서울아파트 월세거래 역대 최다…가격상승률 강북이 강남의 3배

작년 거래량 6만8천여건으로 2011년 통계 집계 이래 가장 많아
월세 비중도 월·연간 모두 최고…"월세전환 시계 빨라진다"

지난해 전셋값 급등과 전세대출 규제 강화, 보유세 부담 증가에 따른 다주택자들의 세입자 조세 부담 전가 등이 복합적으로 작용하면서 서울의 월세 거래량이 역대 최다를 기록했다.

또 수요는 급증하는데 공급이 부족해지면서 서울의 월세는 작년 한 해 10% 넘게 올랐다.

◇ 월세 낀 임대차 계약 비중 작년 37%…지난달엔 42%로 치솟아
16일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울에서 월세가 낀 아파트 임대차 거래량은 이날까지 신고된 건수를 기준으로 총 6만8천736건이다.

이는 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 가장 많은 것이다.

임대차 계약은 전세·월세·준월세·준전세로 분류된다.

월세는 보증금이 월세의 12개월치 이하인 임대차 거래, 준월세는 보증금이 월세의 12∼240개월 치인 거래, 준전세는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 거래를 뜻한다.

전세를 제외한 월세·준월세·준전세를 모두 포함한 지난해 전체 월세 거래량은 이미 전년 월세 거래량(6만707건)을 넘어섰다.

월세 거래량은 2011∼2012년 2만7천∼2만8천건대, 2013년 3만6천건대, 2014년 4만2천건대, 2015년 5만4천건대로 증가세를 보였으나 2016년부터 감소세를 나타내면서 2018년에는 4만8천건대로 줄었다.

그러나 2019년 다시 5만건대로 올라섰고, 2020년 6만건을 넘은 데 이어 지난해 또다시 최다치를 경신했다.

아파트 전·월세 거래량은 정해진 법정 기한 없이 세입자의 확정일자 신고를 토대로 집계되는데 최근 월세 거래 증가 추이를 고려할 때 수치는 더욱 늘어날 것으로 보인다.

임대차 거래에서 월세가 차지하는 비율도 큰 폭으로 상승하고 있다.

지난해 월세가 낀 거래의 임대차 계약 비중은 37.2%로 2019년 28.1%, 2020년 31.1%에 이어 2년 연속으로 상승하며 역대 최고치를 갈아치웠다.

또 지난달 서울에서 체결된 임대차 계약 중 월세가 낀 거래 비중은 42.0%로 이 역시 역대 월간 최고치를 경신한 것으로 나타났다.

이처럼 월세 거래가 큰 폭으로 증가하고 임대차 계약에서 차지하는 비중이 높아진 것은 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 시행된 이후 전셋값 급등세가 지속하면서 이를 감당하지 못한 세입자들이 월세 시장으로 대거 유입됐기 때문으로 풀이된다.

나아가 금융 당국의 가계부채 관리 강화 기조로 전세자금 대출까지 막히면서 무주택 서민들에게 전세가 더욱 요원한 상황이 된 것도 월세 증가에 한몫한 것으로 분석된다.

특히 서울에서 평균 아파트값이 가장 낮아 중산층과 서민층이 상대적으로 많은 금천구의 경우 아파트 월세 거래량이 2020년 556건에서 지난해 2천117건으로 4배 가까이 폭증했다.

금천은 지난해 서울 25개 구 가운데 유일하게 월세 비중(56.6%)이 전세 비중(43.4%)보다 높았다.

직전 해까지는 금천구의 월세 비중이 30%를 넘은 적은 없었다.

지난해 12월 한 달만 보면 서울 월세 계약 비중이 가장 높은 곳은 중랑구(63.1%)로, 임대차 계약 10건 가운데 6건 이상이 월세 낀 거래였다.

◇ 월세 1년간 강남 6% 오를 때 강북 18% 급등
월세 수요 증가로 가격이 치솟으면서 무주택 세입자들의 고통은 가중되는 것으로 분석된다.

정부 공인 시세 조사 기관인 한국부동산원의 통계에 따르면 서울아파트 월세는 지난해 12월 기준 평균 124만5천원을 기록해 2020년 12월(112만7천원) 대비 10.5% 올랐다.

특히 같은 기간 강남권(한강 이남 11개구) 아파트 월세(130만4천 원)가 5.8% 오를 때 강북권(한강 이북 14개구) 아파트 월세(118만3천원)는 18.1% 급등한 것으로 나타났다.

강북권 아파트 월세 상승률이 강남권 상승률의 3배가 넘는 셈이다.

금천구 독산동 독산중앙하이츠빌 전용면적 84.8768㎡ 7층은 지난달 18일 보증금 2억5천만원에 월세 100만원에 임대차 계약이 성사됐다.

같은 해 4월 11일 같은 면적 11층이 같은 액수의 보증금에 월세 50만원에 거래된 것보다 가격이 두 배로 뛴 것이다.

이 단지 근처에서 영업하는 한 부동산중개업소의 대표는 "집주인이 들어오지 않는 한 기존 세입자들이 계약갱신청구권을 사용해 2년을 더 살겠다고 버티면서 전세 물건이 하나도 없다"며 "월세 물건도 부족해 가격이 오르면서 현재 4층이 보증금 2억5천만원에 월세 120만원이 시세"라고 전했다.

중랑구 중화동에 있는 한 중개업소 직원은 "전셋값이 많이 오른 상황에서 소득이 적은 서민들에게는 현재 전세자금 대출도 잘 나오지 않기 때문에 월세가 덩달아 올라가고 있다"고 설명했다.

서울 25개 구에서 1년 새 아파트 월세가 가장 많이 오른 곳은 도봉구로, 2020년 12월 41만원에서 지난해 12월 86만7천원으로 두 배 넘게 상승했다.

강남구의 월세(247만7천원)는 전년 대비 34.6% 올라 강남권에서 가장 높은 상승률을 기록했다.

또 강남권 4구(강남·서초·송파·강동구)의 평균 월세는 지난달 180만원을 돌파했다.

지난해 종합부동산세와 재산세 부담이 커질 대로 커진 다주택자들이 보유 중인 아파트의 전세를 월세로 돌리고, 임대료를 높이는 방식으로 세 부담을 세입자에게 전가한 영향으로 풀이된다.

민간 시세 조사기관인 KB국민은행의 통계로도 지난달 서울 아파트 월세 지수는 109.4를 기록해 관련 통계가 작성되기 시작한 2015년 12월 이후 최고치를 경신했다.

KB 아파트 월세 지수는 전용면적 95.86㎡ 이하 중형 아파트의 월세 추이를 조사해 산출한다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "올해 8월부터 계약갱신 청구 기간이 끝나는 전세 세입자들 가운데 상당히 많은 가구가 월세로 전환될 가능성이 크다"며 "오름세인 기준금리에 따라 전세대출 금리도 상승하면 월세 전환 시계가 더 빨라질 것"이라고 진단했다.

정부는 올해 월세 세액공제 공제율을 한시적으로 상향하고, 세입자의 임대료 인상률을 2년간 5% 이내로 제한하는 1주택자 '상생 임대인'에 대해서는 양도세 실거주 요건을 인정하겠다는 대책을 내놨다.

그러나 시장에서는 올해 대통령 선거와 지방선거를 앞두고 민심이 악화하자 선거용으로 내놓은 임시방편의 대책이라는 분위기가 강하다.

김 소장은 "임대인과 임차인의 상생 구도가 명확해지도록 정부가 내놓은 상생 임대인 제도를 실효성 있게 손질해야 한다"며 "1주택자뿐 아니라 다주택자를 포함해 전체적으로 종부세 합산배제와 같은 강력한 임대인 인센티브가 필요하다"고 제언했다.

/연합뉴스