정부가 공공재개발 2차 공모를 통해 서울 도심에 주택 1만8000가구를 공급하기로 했다. 기존에는 참여할 수 없었던 도시재생지역 등을 공모신청 가능구역에 포함하는 등 문턱을 크게 낮췄다. 서울시가 신속통합기획 민간재개발 후보지 21곳을 선정한 데 이어 도심 공공주택복합사업 후보지 7곳도 31일 본지구로 지정돼 공공참여 재개발이 속도를 내고 있다.
공공재개발 '문턱' 낮춰 1만8000가구 공급

○도시재생지역도 공공재개발 가능

국토교통부와 서울시는 30일부터 내년 2월 28일까지 공공재개발 사업 후보지 2차 공모를 시행한다고 29일 발표했다. 내년 5월까지 약 18곳의 후보지를 선정해 1만8000가구를 공급하겠다는 목표다. 지난해 9월 1차 공모를 통해서는 총 24곳 후보지(2만5000가구)를 선정했다.

공공재개발 '문턱' 낮춰 1만8000가구 공급
공모 대상은 서울 내 기존 정비구역(재개발구역, 주거환경개선사업)과 정비구역 지정을 준비 중인 신규 및 해제구역이다. 서울시가 지난 27일 선정한 신속통합기획 민간재개발 후보지에서 탈락한 구역도 신청할 수 있다.

2차 공모는 1차에 비해 신청 문턱이 낮아진다. 기존에는 노후요건 등을 충족해도 신청할 수 없었던 도시재생지역과 도시관리 및 보전이 필요한 지역, 문화재보호법에 따른 보호구역 또는 역사문화환경 보존지역 등이 포함된다. 정부는 그동안 ‘중복지원’ 우려가 있다며 도시재생지역 등의 공공재개발 추진을 허용하지 않았다. 국토부 관계자는 “가능한 한 신청자격에 제한을 두지 않겠다는 의미”라며 “도시재생지역 등은 기존 계획과의 부합성, 중복투자 및 매몰비용 발생 방지 등을 사전협의해 선정 여부에 반영할 계획”이라고 말했다.

서울시가 지난 5월 재개발 추진의 가장 큰 걸림돌로 꼽히던 ‘주거정비지수제’를 폐지하고 2종7층 규제를 완화한 것도 효과를 낼 전망이다. 서울시 관계자는 “주거정비지수 폐지로 법적 요건만 갖추면 재개발 추진이 가능해졌다”며 “사업성 등 문제로 재개발이 어려웠던 2종7층 주거지역에서도 추진 가능 단지가 나오는 등 후보지 풀 자체가 크게 넓어진 것”이라고 설명했다.

정부는 투기 방지를 위해 권리산정기준일은 공모 공고일인 30일로 고시할 예정이다. 이날 이후로는 이른바 ‘지분 쪼개기’를 할 수 없게 된다는 의미다. 토지거래허가구역 지정 및 건축허가 제한은 후보지 선정 즉시 이뤄진다. 주민갈등 등을 최소화하기 위해 공모신청을 위한 주민동의율은 종전 10%에서 30%로 높였다.

○도심복합개발 7곳 본지구 지정

정부와 서울시는 공공재개발, 도심복합개발, 신속통합기획 등 다양한 방식의 개발사업을 추진 중이다. 모두 공공 참여를 전제로 했지만 공공의 참여 정도와 그에 따른 인센티브가 다르다.

지난해 ‘5·6대책’에서 도입된 공공재개발은 LH(한국토지주택공사) 등 공공이 시행사로 참여하는 재개발이다. 순수 민간방식과 달리 분양가 상한제 적용을 받지 않고 법정 상한의 120%까지 용적률을 올릴 수 있다. 공공시행자 참여 등으로 사업 속도 역시 빨라질 수 있다. 다만 늘어난 용적률의 절반은 공적 주택으로 내놔야 한다.

도심복합개발사업도 속도를 내고 있다. 국토부는 도심복합개발 선도 후보지 중 서울 은평구 증산4·연신내역, 도봉구 쌍문역동측·쌍문역서측·방학역, 영등포구 신길2, 경기 부천원미 7곳을 31일 본 지구로 지정한다고 이날 밝혔다. 증산4구역이 4112가구로 가장 많고 부천원미(1678가구), 신길2(1326가구), 쌍문역서측(1088가구) 등도 대단지 개발이 예정돼 있다.

착공은 내후년께로 예상되지만 내년 말 사전청약(총 4000가구)을 통해 공급 시기도 앞당기기로 했다. 전용면적 84㎡ 기준 추정분양가는 신길2구역이 8억9000만원, 연신내역 7억5000만원, 증산4구역 7억3000만원, 쌍문역 서측 7억2000만원 등으로 시세 대비 60~70% 수준이다. ‘2·4대책’에서 도입한 도심복합개발은 공공이 땅을 수용하는 방식으로 공공성이 가장 높지만 적은 리스크로 신속한 사업추진이 가능하다는 게 강점으로 꼽힌다.

민간 주도 성격의 신속통합기획은 지난 27일 △마포구 공덕동A △용산구 청파2구역 △양천구 신월7동 1구역 등 21곳의 후보지 선정을 완료했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com