입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리다. 납세자가 보유한 다른 주택의 비과세·중과세율 적용 여부를 판단할 때는 입주권도 주택 수에 포함되지만, 그 자체로서 주택은 아니다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔면 양도세가 중과되지만 입주권은 주택이 아니라 권리이기 때문에 매도하더라도 다주택자 중과 규정은 적용되지 않는다. 단 2021년 6월 1일 이후 입주권을 1년 안에 양도하면 70%, 1년 경과 후 2년 이내에 양도하면 60%의 중과세율이 적용된다.

조정대상지역 내 주택이 재개발돼 관리처분인가를 받고 조합원 입주권으로 전환된 상태에서 양도하면 어떻게 될까. 양도소득세 적용을 위한 보유기간을 어떻게 계산하는지가 문제가 될 수 있다. 예를 들어 2005년 10월 서울에 있는 A아파트를 취득해 지금까지 거주하고 있는 김씨가 2016년 10월 서울 소재 B아파트를 추가로 샀다고 해보자. B아파트는 2020년 1월 재개발사업에 따른 관리처분인가를 완료하고 철거 중이다. 김씨는 2021년 6월 B입주권 매도 계약을 체결하고 10월 잔금을 받았다. A·B아파트 모두 조정대상지역에 있다. 이때 보유기간을 판단할 때 어느 시점을 기준으로 할 것인지가 헷갈릴 수 있다.

도시·주거환경정비법에 따른 재개발 사업을 하는 정비사업조합의 조합원이 해당 입주권을 양도할 땐 보유기간을 ‘종전 토지·건물의 취득일로부터 양도일까지’로 한다. 또 조합원 입주권의 양도소득세 세율을 결정할 땐 단기 양도(보유기간 1~2년)에 해당하지 않는다면 일반세율을 적용한다. 즉 김씨 사례에서 보유기간은 5년(2016년 10월~2021년 10월)으로 중과세율이 적용되지 않는다.

2년 보유 조합원 입주권 양도…다주택 중과세 배제
실무적으로는 관리처분인가 이후 건물 멸실이 돼야만 ‘입주권’을 양도한 것으로 판단한다.

송지용 하나은행 자산관리사업단 세무팀장