폭풍전야 임대차 시장…월세 4천만원, 전세 75억 사상 최고액 나왔다

더펜트하우스청담 273㎡ 월세·갤러리아포레 271㎡ 전세 최고가 경신
인상률 5% 상한 풀리는 8월부터 전월세 급등 우려속 새 정부 정책 주목

봄 이사 철을 맞이한 지난달에 아파트 전·월세 계약액 사상 최고가가 나왔다.

특히 오는 8월부터 임차 기간 4년(2+2년)이 끝나 인상률 5% 상한에서 풀리는 물건이 시장에 한꺼번에 나오면서 전·월세 가격이 급등할 수 있다는 우려가 커지고 있다.

◇ 세입자들에게 전가되는 조세 부담
3일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 청담동 PH129(더펜트하우스 청담) 전용면적 273.96㎡는 지난달 21일 보증금 4억원·월세 4천만원(6층)에 임대차 계약을 맺었다.

월세 4천만원은 역대 최고가다.

지난해 7월 30일 서울 성동구 성수동1가 아크로포레스트 전용 264.546㎡가 기록한 종전 월세 최고가 2천700만원(47층·보증금 20억원)보다 1천300만원 높은 금액이다.

전국에서 기초 자치단체별로 아파트 월세가 가장 높은 강남구의 평균가(약 250만원·한국부동산원 통계 기준)와 비교해도 16배에 달하는 액수다.

부동산원 통계로 서울 아파트 평균 월세는 올해 들어 상승 폭이 둔화되고는 있으나 지난해 7월부터 올해 2월까지 8개월 연속 오르면서 125만원을 돌파했다.

아파트 전세 시장 또한 불안하기는 마찬가지다.

2019년 7월부터 올해 1월까지 오름세였던 서울 아파트 전셋값은 2년 7개월 만인 지난 2월 하락(-0.11%)으로 반전됐다.

그러나 봄 이사 철을 맞아 최근 시중은행에서 전세자금 대출을 재개하면서 급매물이 소진되고 하락 폭이 축소되는 양상이다.

지난달 5일에는 성동구 성수동1가 갤러리아포레 전용 271.2㎡가 75억원(44층)에 전세 계약을 체결해 전셋값 사상 최고가를 새로 썼다.

이전의 최고가인 작년 2월 19일 강남구 청담동 브르넨청담 전용 219.96㎡의 전세 보증금 71억원(5층)보다 4억원 높은 금액이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공시가격 급등으로 올해도 다주택자들의 보유세 부담이 더욱 커지면서 집주인들이 세입자들에게 조세 부담을 전가하는 현상이 가속화될 수 있다"며 "세제 개편 방안에서 우선 공정시장가액비율을 낮춰 다주택자들의 세 부담을 완화할 필요가 있다"고 제언했다.

◇ 새 정부 임대주택 공급난 해소 방안에 이목 쏠려
더욱이 오는 8월부터는 새 임대차법 시행 2년 도래로 전·월세 가격이 또다시 큰 상승 압력을 받을 수밖에 없는 상황이다.

2020년 7월 31일 시행된 새 임대차법은 세입자의 계약갱신청구권을 1회(2+2년) 보장하고, 재계약 때는 인상률 상한을 5%로 제한하는 것을 골자로 한다.

이는 세입자들에게 추가 2년의 주거 안정을 보장해 총 4년을 살 수 있게 하는 것이지만, 4년 계약이 만료되는 세입자는 새 계약을 맺을 때 그간 수억원씩 폭등한 전셋값을 감당해야 한다.

이에 따라 세입자의 상당수가 월세로 갈아타면서 가뜩이나 많이 오른 월세 가격을 더 밀어 올릴 수 있다는 우려가 나온다.

아울러 일부 세입자들이 '영끌'(영혼까지 끌어모음)과 '빚투'(빚내서 투자)를 통해 매매로 눈길을 돌리면서 최근 안정세를 보이는 매매 시장을 다시 자극할 수도 있다.

폭등한 전셋값으로 인해 주택 갭투자(세를 끼고 사는 투자)가 성행하면서 매매가를 추동할 여지도 크다.

이런 가운데 최근 대통령직인수위원회(인수위)가 민간임대 등록과 민간임대주택 활성화 방침을 발표하면서 그 구체적인 내용에 관심이 쏠린다.

인수위는 그간 이들 제도로 임대 사업자들이 세제 혜택 등을 받는 대신 임대 기간과 임대료에 대한 통제를 받아 서민 주거 안정에 기여하는 측면이 컸지만, 아파트 등록임대사업자 제도 폐지 등 현 정부의 임대사업자 규제로 인해 공급이 축소되고 있는 것으로 판단하고 있다.

인수위는 재고 순증 효과가 있는 건설임대를 지원하고, 매입임대는 비아파트와 소형아파트를 중심으로 임대사업 혜택을 확대하는 방안을 검토 중이다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 "주거형 오피스텔이나 도시형생활주택과 같은 비아파트는 2018년 9월 13일 이전에 취득한 것만 임대등록 시 종합부동산세 합산 배제를 받을 수 있다"며 "그 외 주택 취득·양도 시에는 모두 보유 주택 수로 산정돼 매입임대 사업자들이 어려움을 겪고 있다"고 설명했다.

성 회장은 "앞으로 아파트 유형의 임대 재등록 가능 여부도 지켜봐야 할 대목"이라고 덧붙였다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "급증하는 1·2인 가구의 주거난을 방어하는 데 가장 빠르고 효과적인 정책이 아파트를 대체할 수 있는 비아파트에 대한 매입임대 규제를 푸는 것"이라며 "불가피하고 단기적인 가격 상승이 두려워 공급에 필요한 관련 규제를 완화하지 못하는 정책 실패를 답습해서는 안 된다"고 강조했다.

박 교수는 "시장은 이미 단기간 가격이 급등해 추격 매수를 위한 구매력에 한계가 있다"면서 "단기 상승하더라도 그 폭은 제한적일 수밖에 없다"고 덧붙였다.

/연합뉴스