새 정부 들어서는 올 봄…내 집 마련 문 넓어진다

대출 문턱 낮추고 소형주택 추첨제 확대

다음달 10일 출범하는 새 정부의 부동산 정책이 속속 구체화하고 있다. 윤석열 대통령 당선인은 주택 공급 확대와 세제 개편, 정비사업 규제 완화 등을 추진하겠다고 밝힌 상태다. 새 정부의 첫 국토교통부 장관으로 원희룡 대통령직인수위원회 기획위원장을 낙점하면서 현 정부의 부동산 규제 정책을 철폐하고 시장을 정상화하겠다는 의지를 재확인했다. 시중은행이 그간 높았던 대출 문턱을 가계대출 총량 규제 시행 이전 수준으로 낮추고 있는 만큼 실수요자의 셈법이 분주해지고 있다. 전문가들은 무주택자인 경우 신규 분양 단지와 신혼부부 특별공급 등 청약을 눈여겨보고, 자금 마련에 큰 부담이 없다면 향후 활성화할 재건축 단지 매입으로 내 집을 장만하는 방안을 고려해볼 만하다고 조언한다.

속도 내는 대출 규제 완화

인수위가 가장 속도를 내고 있는 것은 대출 규제 완화다. 법 개정 없이 정부의 의지만으로 규제를 개편할 수 있어서다. 인수위는 실수요자의 내 집 마련을 위해선 대출 규제 완화가 뒷받침돼야 한다고 판단하고 있다.

문재인 정부는 부동산시장 안정화를 이유로 담보인정비율(LTV)을 지역과 주택 가격에 따라 제한했다. 이 과정에서 실수요자의 대출이 과거에 비해 까다로워졌다. 인수위는 LTV를 지역 구분 없이 70%로, 첫 주택 구매자에 대해선 80%로 높이는 방안을 추진하고 있다. 현재는 투기지역·투기과열지구에선 주택 가격이 9억원 이하면 LTV 40%를 적용한다. 9억원 초과일 경우엔 20%다. 15억원이 넘는 주택에 대해선 원칙적으로 대출이 어렵다. 조정대상지역에선 9억원 이하 50%, 9억원 초과엔 30%를 적용하고 있다. 비규제지역은 LTV 70%를 적용한다. LTV 상한선이 높아지면 실수요자들이 더 많은 금액을 대출받을 수 있다.

LTV 규제 완화는 새 정부에서 가장 먼저 이행될 가능성이 높다. 은행업감독업무 시행세칙 등 행정 지도 사항을 바꿔 실무에 적용하면 되기 때문이다. 이미 시장에서 이 같은 인수위의 의지가 반영되고 있다. 시중은행들은 지난해 이후 조였던 가계대출의 빗장을 풀고 있다. 지난해 가계대출 총량 규제 시행 전 수준으로 대출 규모를 빠르게 늘리고 있다. 물론 시중금리가 빠르게 오르고 있는 데다 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 함께 뒷받침돼야 정책 실효성이 높아지지만 대출 문턱은 과거에 비해 낮아지고 있다.

소형 주택 청약 추첨 확대 전망

인수위는 소형 주택의 추첨제 물량을 늘려 상대적으로 가점이 낮은 청년층, 신혼부부, 1~2인 가구에 기회를 더 줄 방침이다. 시행 규칙을 바꾸면 시스템 개편 등을 거쳐 이르면 하반기 시행이 가능한 상황으로 알려졌다. 인수위는 서울 등 투기과열지구에선 현재 100% 가점제로 청약을 진행하는 전용면적 85㎡ 이하 민영주택을 60㎡ 이하와 60~85㎡ 이하 두 구간으로 나눌 계획이다. 각각 가점제 40%·추첨제 60%, 가점제 70%·추첨제 30%로 공급하겠다는 구상을 갖고 있다.

전문가들은 실수요자에겐 청약이 가장 유리한 만큼 경쟁률과 입지, 가점, 자금 여력 등을 고루 고려해야 할 시점이라고 입을 모은다. 인수위의 이런 정책 결정과 추진이 청약시장에 벌써 영향을 미치고 있어서다. 최근 서울 아파트 청약 경쟁률은 지난해의 4분의 1 수준으로 낮아졌다. 새 정부 출범 이후 시행될 각종 대출 규제 완화와 청약 제도 개편으로 청약시장 진입이 쉬워질 것이란 기대가 커지고 있어서다. 이렇다 보니 계약 미달 단지도 잇따라 나오고 있다. 건설사 관계자는 “청약 가점이 낮은 수요자는 요즘처럼 시장을 관망하는 수요가 많은 시기가 내 집 마련의 기회가 될 수 있다”고 말했다. 청약 가점이 높은 수요자들이 참여하지 않아 당첨 가능성이 높아진다는 얘기다.

수도권 일대에서 공급되고 있는 추첨제 단지도 눈여겨볼 만하다. 소형 주택 청약 추첨이 확대돼도 경쟁률은 높아질 수밖에 없다. 가격 부담이 작은 편이라 청년층, 신혼부부, 1~2인 가구 외에도 다양한 수요층이 몰릴 수 있다.

탄력받은 재건축에 공급 확대까지

원 장관 후보자의 역할에도 시장 안팎의 관심이 쏠리고 있다. 일단 인사청문회를 거쳐 국토부 장관으로 임명되면 주택 250만 가구 공급과 재건축 규제 완화에 집중할 가능성이 높다. 원 후보자의 최우선 과제가 집값 안정인 만큼 수도권 130만~150만 가구를 포함해 전국에 주택 250만 가구 공급을 속도감 있게 추진할 전망이다. 인수위는 국토부, 서울시와 함께 ‘도심주택 공급 실행 태스크포스(TF)’를 꾸려 공급 방안을 마련하고 있다.

구체적으로 보면 신도시를 비롯한 공공택지 개발 142만 가구, 재건축·재개발 47만 가구, 도심·역세권 복합개발 20만 가구, 국공유지·차량기지 복합개발 18만 가구, 소규모 정비사업 10만 가구, 매입약정 민간개발을 포함한 기타 방법 13만 가구 등이다. 젊은 수요자층을 위해 공약으로 내세웠던 청년원가주택 30만 가구 공급 계획에도 공을 들일 가능성이 높다. 청년과 신혼부부를 위한 반값 주택인 역세권 첫 집 20만 가구 공급 계획도 중점 추진 사안 중 하나다.

재건축 시장엔 벌써 훈풍이 불고 있다. 강남에서는 신고가 거래가 나타나고, 양천구 목동과 노원구 중계·상계동에도 매수 수요가 늘고 있다. 국토부는 재건축 정밀안전진단 평가 기준을 강화한 2018년 이후 재건축 안전진단을 받은 단지 중 C등급(재건축 불허)을 받은 단지 관련 정보를 취합하고 있다. 인수위가 추진하고 있는 안전진단 완화 대책을 뒷받침하기 위해서다. 이와 함께 인수위는 재건축 초과이익 환수제 개편 작업에도 착수했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “자금 부담이 크지 않다면 재건축을 추진하는 단지에 관심을 가져볼 만하다”고 말했다.

김은정 기자 kej@hankyung.com