비사업용 토지란 토지의 지목(종류)별로 양도자가 토지를 보유하는 기간 중에 일정 기간(사업용 인정 기간 기준) 동안 토지 본래의 용도로 사용하지 않는 것을 말한다. 여기서 ‘사업용 인정 기간 기준’은 무슨 뜻일까. 구체적으로 △양도일 직전 5년 중 4년 이상 △양도일 직전 3년 중 2년 이상 △보유기간 중 60% 이상, 토지를 직접 사업에 사용하는 경우다. 이 중 하나에 해당하면 사업용 토지로 본다.

‘본래의 용도’는 법에 정해진 토지의 지목에 따라 다르다. 농지는 양도자가 농지 소재지에 일정 기간 거주하면서 농작물을 직접 경작하는 것을 말한다.

법률상 지목에 관계 없이 사실상 현황에 따라 비사업용 토지로 판단하는 경우도 있다. 토지 소유기간(3년 미만, 3년 이상 5년 미만, 5년 이상)별로 일정 기간을 초과해 비사업용으로 쓸 때는 비사업용 토지로 보고 중과세율을 적용한다.

또 지목별로 지역 기준과 면적(가액) 기준에 대한 적정성을 확인해야 한다. 지역 기준 적용 대상은 원칙적으로 농지와 목장용지다. 면적 기준은 지목별로 다른데, 농지와 임야는 원칙적으로 면적 기준이 없다. 주택의 부수 토지는 도시지역 내 5배, 외곽은 10배 이내 토지가 기준이다. 공장용지는 지역에 따라 기준면적 및 용도지역별 적용 배율을 따르며, 일반 건축물은 용도지역별 적용 배율이, 영업용 주차장과 학원용 토지 등은 지가 대비 업종별 수입금액 비율이 적용된다.

결론적으로 비사업용 토지를 판단할 때는 양도일 현재 사업용으로 쓰고 있다고 해서 무조건 사업용 토지로 보는 것은 아니라는 점에 유의해야 한다.

'양도세 중과' 비사업용 토지 판단기준은
토지의 사용·지역·면적 기준에 적합해야 하며, 최종적으로 기간 기준에 부합하는지 확인해야 한다.

송지용 < 하나은행 자산관리사업단 세무팀장 >