우리가 알던 양도세는 잊어라?…또 바뀐 개정안 핵심정리 [집코노미TV]

집코노미 타임즈 - 기사해설

소득세법 개정…1주택 비과세 9억→12억 상향
매도계약 했다면 시행일 이후로 잔금일 늦춰야
'차익별 장특공제 차등·보유기간 리셋'은 폐기
다주택 중과 유예는 당정 대립…권한은 국회에

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▶전형진 기자
오늘은 국회를 통과한 양도소득세 개정 내용, 그리고 최근 쟁점으로 부각된 다주택자 중과 유예 관련한 내용 짚어보겠습니다. 소득세법 개정안의 경우 8월 발의 당시와 비교하면 바뀐 내용들이 있으니 주의하셔야 할 것으로 보입니다.

8월 유동수 의원이 발의했던 소득세법 개정안은 왼쪽 내용입니다. 이번에 국회를 통과한 건 오른쪽 내용입니다. 차이가 크죠? 먼저 고가주택 기준을 9억에서 12억으로 상향하는 것, 그러니까 1주택 비과세 범위를 12억으로 늘리는 건 이번에 그대로 통과됐습니다.

그런데 1주택자의 장기보유특별공제를 양도차익에 따라 차등 적용하기로 했던 내용은 폐기됐습니다. 양도차익이 클수록 장특공제를 줄이는 내용이었는데 다른 법안들과 묶어 대안을 만드는 과정에서 완전히 없어진 거죠.

최종1주택 관련한 장특공제 부분도 마찬가지로 폐기됐는데요. 원안은 2023년 1월 1일 기준 다주택자가 나머지 주택을 처분하고 마지막 남은 1주택을 처분할 땐 장특공제의 보유기간도 리셋하는 내용이었습니다. 하지만 이번에 국회를 통과한 개정안엔 포함되지 않았습니다.

법안을 자세히 살펴보죠. 앞서 말씀드린 대로 고가주택 기준, 그러니까 1주택 비과세 기준은 12억으로 상향됐습니다. 정확하게 표현하면 입주권도 포함됩니다.

그리고 앞으론 조합원 입주권의 대체주택 규정엔 가로주택정비사업 등 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'의 정비사업도 포함됩니다. 대체주택은 일시적 2주택 비과세와 비슷한 개념인데 그동안 재건축이나 재개발에만 해당됐죠.

중요한 건 이 부분인데요. 예상하지 못했던 내용인데, 앞으로 1입주권+1분양권의 비과세가 불가능해집니다. 입주권과 분양권을 동시에 가진 사람이 입주권을 매각할 때를 말하는 건데요. 분양권을 주택으로 간주하면서 입주권에 대한 비과세를 인정하지 않겠다는 의미입니다. 다만 이 규정을 적용받는 사례는 많지 않을 것으로 보입니다. 까다로운 청약제도를 감안하면 입주권(구주택)을 가진 분들이 분양에 당첨되는 것 자체가 힘든 일이니까요. 대부분 지역에서 전매가 안 되는 분양권을 중도에 사는 것도 불가능한 일이고요.

이 규정들은 언제부터 적용될까요? 개정안은 부칙에 여러 가지 경과조치를 두고 있는데, 조문이 뒤섞이다 보니 알아보기 어렵습니다.

그래서 정리해봤습니다. 비과세 한도 12억 상향은 법 시행일 이후 양도하는 주택부터 적용됩니다. 법이 언제 공포·시행되는지는 국무회의를 지켜보면 됩니다. 양도세에서 양도시점에 대한 판단은 잔금일이나 등기접수일 기준이기 때문에 이미 매도계약을 진행한 분들은 잔금 시점을 늦추는 게 세제상 유리하겠습니다.

1입주권+1분양권의 비과세 불가 규정은 언제부터 작동할까요? 법이 개정되기 전부터 입주권을 갖고 있던 분들의 경우엔 해당 없습니다. 소급하지 않고 종전규정대로 입주권을 매각할 때 비과세를 해줍니다.

반대로 법이 개정된 이후 입주권을 취득했다면 어떨까요? 이땐 분양권을 추가로 언제 샀는지에 따라 판단이 달라집니다. 2022년 1월 1일 이후 분양권을 산 경우라면 입주권을 매각할 때 비과세가 불가능합니다. 만약 법 개정 이후 입주권을 샀지만 2021년 12월 31일 분양권을 샀다면 비과세가 가능하겠죠.

다주택자에 대한 양도세 중과 유예 문제도 짚어보겠습니다. 최근 이를 두고 당정이 대립각을 세우고 있는데요. 기획재정부는 여러 가지 이유를 들며 절대불가 입장을 밝혔습니다. 무주택자나 1주택자의 박탈감, 이미 양도세를 중과세로 치른 이들에 대한 과세 형평성 등의 문제를 거론했는데요. 정부 정책의 일관성과 신뢰도 문제도 언급했습니다. 그런데 그동안 주택임대사업자 존폐와 관련한 말바꾸기를 떠올려 보면 정부가 정책 신뢰도를 거론할 수 있는 입장인지 잘 모르겠습니다.

사실 이번 정부에서 양도세 중과 유예가 한 차례 있긴 했습니다. 2019년 12·16 대책 이후 2020년 6월 말까지 한시적으로 시행됐는데요. 당시엔 10년 이상 보유 주택에 한해서만 조건부로 적용했습니다. 그렇다 보니 시중에 매물을 출회시키는 효과가 적었습니다. 매물을 내놓게 하기 위해서라면 이런 조건을 걸지 않는 방법이 더 효과적이겠죠. 최근 상승장에 다주택이 된 이들을 시장으로 불러모으고, 가격경쟁을 유도하겠다면 말이죠.

그런데 양도세 중과 규정은 소득세법 시행령이 아닌 소득세법 조문에 있습니다. 제가 노란색으로 칠해둔 글자들이 소득세법상 양도세 중과에 대한 부분들인데요. 시행령에 있다면 행정부가, 그러니까 기재부가 조정할 문제지만 법에 있다는 건 입법부인 국회가 풀어낼 수도 있다는 뜻이죠. 2018년 종합부동산세법을 건드려 중과세율을 만들어낼 때도 당시 기재부 장관이던 김동연 부총리는 "보유세 개편 없다"고 못 박아 왔지만 결국 개편됐듯이 말입니다.

오늘은 양도세와 관련한 소식 몇 가지 짚어봤습니다. 기사로 못 다한 얘기는 영상을 참고해주시기 바랍니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩