임대아파트의 역습…실거래가보다 분양가 높은 제주첨단꿈에그린

입주민 비대위, 분양 전환 절차 중지 가처분 신청
제주도 "국토부에 시행사 측 감정평가액 타당성 조사 요청"

제주 첨단꿈에그린 임대 169세대를 분양 전환하는 과정에서 시행사 맘대로 실거래가보다 높은 가격을 제시하며 논란이 일고 있다.

첨단꿈에그린 3단지 임차인 비상대책위는 지난 3일 제주지법에 분양전환 절차 중지 가처분 신청을 제기했다고 12일 밝혔다.

비대위 측은 아파트 건설사업자인 디알엠씨티 측이 계약 당시 했던 약속과는 달리, 실거래가보다 높은 가격으로 분양전환가를 일방적으로 책정해 통보했다고 주장하고 있다.

사실 첨단꿈에그린 3단지 분양 전환가를 둘러싼 이 같은 갈등은 이미 예견된 바 있다.

디알엠씨티는 2013년 말께 제주국제자유도시개발센터(JDC)로부터 제주첨단과학기술단지 내 공공주택용 토지 2필지 9만4천309㎡를 332억원(3.3㎡당 116만2천원)에 매입해 꿈에그린 아파트 건설사업을 추진했다.

하지만 사업 과정에서 디알엠씨티 측이 2필지 중 1필지에 대해서만 일반분양 계획을 세우고, 첨단과학기술단지 내 입주기업 근로자를 위한 10% 특별공급 의무 계획을 제시하지 않으면서 갈등이 발생했다.

디알엠씨티는 2015년 12월 전체 759세대 중 410세대에 대해서면 일반분양하겠다며 제주도에 분양가 심사를 요청했다.

JDC는 같은달 디알엠씨티 측이 부지를 제삼자에게 매매하거나 부지에 건축물을 지을 수 없도록 법원에 부동산 처분금지 가처분 신청을 냈고, 법원은 이를 받아들였다.

하지만 곧이어 디알엠씨티가 가처분 결정에 대한 이의 신청을 하자 이번에는 판결이 뒤집혔다.

디알엠씨티 측의 특별공급 계획 이행 의지가 분명하고, JDC의 주장처럼 특별공급 세대를 제외한 나머지 세대를 임대분양이 아닌 일반분양해야 한다는 내용이 계약상 포함됐는지 여부가 명확하지 않다면서 법원이 디알엠씨티 측의 손을 들어 준 것이다.

가처분신청에서 패소한 JDC는 349세대 임대분양을 막겠다며 본안소송에 돌입했다.

하지만 재판은 법원의 강제조정으로 끝이 났다.

법원은 디알엠씨티 측이 특별공급 계획을 성실히 이행하는 대신 전체 349세대 중 174세대를 임대 분양하도록 했다.

디알엠씨티는 2016년 3월 제주시에 174세대보다 5세대 적은 169세대를 임대 분양하겠다며 사업변경 승인을 신청했고, 시는 법적으로 문제가 없다며 이를 승인했다.

디알엠씨티 측이 이처럼 임대 분양을 고집했던 이유로는 분양가 상한제가 꼽힌다.

공공택지에 짓는 아파트 단지는 분양가 상한제를 적용받지만 임대 아파트의 경우 약속한 임대 기간이 끝나는 시점의 감정평가로 분양가를 결정한다.

추후 주변 시세에 맞춰 높은 가격으로 분양할 수 있는 셈이다.

첨단꿈에그린 759세대 중 임대 공급분을 제외한 590세대는 2016년 심사를 통해 3.3㎡당 분양 가격이 평균 869만7천원으로 결정됐다.

당시 분양 가격도 제주지역 노른자 땅에 지어진 노형2차아이파크(3.3㎡당 902만원)와 비슷해 택지비 대비 과도하게 책정된 것 아니냐는 논란이 일었다.

첨단꿈에그린 분양가 논란은 임차인과 시행사 간 약속했던 임대 기간 4년이 끝나기도 전에 재점화됐다.

디알엠씨티 측이 지난해 12월 임차인에게 통보한 분양 전환가격은 84㎡형 5억1천950만원∼5억4천400만원, 101㎡형 6억1천400∼6억5천100만원, 137㎡형 7억6천만원∼8억4천600만원이다.

3.3㎡당 가격은 1층 1천450만원, 2층 1천530만원, 3·4층 1천600만원, 5층 1천625만원, 6층 1천640만원이다.

4년 만에 3.3㎡당 가격이 약 580만∼770만원이나 오른 셈이다.

169세대의 총전용면적은 1만9천601㎡로, 전체 세대 몸값은 4년 만에 516억5천만원에서 935억원으로 400억원 넘게 올랐다.

납득하기 어려운 점은 디알엠씨티 측이 제시한 금액이 실거래가보다 높단 점이다.

비대위에 따르면 지난해 10월 실시된 첨단꿈에그린 3단지 84㎡형에 대한 일반거래 목적의 감정평가액은 4억4천만원으로 나타났다.

하지만 이러한 시행사 횡포를 막을 뚜렷한 방안이 없어 임차인들은 발만 구르고 있다.

전국에서 유사한 문제가 계속해서 불거지고 있지만, 여전히 민간 공공주택에 대한 분양가나 보증금 관련 법률 및 규정이 없기 때문이다.

임차인이 높은 가격 탓에 분양을 포기한다고 해도 사업자는 이를 제삼자에게 팔면 그만이다.

덕분에 디알엠씨티 측은 임대 분양 당시 169세대에게 미리 받은 임차보증금 약 660억원을 제외하고도 앉아서 275억원을 벌게 됐다.

상황이 이래지자 제주도는 지난달 25일 국토교통부에 첨단꿈에그린 3단지 임대아파트 분양 전환가 타당성 조사를 요청하는 공문을 보냈다.

도 관계자는 "민간 임대 아파트를 분양 전환할 때 가격 책정 방식에 대한 규정이 없어 행정이 적극적으로 개입하기는 어렵지만, 입주민이 제시한 자료를 보면 충분히 시행사가 감정평가해 제시한 금액에 대해 의문을 품을 수 있다고 생각해 타당성 조사를 요청했다"고 설명했다.

이 관계자는 "다만 이번 조사는 시행사가 제시한 감정평가서 자체의 타당성 여부만 판단하게 된다"며 "만약 국토부 조사에서 해당 감정평가에 하자가 있다고 나온다면 시행사 측에 재평가를 요청할 방침"이라고 말했다.

감정평가법상 국토교통부장관은 감정평가서가 발급된 후 해당 감정평가가 이 법 또는 다른 법률에서 정하는 절차와 방법 등에 따라 타당하게 이루어졌는지를 직권이나 관계기관 요청에 따라 조사할 수 있다.

JDC 관계자는 "입주민 비대위 측에서 감정평가 금액에 대해 문제를 제기한 것으로 안다"며 "법적인 권한은 없지만, 도와 함께 가능한 범위 내에서 비대위 측을 도울 예정"이라고 말했다.

dragon.

/연합뉴스