[공시가 현실화 4년] ② 변곡점 선 집값…단기급락시 공시가＞시세 역전될수도

로드맵상 시세 90%까지 공시가 인상…전문가 "집값 변동성 클때 완충장치 부족"
공동주택 공시가격 이달 산정 마무리…최근 실거래가 하락에 적정가 '고심'
대선후보들, 보유세 개편 공약 내걸어…새 정부서 공시가격-보유세 개편 '화두'

지난해 전국의 아파트값이 큰 폭으로 뛰면서 단독주택·표준지에 이어 올해 공동주택 공시가격도 작년보다 크게 상승할 것으로 보인다.

공시가격 로드맵상 현실화율이 작년보다 높아지는 상황에서 집값도 많이 뛰면서 '역대급' 상승이 불가피하다는 전망도 나온다.

다만 지난해 10월 이후 서울·경기 등 수도권 아파트의 실거래 가격이 하락하는 등 시장에서 변화 기류가 감지되면서 정부가 막판 공시가격 산정에 고심하고 있다.

전문가들은 공시가격을 시세의 90%까지 올리면 외부 충격으로 집값이 단기 급락할 경우 일시적으로 공시가격이 집값에 육박하거나 더 높은 상황도 나타날 수 있다고 우려한다.

◇ 공동주택 공시가격 3월 발표…실거래가 하락 속 적정선 찾기 고심
24일 정부에 따르면 공동주택 공시가격 조사·산정 업무를 맡은 한국부동산원은 금주중으로 전국 공동주택 공시가격 산정을 마무리할 예정이다.

이후 국토교통부와 한국부동산원, 심의위원 등의 교차 검증 과정을 거친 뒤 3월 중순 공동주택 공시 예정가격을 공개한다.

지난해 아파트값이 크게 뛰면서 올해 공동주택 공시가격은 역대급 상승이 예고돼왔다.

한국부동산원에 따르면 지난해 서울과 경기지역 아파트값은 평균 8.02%, 22.54% 올라 전년보다 상승폭이 커졌다.

실제 공시가격 상승폭과 유사한 실거래가 지수는 지난해 11월까지 누적 상승률이 서울 15.38%, 경기는 31.90%에 달한다.

작년 11월 들어 서울, 경기의 실거래가 지수가 전월보다 하락했지만 연간으로는 여전히 높은 상승률이다.

여기에다 올해 높아진 공시가격 현실화율 목표치까지 더해지면 서울·경기지역 아파트의 공시가격은 작년보다 20∼30% 이상 오르는 곳이 많을 것이라는 관측이 나온다.

다만 정부는 대출 규제와 금리 인상, 대선 등의 요인으로 최근 거래 절벽이 심화하는 가운데 지난해 11월 서울·경기지역의 실거래가 하락 비율이 높아지는 등 집값이 하락 조짐을 보임에 따라 '적정 시세' 산정에 고심하는 것으로 전해졌다.

최근 거래된 물건의 다수는 일시적 2주택자나 사정상 집을 팔아야 하는 '급매물성' 거래가 많았을 것으로 추정되는데 이를 적정 시세로 봐야 할지 논란이 있을 수 있다.

무엇보다 지난해 9월 이후 거래량이 역대급으로 감소하면서 공시가격 산정에 가장 중요한 지표인 실거래가 데이터가 없는 곳이 많다 보니 가격 산정에 애로를 겪고 있는 것이다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 9∼11월 거래량은 2008년 이후 13년 만에 가장 적고 12월 거래량도 22일까지 1천53건에 그쳐 2008년 12월(1천523건)을 밑도는 역대 최저치다.

단지별로는 주택형에 따라 작년 6∼8월, 심한 경우 작년 4월 이후 매매가 한 건도 없는 곳도 적지 않다.

실거래가 없거나 부족하면 한국부동산원과 KB국민은행의 시세, 인근 아파트 거래 사례, 매물 가격 등을 참고해 공시가격을 산정하는 과정에서 조사자의 주관적 판단이 개입될 여지가 커진다.

한 감정평가사는 "올해처럼 집값이 오르거나 내리는 변곡점에서 공시가격을 산정할 때는 자칫 3월에 공개되는 공시가격과 시세의 괴리가 커질 수 있어 가격 산정에 조심스러울 수밖에 없다"며 "올해는 이달 말까지 신고되는 12월 실거래가와 1월까지 시장 추이가 반영될 가능성이 커 보인다"고 전망했다.

그럼에도 불구하고 지난해 집값 상승폭이 큰 만큼 서울은 물론 작년 아파트값이 20∼30%가량 오른 경기·인천 지역의 공시가격 급등은 불가피할 것으로 관측된다.

◇ 집값 안 올라도 뛰는 공시가격…완충지대 줄어 집값 급락시 '공시가 ＞ 집값' 역전될 수도
국토부는 2020년 발표한 공시가격 로드맵에 따라 오는 2030년까지 부동산 공시가격의 현실화율을 시세의 90%까지 높일 계획이다.

공동주택은 가격에 따라 5∼10년, 단독주택 7∼15년, 토지는 8년 이내 모두 현실화율을 90%까지 맞추는 식이다.

시세 15억원 이상의 아파트는 2025년부터, 단독주택은 2027년부터 현실화율이 90%에 도달하는 등 고가주택은 목표달성 시점이 상대적으로 더 빠르다.

당장 올해 공동주택 아파트 목표 현실화율은 평균 71.5%지만 시세 15억원 이상인 아파트는 현실화율이 지난해 78.3%에서 올해 81.2%로 높아지면서 처음으로 현실화율이 80%를 넘어설 예정이다.

이 로드맵에 따라 앞으로도 시세 상승과 별개로 공시가격은 계속해서 오를 수 있다.

집값이 전혀 오르지 않더라도 현실화율 로드맵으로 인해 공시가격은 평균 3%, 최대 6%(상한) 이내로 상승하는 것이다.

더욱이 작년과 올해처럼 집값이 급등하면 공시가격 상승률이 10∼20%까지 치솟는다.

이 때문에 일각에서는 공시가격의 균형성·형평성을 맞추는 것은 바람직하지만, 로드맵상 현실화율 달성 목표 기간이 지나치게 짧다는 지적이 나온다.

특히 현재 종합부동산세 등 보유세 체계가 다주택자와 고가주택 보유자에 높은 구조인데 고가주택일수록 목표 현실화율 도달 기간이 짧다 보니 공시가격 상승폭이 크고, 보유세 부담도 더 가중될 수밖에 없는 상황이다.

일부 전문가들은 시세의 90%인 현실화율 목표치 자체가 높다는 의견도 제기한다.

공시가격을 시세의 90%까지 올리면 '버퍼(완충) 지대'가 줄어들어 집값이 급락하면 일시적으로 공시가격이 집값보다 높은 역전현상도 나타날 수 있다는 것이다.

글로벌 금융위기가 닥쳤던 2008년 당시 강남 3개구와 목동, 분당, 평촌, 용인 등 일명 '버블세븐' 지역은 아파트값이 1년간 평균 10.62% 하락했고, 고점 대비 30∼40% 이상 떨어진 급매물이 속출한 적이 있다.

한 감정평가 전문가는 "과거에는 시세의 80% 선에서 공시가격 산정을 시작하는 '공시비율'이 있어 버퍼 역할을 했지만 현 정부 들어 공시비율 지침이 사라졌고, 또 올해부터 종부세 공정시장가액비율도 공시가격의 100%로 올린 상태라 시세와 공시가격 사이에 완충 역할을 해줄 수단이 별로 없다"며 "집값이 10% 이상 단기 급락하면 공시가격이 시세보다 높아질 가능성도 커진 셈"이라고 말했다.

올해 집값 하락분은 내년도 공시가격에 반영되지만, 올해 공시가격으로 보유세를 내는 납세자 입장에선 세부담이 과도하다고 느낄 수밖에 없다.

공시가격은 보유세뿐 아니라 건강보험료, 기초수급자 선정 등 60여가지 행정 목적에 이용되는 중요한 지표로, 공시가격이 급등하면 건강보험료 인상·기초수급자 탈락자 증가 등의 문제도 발생한다.

이 때문에 대선을 앞두고 정치권에서는 공시가격 속도조절론을 포함한 보유세 개편안이 화두로 떠오르고 있다.

이재명 더불어민주당 대선후보와 여당은 올해 공시가격 급등에 따른 보유세 부담을 덜어준다는 명목으로 노령자와 1주택자 중심의 보유세 인하 방안을 검토 중이다.

사실상 부분적인 제도 보완에 나선 것으로 해석된다.

윤석열 국민의힘 대선후보는 종부세 완화를 골자로 한 보유세 체제 개편을 공약으로 내걸고 '대수술'을 예고했다.

이에 따라 올해 새 정부 출범 이후 공시가격 로드맵 속도 조절과 보유세 개편 관련 요구가 본격화될 것이라는 관측이 나온다.

김호철 단국대 부동산학과 교수는 "공시가격 제도 개선의 본질은 형평성·균형성을 맞추는 일인데 정부가 공시가격 현실화를 보유세 인상과 집값 안정 수단으로 삼으면서 급진적이고 과도해진 측면이 있다"며 "공시가격을 시세 수준까지 올린다면 보유세율을 적정 수준으로 낮추거나 아니면 공시가격 현실화율 목표를 낮추는 등의 수정 보완이 필요한 것은 아닌지 검토해볼 시점"이라고 말했다.

/연합뉴스