디지털 시대의 흐름에 역행하여 무조건 저항하기보다는 오히려 적극적인 혁신 방안을 시급하게 마련하여야 할 것이다.

예를 들면, 정부의 대책없는 공인중개사 양산을 중지해야 한다. 그리고 난이도 높은 시험을 통과한 기존 공인중개사들에게 보험, 금융, 투자 등에 자산 및 투자운용사 등 전문자격을 취득하는데 과목 조정 등을 통하여 출구 또는 우회로를 만들어 줄 필요가 있다.

또한, 현재 은행 역시 영업점과 인원을 대폭 축소하며 IT 기업 형태로 변신하고 있으므로, 주택담보대출(모기지론), 역모기지론, 보험상품, 펀드 상품, 실버 산업 상품 등을 기존 부동산중개업소가 판매할 수 있도록 하여 양질의 인력에게 적합한 수익 사업을 추가로 확보해줄 필요가 있다.

또 공인중개사들도 기존 '회원제' 형태로 시장을 지키는 수동적, 소극적, 폐쇄적 방어보다는 디지털 플랫폼 시대에 맞도록 자신을 무장하여, 부동산 중개서비스의 고급화를 통하여 경쟁력을 높일 필요가 있다. 정부와 중개사협회가 머리를 맞대어 많은 연구가 필요한 부분이다.

가뜩이나 힘든 기존 부동산 중개 시장에 첨단기술과 대규모 자본 그리고 각종 혜택으로 공인중개사를 흡수하는 강력한 괴물(?)들이 나타났다. 디지털 플랫폼 시대에 1층에 자리 잡은 전통적인 중개사무소는 어쩔 수 없이 변해야 하는 과도기에 서있다.

12만 개업 공인중개사와 필자를 포함한 50만 공인중개사에게 2022년은 적자생존(適者生存)을 위한 대변혁의 한 해가 될 것이다.

<한경닷컴 The Lifeist> 박대석

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