국내 최대 재건축 사업인 서울 강동구 둔촌주공아파트 공사 현장. 시공사와 조합 간 갈등 등으로 올 상반기 분양 여부가 불투명해졌다. /한경DB
국내 최대 재건축 사업인 서울 강동구 둔촌주공아파트 공사 현장. 시공사와 조합 간 갈등 등으로 올 상반기 분양 여부가 불투명해졌다. /한경DB
보수 진영이 5년 만에 다시 정권을 잡으면서 분양시장 참여자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 분양가 제도 개편 공약에 따라 서울 등 규제지역 분양 가격이 오를 것으로 예상되기 때문이다. 서울 분양 단지들이 시기를 늦출 가능성도 점쳐진다. 예비 청약자로서는 분양가가 더 오르기 전에 적극적으로 청약에 나서야 할지 추첨제 확대 등 제도 개편을 기다려야 할지 고민이 깊어지고 있다.

성수기 무색한 3월 분양

16일 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈을 분석한 결과 이달 들어 지난 15일까지 전국에 일반분양을 통해 공급된 물량은 4931가구(특별 공급 제외)로 집계됐다. 청약 비수기로 꼽히는 1~2월보다 공급 물량이 더 적었다. 1월에는 일반 공급을 통해 1만4406가구가, 2월에는 1만3458가구가 각각 공급됐다.

"분양가 상승 기다리자"…3월 주택공급 '뚝'
대선을 전후로 분양 시기를 미룬 단지가 많아 공급량이 예상을 밑돌고 있다는 분석이다. 분양업계에서는 서울 등을 중심으로 당분간 이런 기류가 이어질 것으로 관측했다. 윤석열 정부가 출범하면 분양가 상승과 청약 물량 확대 등 시장에 적잖은 변화가 나타날 것이란 기대가 크다.

윤석열 대통령 당선인은 도심 공급 등 확대를 위해 ‘분양가 규제 운영 합리화’를 공약했다. 분양가를 산정할 때 고려되는 토지비용과 건축비, 가산비 등의 산정을 현실화하겠다는 것이다. 시장에서는 현재 시세 대비 60% 수준에 불과한 분양가가 70~80%까지 상승할 것으로 전망하고 있다.

분양가 산정 기준은 ‘분양가 상한제 심사 매뉴얼’ 등 국토교통부 자체 기준을 통해 바꿀 수 있다. 지난해 9월 주택업계 건의로 분양가 산정 방식을 개선하는 데 단 두 달이 걸린 점을 감안하면 하반기 시행도 가능할 것으로 예상된다.

분양가에 특히 예민한 서울 정비 사업장을 중심으로 분양 시기를 늦추는 단지도 잇따를 가능성이 있다. 올 상반기 서울에는 총 7개 단지, 2만4771가구(총 가구 기준) 공급이 예정돼 있다. 이미 갈등이 불거진 강동구 둔촌주공(1만2032가구)을 포함해 동대문구 이문3구역(4321가구), 서초구 래미안원펜타스(641가구) 등 굵직한 분양 중 상당수가 하반기로 연기될 가능성이 제기된다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “사업 지연에 따른 금융비용 등을 감안하면 시기를 미루는 게 반드시 더 이익이라고 보긴 어렵다”면서도 “하지만 분양가가 크게 오를 수 있다면 시기를 늦추는 게 나을 수 있다”고 말했다. 앞서 서울 서초구 래미안원베일리, 부산 동래구 온천4구역 재개발 등 지역 내 랜드마크급 사업장은 분양가 문제로 일정을 1년 이상 늦추기도 했다.

추첨제 확대도 공급 변수

가점이 낮은 20~30대 청년을 위한 대대적인 추첨제 확대가 예고돼 있는 것도 변수다. 윤 당선인은 전용면적별로 구간을 총 세 개로 나눠 크기가 작은 주택형에서 절반 이상을 추첨제로 공급하겠다는 공약을 내세웠다. 전용면적별로 △60㎡ 이하 60% △85㎡ 이하 30% △85㎡ 초과 20% 등의 추첨 물량을 배정하겠다는 것이다. 지금은 규제지역 기준 전용 85㎡ 초과에서만 50%가 추첨으로 공급된다.

‘싸고 좁은 아파트’는 가점이 높은 다인 가구가 당첨되고, ‘비싸고 넓은 아파트’는 가점이 낮은 1~2인 가구가 당첨되는 모순을 개선하자는 취지다. 청약제도 개편은 일러도 연말께는 돼야 시행될 가능성이 높다.

무주택자의 내 집 마련 전략은 복잡해질 가능성이 크다. 당장 적극적으로 청약을 시도해야 할지, 제도 개선 이후를 기다려야 할지 판단이 쉽지 않다. 분양업계 관계자는 “추첨제 확대로 가점이 낮은 청년층의 내 집 마련 기회가 크게 확대되고 다인 가구의 대형 당첨 가능성도 높아질 것”이라며 “하지만 분양가가 크게 오를 수 있다는 것은 부담이 될 것”이라고 했다. 건설사로서도 청약 수요가 늘어날 추첨제 확대 이후 분양하는 게 나을지를 저울질할 것으로 예상된다.

부동산인포에 따르면 올 상반기(2~6월 기준) 전국 아파트 분양은 17만5325가구로 예상된다. 지난해 같은 기간(9만2993가구) 대비 88.5% 늘어난 수치다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com