집값 폭등·폭락론자 모두 틀렸다 [집코노미TV]

[서기열의 집터뷰] 심교언 건국대 교수
상승 동력 떨어진 집값…하락하겠지만 폭락은 없다

영상 모듈 닫기

부동산 기사에 가장 많이 인용되는 전문가로 꼽히는 심교언 건국대 부동산학과 교수가 내다보는 2022년 집값. 현재 집값은 떨어질 이유가 별로 없다면서 대선 개발공약으로 오히려 상승할 것으로 봅니다. 그렇게 정점을 찍고 동력이 떨어진 집값이 떨어질 것이라는 심교언 교수의 의견을 함께 들어보시죠.

▶서기열 기자
누구나 내 집 마련하는 그날까지! 서기열의 집터뷰, 오늘은 부동산 기자들이 가장 많이 찾는 교수님이시죠 심교언 건국대 부동산학과 교수님 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷심교언 교수
안녕하세요.

▶서기열 기자
2022년이 밝았습니다. 근데 올해 좀 상당히 혼란스러운 것 같습니다. 거래량은 확 줄고 있고 또 약간 서울 지역에서도 일부 떨어지는 지역도 좀 나타나는 것 같은데 올해 시장 진단 어떻게 하시는지요.

▷심교언 교수
일단 정부 진단부터 한번 봐야 될 것 같습니다. 정부는 올 초, 작년 말부터 “하락세다”라고 하고 있는데 제가 알기로는 하락한 적은 한 번도 없고, 그래서 무슨 말인지 모르겠는데 아마 정부에서 얘기한 건 ‘상승세가 둔화되었다’ 이 정도로 보시는 게 맞을 것 같고요.

지금은 이제 언제든지 마이너스로 전환되긴 하겠지만 고점에서 굉장히 불안한 양상, 대강 그 정도가 아니냐. 그리고 가격이 많이 올라가면 기본적으로 수요는 줄고 공급은 늘고, 그렇지 않겠습니까. 일반적인 이론이 다 그렇게 나오니까.

이게 계속 가면은 이거 이대로 계속 가는 게 맞아? 사람이 다 불안해집니다. 그러면 이제 여기서 누구는 이거 좀 팔아야 될 것 같기도 하고, 지금에서 현금 실현했다가 경제가 또 이렇게 좀 금리라든가 이렇게 좀 바뀌면 좀 이렇게 저점에 손을 갈아탄다 뭐 이런 얘기 있잖아요. 그런 것들도 좀 있을 것 같은데 그런 것들이 다 맞물려 있는 것 같아요.
그래 지금 현재는 아주 불안하다 근데 빠지려고 해도 또 만만치 않은 것 같아요.

▶서기열 기자
그렇죠. 사실 빠질 수 있는 환경이 아니라는 얘기들을 많이 합니다.

▷심교언 교수
근데 빠질 때는 보통 이제 너무 고점이라는 게 하나가 있어야 되고, 뭔가 거시경제 충격이 있거나 공급이 있거나 뭐 이래야 되는데 그 거시경제 충격은 전부 다 부총리님 마저 “퍼펙트 스톰이 올 수 있다” 이런 얘기까지 하셨는데 아직까지는 안 오는 것 같고. 그 다음에 저기 공급이라는 거는 뭐 어차피 한참 걸려야 되고. 그러니까 이게 과연 이 빠지는 요소가 너무 약한 거예요.

그러면 이제 오를 요소를 한번 봐야 되는데 네 오를 요소들은 전세난이 지금 해소됐을까 전세도 저는 그렇게 보거든요. 최근에 전세난이 좀 해소됐다라고 생각하는데 이게 예를 들어서 작년에 5억 하던 전세가 지금 거의 한 9억까지 갔거든요. 그럼 거기서 조금 떨어진 거예요. 이게 해소된 건가?

▶서기열 기자
그러니까 낮았던 전셋값이 확 오르고 난 다음에 잠깐 살짝 떨어진 거다

▷심교언 교수
떨어졌거나 아니면 지역에 따라서 그런 건데 해소된 건 아니고 전세도 똑같습니다. 가격이 오르면 공급은 늘고, 수요는 줄고. 이 상황에서 이제 조금 숨통이 트여지는 것 같지만은 이만큼 오른 힘이 아직까지는 다 남아 있거든요. 그리고 계약갱신 청구권이 한 번 될 때까지는 가야 되는 상황. 그러면 이제 상승 힘이 아직 세구나.

▶서기열 기자
그렇죠.

▷심교언 교수
거기다가 저는 최근에 여당 야당 대선 후보들이나 지자체장들이 이렇게 작년에 얘기하고 했던 거 보면은 전 국토가 완전히 뭐 개발판이야. GTX에다가 뭘 엄청난 지하철, 지하철도 막 놓겠다 하잖아요. 그렇죠 거기다가 지방마다 막 개발이 되고 있고.

그리고 또 옛날에는 여당 후보 같은 경우에는 이렇게 좀 공공 이런 게 있는데 지금은 공공도 없는 것 같아요. 전부 양쪽 다 어마어마하게 개발하겠다. 그러면 만약 여당이 하든 누군가가 된다면은 어마어마하게 또 개발 호재로 받아들일 거야.

▶서기열 기자
그럴 수 있죠.

▷심교언 교수
그래서 이게 이건 진짜 상승하는 거거든요. 근데 이 상승이라는 게 그럼 우리가 뭐 강남의 아파트가 뭐 100억, 200억, 300억?

▶서기열 기자
무한대로 올라갈 것이냐?

▷심교언 교수
그건 아니기 때문에 그 상승 압력이 있긴 있더라도 그렇게까지 세지 않을 거다. 그래서 조금은 상승하겠지만 그게 지금까지 오른 게 너무 힘들게, 올라간 게 너무 힘들기 때문에 상승률은 많이 떨어질 거다 저는 그렇게 보고 있습니다.

▶서기열 기자
그러니까 오르기는 많이 올랐고, 너무 오른 거에 대한 약간 반작용으로 살짝, 살짝의 조정 미세 조정 정도는 있는 상태로 지금 현재는 진단하시고. 떨어지더라도 그렇게 크게 떨어질 수는 없고 오히려 올라갈 요소가 더 많다?

▷심교언 교수
지금 현재는 그렇습니다.

▶서기열 기자
그렇군요. 그렇게 봐야 되겠습니다. 근데 이런 공약들을 보면 결국에는 떨어질 것 같지 않다라고 예상하시는 것 같은데요. 그렇게 되면 설 이후 부동산 시장 우리나라 주택시장 어떻게 좀 가격 전망을 좀 하시는지요?

▷심교언 교수
저는 지금 대통령 선거 때까지는 아마 다 눈치만 볼 겁니다. 지금 이제 정부에서 어떤 양도세를 1가구에 대해서는 좀 완화시키고 이런 게 있었잖아요. 반응이 없습니다. 지금 거래 거의 안 나오고 있습니다. 그 말은 뭔가 하면 이게 한 몇 달 기다리면 말이야 뭐가 이렇게 바뀔텐데 내가 지금 굳이 정부에서 당근을 제시한 게 이만큼 되는 걸 이만큼 내게 해주는 거거든요.

그런데 이만큼 되는 걸 이만큼 내리겠다는 사람들 후보가 있습니다. 그리고 이제 여당 야당 둘 다 낮추겠다. 이런 것들이 있기 때문에 국민들이 과연 거기에 반응을 하겠는가.
그리고 이제 지금 저는 이제 개발 호재로 인식할 만한 것들 몇 가지를 보게 되면 재건축 하고 이쪽이 제일 많거든요. 재건축하고 재개발의 규제 완화로 인한 가격 상승인데 그것들이 지금 다시 또 추가적으로 폭등세까지 가는 건 아닌 것 같고. 그냥 이제 여든 야든 이제 여가 되면은 그분이 그렇게 말씀은 하셨지만 그렇게 갈까에 대한 의구심이 있으니까 좀 그런 것 같고. 야가 되면 아마 지금 재개발 재건축은 단기적으로 호재로 받아들일 거예요. 그렇지만 이제 상승률이 그렇게 폭등하지는 않을 것 같고.

그래서 요약하면 한 6월까지는 제가 보기에는 조금 조금씩 오르거나 조금 조금 떨어지거나 이렇게 좀 혼조세를 보이면서 그래 도 상승 압력이 좀 크지 않을까 개발 호재로 인해서. 그 대신 계속 눈치만 보고요. 그리고 저는 이제 여당 후보가 되면은 뭔가 정책이 딱딱딱 만들어지겠지만 야당 후보가 되면은 이제 만들어지는 정책도 없고 이게 2024년인가. 국회의원 선거가 있더라고요. 2024년까지 아마 만만치 않을 겁니다.

▶서기열 기자
여소야대 상황이 벌어질 거기 때문에 사실 국회에서 만드는 정책이 굉장히 많잖아요. 특히 작년 재작년 굉장히 많았잖아요. 그런 것도 쉽게 바꾸지는 못할 것 같긴 해요.

▷심교언 교수
행정부에서 할 수 있는 것도 상당히 많긴 합니다. 근데 이제 행정부에서 할 수 있는 것 외에 재초환이라든가. 재초환 이런 건 어마어마한 거거든요. 다 국회에서 하는 거고, 국회에서 하는 부분이 꽤 있습니다. 그렇기 때문에 이제 갈등 상황으로 계속 가지 않겠느냐. 참조하면 특히 이제 뭐 양도세 이런 거 푸는 거는 어마어마하게 어려울 겁니다.

▶서기열 기자
지금 이렇게 심지어 양 후보 다 얘기를 하고 있음에도 불구하고 이게 법제화되려면 상당히 시간이 걸릴것이다?

▷심교언 교수
아주 쉬운 여당이나 좌파에서의 프레임은 항상 부자 감세가 나올 거예요. 부자 감세 나와서 저 친구들을 저렇게 많이 벌었는데 그것도 하겠냐? 그러면 이제 아마 야가 되더라도 그렇게 파격적인 것들을 하기 어려울 거예요.

▶서기열 기자
그러면 일단 상반기까지는 사실 예상하실 수 있는

▷심교언 교수
조금씩 올라가고 눈치만 보다가 이제 상반기에서 어느 정도 결정이 나고 하반기로 가는데 하반기는 그냥 뭐 상반기보다 좀 추동력이 더 떨어지는 게 아니냐.

▶서기열 기자
오히려 더..

▷심교언 교수
왜 그런가 하면 7월쯤 되면 임대차계약 갱신청구권 그게 이제 딱 끝나거든요. 그게 근데 이제 임대차 계약 갱신되면 작년에 보통 예상을 할 때 사람들은 내년이 올해가 이제 어마어마하게 폭등할 것이다.

▶서기열 기자
올해 엄청 뛸 거라고 많이들.

▷심교언 교수
저는 그전에 다 뛰어서 올해 살짝 뛰거나. 아니 지금 5억 하던 게 한 8억까지 갔으면 됐지. 또 올해 또 10억, 12억? 사람이 못 삽니다. 사고 싶은 사람도 살 수 있는 능력이 없어가지고 그까지 못 갈 거예요.

왜 다른 측면도 봐야 되는데 수요가 늘어나는 측면이 있잖아요. 계약 갱신하면은 수요가 늘어나는데 계약 갱신하면 공급도 무진장 늘어납니다.

▶서기열 기자
공급도 늘어난다고 봐야 될까요.?

▷심교언 교수
당연히 늘죠. 4년 계약 끝났으니까 집주인 입장에서 내놓을 거고 사고자하는 사람 둘 다 많아지는 상황이에요. 우리는 계속 수요가 폭증하기 때문에 늘어난다고 했는데 공급도 거의 비슷하게 늘어날 거예요. 물론 전체적인 숫자는 약간 공급이 줄겠지만은 그 말은 이제 상반기까지 상승하면 그걸로 이제 대강 좀 퉁칠 수 있는 게 아니냐.

그럼 하반기, 때문에 이제 새로운 재료 같은 게 없다는 거예요. 거시경제는 계속 힘들어질 것이고 항상 상승 요소, 하방 요소 이런 게 있는데 정부에서 말하는 유동성이라든가 가구 분화 이런 것들은 항상 밑에 깔려 있는데 그것들이 새로운 재료가 되어가지고 상승 압력을 올리기는 쉽지 않아요.

근데 새로운 재료가 이렇게 항상 주는 건데 상반기까지는 이제 대선 지방선거나 이슈가 있고 또 하나는 이제 계약갱신 청구권 만료 이슈가 있습니다. 그러니까 이제 상승 압력이 다른 것보다 좀 크지 않느냐. 하반기 때는 이제 다 사라져요. 상승 압력이 그냥 같은 변수고, 그대로 남아 있는 거죠. 추가적인 변수가 아니라는 거예요. 그럼 시장에서 자연스럽게 사이클을 그리는 게 있는데 그림에 따르면은 하방 요소가 조금 커질 가능성이 커질 거예요. 그래서 앞판에는 조금 올라주다가 뒤에는 조금 가다가 근데 문제는 이게 이까지 갈지 이까지 갈지 그건 좀 어려운 상황이죠.

▶서기열 기자
하락폭은 예상하기 어렵지만 그래도 조금 어느 정도는 떨어지는 방향으로 흐를 것이다.

▷심교언 교수
요즘 유튜브나 이런 데 보면 폭락 얘기가 많이 나오고 있다고. 폭락은 언제든 나올 수 있습니다. 폭락이라는 게 이건 좀 폭락이라는 표현보다는 좀 큰 폭의 조정 정도. 그 조정이라면 항상 올라갈 가능성이 있고 지금은 하방 경직성이 너무 센 것 같습니다. 진짜 제 주변에 어떤 분들도 조금만 떨어지면 내가 바로 살 거다 이런 사람 무지 많습니다. 대기업 특히 IT 플랫폼 기업들은 인센티브를 어마어마하게 받아요.

▶서기열 기자
억 단위로 주고 하니까.

▷심교언 교수
그 말은 이제 버신 분들이 많아가지고 하방 경직성이 생각보다 크다. 그러면 폭락, 옛날 IMF나 이런 데 가서 폭락이 왔지만은 그걸 기대한다는 거는 조금 너무 센 전제다.

▶서기열 기자
금리 인상 이슈도 있을 것 같아요. 금리가 지금 미국도 지금 세 번 올리는 네 번 올리네 이렇게 조금 더 많이 올릴 것처럼 나오고, 국내도 당연히 한은도 계속 그 부분을 따라가지 않을 수 없는 상황이 될텐데. 기준금리가 올라감으로 인해서 유동성이 좀 흡수되는 부분도 있을 테고. 그리고 근데 또 반대에서는 또 대출 규제 작년에 되게 세게 틀어막었는데 올해 또 조금 풀릴 수도 있다라는 얘기도 좀 들리잖아요.

▷심교언 교수
연말 기준으로 하기 때문에.

▶서기열 기자
이쪽 기준으로 하기 때문에 어떻게 좀 이 자금 쪽은 어떻게 보시나요.

▷심교언 교수
금리는요, 금리 자체가 영향을 그 해에 미친 적은 저는 한 번도 본 적이 없습니다.

▶서기열 기자
오래 걸린다는.

▷심교언 교수
화폐 수량설에 따라서 이제 한 2~3년 지나면은 뭔가 이렇게 확 이렇게 조정을 받지만. 그 말은 올해의 이 요소로만 영향을 주기는 상당히 어렵다. 그런데 금리가 영향을 주는 것들은 또 이런 것들은 있습니다. 금리가 오르면은 거시 경제가 나빠지거든요. 투자가 줄고 위축이 오고 그에 따라서 수요가 줄고 수요가 줄면 가격이 떨어지는 그런 프로세스는 있습니다. 그런데 시간이 좀 걸립니다. 지금 올해 물어보셨잖아요.

올해는 지금까지 하여튼 우리가 금리를 여러 차례 올렸습니다. 올린 후에 떨어진 경우는 거의 없습니다.

▶서기열 기자
몇 년 뒤인가요

▷심교언 교수
한 1년 반, 2년일 수도 있고. 근데 이제 재밌는 거는 금리가 지금 이제 예를 들어서 작년에 한 3% 대 주담대였는데 지금 한 4%대까지 갔잖아요. 그럼 이제 25bp씩 한 두세 번 올린다 앞으로 추가로 한 두 번이나 더 올리겠죠. 세 번이나. 많이 못올릴거야. 많이 올리면 또 이제 자영업자가 이렇게 다 힘들어지고 거시경제는 더 힘들어지니까. 그러면은 1%포인트 미만인데 1%포인트 미만 올라가는 건데 거기에 그렇게까지 폭발적으로 반응을 할까?

그래서 단기적으로는 금리 인상이라는 게 큰 영향은 없고, 대출 규제도 지금 대출 규제가 지금 다시 영향을 줬다라고 보는 시각들도 좀 있는데 작년말 올해 재작년 다 대출규제 있었습니다. 총량 제한을 이제 작년에 6%로 하긴 했지만 올해 지금까지는 아직은 아닌 것 같고. 그리고 15억 이상짜리들은 대출이 거의 금지돼 있잖아요. 그런데 계속 (거래)하고 있거든요. 그렇게 보면 대출 규제가 단기적으로 어떤 영향을 주는 거는 좀 상상하기 어렵다.

그 대신 대출 규제를 정부가 거의 꼴보기 싫어해가지고 한번 확 더 하는 경우가 있습니다. 더 세게 총량 규제가 있을 때 제일 셉니다. “작년 빌려줬던 거 50%만 빌려줘” 이러면 이제 다 끝장 나는 겁니다. 그런 식의 규제를 하지는 않을 거예요. 그런데 대출 규제를 어마어마하게 추가적으로 세게 한다면은 영향이 있겠지만 근데 이것도 또 대선으로 봐야 돼요. 대선 후보 우리 유력 대선 후보들 말씀하시는 거 보면 이제 돈 많이 빌려주겠다고 그럽니다.

▶서기열 기자
맞아요. 1주택자 그리고 무주택자들한테 많이 빌려주겠다고 하죠.

▷심교언 교수
지금 문제는 이제 서민 중산층들 사이에 대출 규제로 인해서 시장이 어디로 튈지 모르고 더 불안해지는 이런 측면인데. 지금 현 정부는 그렇지만 차기 정부를 준비하시는 유력 후보들은 전부 다 대출 규제를 늘려주겠다고 하고 있으니까 아마 그걸로 인한 충격이 추가적으로 생기지는 않을 것 같습니다.

▶서기열 기자
대출 관련해서는.

▷심교언 교수
요약하면 중장기적으로는 무조건 마이너스인데 그해에 마이너스 영향을 주는 것은 쉽지는 않다. 그렇습니다.

▶서기열 기자
그럼 교수님 말씀을 종합하자면 올 상반기가 거의 고점이다. 이렇게 봐도 될까요?

▷심교언 교수
네. 저는 거의 그렇게 보고 있습니다. 근데 그다음에 하반기 때는 이제 이렇게 가다가 올라갈 수도 있고요. 이게 가능성은 조금 약하긴 한데 갔다가 이렇게 좀 떨어졌다가 다시 갈 수 있고. 그 다음에 이제 상당수의 국민들이 무주택자 기다리고 이렇게 갔다. 이렇게 갔다. 얘기하는 건데 이거는 좀 가능성이 좀 낮다.

▶서기열 기자
조정이 있더라도 소폭이거나 아니면 소폭의 조정 이후에 다시 또 오르는 국면으로 갈 수 있고.

▷심교언 교수
뒤에 받치고 있는 사람이 너무 많아요. 최근에 돈 버신 분들이 너무 많아가지고

▶서기열 기자
오늘 심교언 교수님 모시고 2022년 주택시장에 대한 날카로운 분석과 전망에 대해서 이야기 나눠봤습니다. 교수님 오늘 감사합니다.

▷심교언 교수
네, 수고하셨습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장 진행 서기열 기자
촬영·편집 정준영 PD 디자인 이지영 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩