이재명 더불어민주당 대선 후보가 그제 재개발 등 활성화 공약을 내놓으며 “역대 민주정부는 재개발·재건축을 과도하게 억제한 측면이 있다”고 또 반성하는 모양새를 취했다. 이것이 도심 고밀개발을 통한 주택공급 확대에 더 이상 주저하지 않겠다는 의지라면 긍정적으로 볼 만하다. 용적률을 500%까지 보장해주는 ‘제4종 일반주거지역’ 신설, 안전진단 기준 개선, 정부·지자체·주민 간 신속협의제 등 중요 포인트도 두루 짚었다.

하지만 정작 중요한 ‘어떻게’라는 각론에선 여전히 모호하고 막연하다. 용적률을 획기적으로 끌어올려 재건축 등의 사업성을 좋게 만들어줘도 기부채납(공공환수) 부담을 적정수준으로 줄여주지 않으면 주민 동의를 얻기 어렵다. 핵심인 공공환수 비율을 “유연하게 조정하고 적절히 하겠다”고 하는 식이어선 하나마나한 소리가 되고 만다. 이 후보는 또 “가능하면 공공관리를 확대하면 좋겠다”고도 했다. ‘용적률 500%’ 혜택을 공공주도 사업에만 주겠다는 얘기다. 이미 서울시는 민간 재개발을 공공이 돕는 ‘신속통합기획’ 제도로 재개발 후보지 21곳을 선정하는 성과를 올렸는데, 이와 반대로 가는 ‘공공주도’에 조합들이 얼마나 호응할지 의문이다.

제4종 일반주거지역도 용도지역을 하나 더 신설하는 점 외에 새로울 건 없다. 이미 2020년 8·4 대책에 ‘용적률 최대 500% 상향’이 공공재건축 인센티브로 들어가 있다. 역세권 고밀개발 때 용적률을 최대 700%까지 높여주는 국토계획법 시행령 개정도 이미 작년에 이뤄졌다. 사업기간을 줄여준다는 신속협의제는 서울시의 신속통합기획과 크게 다르지 않다.

대선공약이 정부 정책처럼 상세할 순 없더라도 재개발·재건축의 핵심인 부분까지 두루뭉술 넘길 일이 아니다. 이 후보가 사업 진척을 방해할 수준의 공익환수 주장을 고집한다면 공약으로서 의미는 퇴색될 수밖에 없다. 금리상승기이지만, 올해 집값 상승을 점치는 전문가가 다수라는 점에서 도심 주택공급 확대를 위한 재건축 등의 규제 완화는 꼭 필요하다. 중도 확장을 위해 한 번 던져보는 공약이란 소리를 듣지 않으려면 핵심 각론을 분명히 밝혀야 할 것이다.