사진=뉴스1
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"오래된 주상복합 건물 1층에서 장사를 하고 있습니다. 건물 대부분이 주거용인데 저는 계약이 끝날 때 권리금을 주장할 수 있나요?"

자신이 장사 중인 건물 용도가 애매해 권리금 회수가 불가능하지 않을까 전전긍긍하는 세입자들이 의외로 많습니다. 건물 전체가 상가 용도인 경우와 달리 주거용과 혼합된 주상복합건물이라면 세입자가 판단하기 어렵기 때문입니다.

상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조의4 제2항 제2호에는 '임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우'에 권리금을 주장할 수 없다고 명시돼 있습니다.

세입자들이 이 법규에서 가장 혼란을 겪는 부분은 '상가 건물'이라는 단어입니다. 여기서 말하는 '상가 건물'이란 건물 전체가 아닌 세입자가 임대한 1실만을 뜻합니다. 임대차한 건물 1실이 △사업자 등록이 가능하고 △상가 임대차 계약을 맺었고 △장사를 통해 정상적인 수익 활동을 했다면 세입자의 권리금 보호에 문제가 없습니다.

'권리금'이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치입니다. 2015년 상가건물 임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받고 있습니다.

권리금 보호가 가능한 건물이라도 △3기분 이상 임대료 연체 △무단전대 △1년 6개월 이상 비영리 사용 등에 걸린다면 주의해야 합니다. 계약이 끝나기 6개월 전부터 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구해 건물주에게 주선해야 한다는 점도 명심해야합니다.

권리금 보호가 가능한 건물에서 세입자가 정상적인 권리금을 주장했는데, 건물주가 권리금 회수를 방해한다면 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다. 건물주의 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 '권리금소송'을 말합니다.

한편 상가 건물이라도 권리금 보호가 되지 않은 경우도 있습니다. 상임법 제10조의5 각호에 따르면 △임대차 목적물인 상가 건물이 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 △임대차 목적물인 상가 건물이 국유재산 또는 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산인 경우를 확인해야 합니다. 다만 △전통시장 및 상가 육성을 위한 특별법 제2조 제1호에 따라 전통시장 내 상가는 권리금이 인정됩니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

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