김경민 서울대 교수. /사진=한경DB
김경민 서울대 교수. /사진=한경DB
최근 ‘부동산 트렌드 2022’를 펴낸 김경민 서울대 환경대학원 교수는 “기준금리가 1.5%가 되면 집값은 2021년 6월 대비 약 10~17%가 빠진다”고 전망했다.

김경민 교수는 5일 보도된 주간동아와의 인터뷰에서 “집값 변동에서 금리 인상 영향이 가장 크다”며 이 같이 말했다.

그는 “서울 아파트가 지금까지 올랐기 때무에 떨어질 수밖에 없다”며 “그 변수로 금리 인상과 인플레이션을 생각했는데, 한국은행이 11월25일 기준금리를 1%로 올리면서 변곡점에 돌입했다고 본다”고 설명했다.

김 교수는 집값이 급등한 배경 중 하나로 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 사태로 인한 경제 충격을 극복하기 위해 공급된 유동성을 꼽으며 임대차 3법도 문제였다고 지적했다.

그는 “많은 사람이 공급 부족을 이유로 드는데, 데이터를 보면 2019~2020년 서울의 경우 지난 10년 평균치보다 더 많은 아파트가 공급됐다. 그래서 공급 부족은 이슈가 안 된다”며 “코로나19 사태로 금리가 2%대로 떨어진 상황에서 임대차 3법까지 시행돼 매매시장과 함께 전세시장이 뒤흔들렸다. 또 올해는 인플레이션이 부동산 가격을 끌어 올리고 있다”고 분석했다.

김 교수는 “서울 집값을 기준으로 애기하면 거래량에서 그런(하락) 징후가 나타난다”며 “서울에서는 노도성(노원구‧도봉구‧성동구)이 가장 거래가 활발한데, 올해 3분기 기준 1000건 밖에 거래가 안 됐다”고 말했다. 이어 “지난 3년치 평균은 2500건”이라고 덧붙였다.

다만 집값이 떨어져도 급등하기 전인 지난 2016년 이전 수준으로 회귀하기는 어려울 것이라고 김 교수는 내다봤다. 그 이유로 소득 상승을 꼽았다.

많은 사람들이 소득 상승이라는 변수를 놓치고 있다고 지적한 김 교수는 “2008년 글로벌 금융위기 전부터 2008년 말까지 서울시 기준 중위 소득이 50% 넘게 올랐다”며 “이후 2010년 이후 부동산 경기가 안 좋아 집값은 오랫동안 낮았다. 이 기간 자산을 축적한 사람들이 2016년 이후 부동산시장 상승을 이끈 거다”고 설명했다.

이어 “2019년부터 집값이 더 많이 올랐는데, 이때부터 대출 규제로 15억원 넘는 아파트를 현금으로 사는 이들이 등장했다. 그런 사람들이 자기 아파트 가격이 10~20% 떨어졌다고 팔까”라며 “만약 그 집에 대출이 60~80%가량 들어 있다면 상황은 달라지겠지만, 자기 돈 100%로 집을 산 사람이 있는 한 시장은 예전 가격으로 돌아가지 않는다”고 부연했다.

그러면서 “또 소득이 높아지면 양질의 주택에 살고 싶다는 열망이 커지는데, 현재 주택시장에 그런 열방이 반영돼 있다”고 덧붙였다.

한경우 한경닷컴 기자 case@hankyung.com