올해 집값을 좌우할 변수로 금리인상과 대출규제 강화, 계약갱신청구권의 갱신 주기 도래 등이 꼽힌다. 어느 때보다 집값 움직임의 불확실성이 커졌지만 내 집 마련 수요는 여전하다. 새해 내 집 마련을 어떻게 해야할까.

"새해 사전청약 적극 공략해 내 집 마련 전략 세워야"
지난달 29일 1만6876가구 규모의 수도권 4차 사전청약 입주자 모집공고가 났다. 공공에서 1만3552가구, 민간에서 3324가구가 공급된다. 공공은 남양주왕숙·부천대장·고양창릉·인천계양 등 3기 신도시 6214가구와 서울 대방·구리갈매역세권·안산 장상 등 수도권 주요 입지 7338가구 등이다. 민간의 경우 인천검단 3개 단지 2666가구, 평택고덕 658가구로 총3324가구를 공급한다.

민간분양 사전청약의 경우 대부분의 물량이 수요자가 선호하는 전용면적 84㎡ 이상(94%)이다. 전용 100㎡를 초과하는 대형 면적대도 709가구(21%)가 나온다. 특별공급을 제외한 일반공급 비중은 37%다.이는 공공분양 일반공급 비율 15%와 비교하면 두 배 이상 높다. 또 전체 공급물량의 21%인 680여 가구에 추첨제가 적용돼 가점이 낮아도 적극적으로 청약을 시도해 볼 만하다. 추정분양가는 전용 84㎡ 기준 인천검당 4억6000만원선, 평택고덕 4억9000만원 선이다. 오는 10일 특별공급 접수를 시작으로 24일까지 일정이 진행된다.

정부는 올해 전국에서 39만 가구가 나오고 사전청약 7만 가구 등 총 46만 가구를 공급한다는 계획이다. 사전청약을 제외하더라도 예년 대비 30% 증가한 수치다.

사전청약은 올해 더욱 본격화된다. 서울 지역 공공도심주택복합사업을 통해 확보되는 물량도 포함되기 때문이다. 연내 증산4·연신내역·방학역·쌍문역·신길2지구 등에서 4000가구가량 사전청약이 예정돼 있다. 입지 가치가 높아 시장에서 큰 관심을 모을 것으로 예상된다. 선호도가 높은 성남복정, 의왕월암, 시흥하중 등 수도권 도심 내 민간사전청약 물량만 해도 3만4000가구 규모에 달한다. 여기에 정부가 공공사전청약으로 공급을 예고한 3기 신도시 등 물량도 3만2000가구다. 분기별로 연내 공공과 민간으로 공급되는 사전청약 물량이 7만 가구다.

공공과 민간 사전청약은 중복청약이 가능하지만 발표일이 앞선 곳으로 당첨 처리된다. 민간 사전청약의 경우 입주시기의 불확실성을 상쇄할 수 있을 만큼의 장점이 있다.

첫째, 사업대상토지를 확보한 상태에서 사전청약을 하기 때문에 3기신도시의 공공 사전청약보다 입주예상 시기가 빠르다. 따라서 일반청약의 성격과 유사한 특성이 있다.

둘째, 민간 사전청약은 가점이 낮아도 도전이 가능하다. 추첨제 물량까지 있으니 가점이 낮은 실수요자는 고려해볼 만하다. 지난해 시행된 1차 민간 사전청약 3개 단지의 청약 경쟁률은 평택고덕 10.7 대 1, 오산세교는 1.3 대 1 등이다. 청약에서 당해지역은 무척 중요하다. 사전청약에서는 공고일 기준으로 거주하고 있으면 해당된다.

셋째, 계약금이 없어도 도전 가능하다. 본청약을 할 때까지 들어가는 돈이 없으니 내 집 마련을 꿈꾸는 사회 초년생에게 좋은 대안이 될 수 있다.

넷째, 주변 시세 대비 추정분양가가 낮다. 최대 50%까지 저렴하다. 집값 하락 우려에 내 집 마련을 망설이고 있는 경우 안전마진을 확보할 수 있는 상품이다. 물론 확정분양가는 더 높아질 수 있다는 점을 기억할 필요가 있다.