농어촌주택을 세컨드하우스로 갖고 있다면…3년 보유 땐 비과세

부동산 절세방법 (24)

서울과 시골에 2주택을 가진 김절세 씨는 최근 고민에 빠졌다. 서울 집을 팔아야 하는데 몇 년 전 세컨드하우스로 사둔 시골집 때문에 양도소득세가 많이 나올 것 같아서다. 시골집을 먼저 처분하려고 부동산에 내놨지만 몇 달째 보러 오는 사람이 없다. 김절세 씨가 양도소득세를 줄일 수 있는 방법은 없을까.

정부는 농어촌에 빈집이 늘어나는 것을 막기 위해 일정 요건을 갖춘 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 취득 전에 보유한 일반주택을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택은 주택 수에서 제외하고 1가구 1주택 비과세를 적용하는 특례 규정을 두고 있다. 1가구가 농어촌주택을 포함해 2주택을 보유하고 있어도 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있다. 김절세 씨는 시골집이 농어촌주택 요건에 해당하는지 검토해볼 필요가 있다. 조세특례제한법상 농어촌주택 요건은 다음과 같다.

첫째, 기존에 주택이 있는 상태에서 농어촌주택을 취득해야 하고, 농어촌주택은 2003년 8월 1일~2022년 12월 31일 기간 중에 취득해야 한다. 또 농어촌주택과 보유하고 있던 주택이 행정구역상 같은 읍·면·동 또는 연접한 읍·면·동에 있어선 안 된다.

둘째, 농어촌주택은 취득 당시 기준시가가 2억원 이하(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)여야 한다. 취득 당시에만 2억원 이하면 되고, 취득 이후에 기준시가가 올라서 2억원이 넘더라도 상관없다. 단 2009년 이후 취득한 주택은 기준시가 요건이 2억원 이하지만 2008년에 취득한 주택은 1억5000만원, 2007년 이전에 취득한 주택은 7000만원 이하로 연도별로 금액 요건이 다르다는 점에 주의해야 한다.

셋째, 농어촌주택은 취득 당시 수도권(서울, 경기, 인천)과 도시 지역(주거·상업·공업·녹지지역)을 제외한 읍·면 지역에 소재하거나(경기 연천군, 인천 옹진군은 포함), 인구 20만 명 이하 시 지역(표 참조)에 속한 동 지역에 소재해야 한다. 또 취득 당시에 토지거래허가구역이나 관광단지, 투기지역(2020년 이전 취득분에 한함), 조정대상지역(2021년 이후 취득분에 한함)에 소재한 주택은 농어촌주택 특례를 적용받을 수 없다.

넷째, 농어촌주택은 3년 이상 보유해야 한다. 3년의 보유기간을 채우기 전에 일반주택을 양도하더라도 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 하지만 3년의 보유기간을 채우지 않고 농어촌주택을 양도하면 비과세 받은 양도소득세를 추징당하므로 주의해야 한다.

이승현 진진세무회계 대표