벼락 거지 면하고 싶다면? 집 사자마자 오를 곳은 OO

윤석열 대통령 취임 전 부동산 정책이 아직 구체화되기 전이지만 시장은 이미 꿈틀거리고 있습니다. 《부동산 처방전》의 저자이자 실전 투자자인 메디테라와 함께 부동산 정책 혼란기에 무주택자의 내집마련과 1주택자의 갈아타기 전략에 대해서 함께 들어보시죠.

▶서기열 기자
윤 당선인의 공약들이 아직은 실행 전이잖아요. 그렇지만 물론 계획들은 조금 조금씩 나오고 있습니다. 그런데 이런 와중에 무주택 실수요자들의 입장에서는 지금 내 집 마련을 하는 게 나을지 아니면 조금 기다려서 이런 공약들이 실행이 되고 좀 내가 세금을 덜 내도 되는 상황에서 가는 게 맞을까요?

▷메디테라
무주택자분들은 세금을 더 덜 낸다라고 했을 때 사실 다주택자분들은 조금 세제가 완화되고 규제가 완화되면 조금 유리해지는 면이 있어요.

근데 무주택자는 양도를 할 게 아니고 살 거잖아요. 그러면 당장 필요한 건 취등록세에 관련된 건데 지금 취등록세를 무주택자는 조금 더 한시적으로 낮춰주겠다. 그리고 대출을 잘해주겠다 라고 했을 때 대출에 오히려 잘해주겠다라는 혜택이 있는 거지 취등록세에 대한 혜택은 사실 그렇게 봤을 때 크지는 않거든요.

그래서 오히려 무주택자분들은 대출이 조금 풀리고 내가 여력이 된다고 하면 괜찮은 지역에 괜찮은 물건을 보신다는 가정 하에 절대가격이 올라갈 거기 때문에 그전에 보시는 게 나름 더 낫지 않을까.

그리고 팁을 드리자면 지금 공급 물량이 좀 있는 애들이 있어요. 지역별로 특히 대표적으로 인천. 인천이 지금 재개발 재건축이 좋음에도 불구하고 인천 지역 자체에 지금 공급 물량이 좀 있는 편이에요. 그래서 아무래도 인천 지역은 향후 움직일 때 그리고 작년에.

▶서기열 기자
많이 올랐죠.

▷메디테라
탑 1위, 1위였거든요. 그렇기 때문에 그런 부분도 반영이 돼서 내 집 마련 수요하시는 분들 중에 공급 물량이 있는 지역에 사시고 내 집 마련 그때 이제 그 지역에 있다 하시는 분들은 그걸 기다리기보다는 이제 공급 물량에 맞춰서 이제 치고 빠지는 식으로 해가지고 들어가는 걸 움직이시는 게 훨씬 더 유리할 수 있을 것 같아요. 세제 개편을 기다리기보다.

공급 물량이 있는 때는 그 공급 물량이 많이 들어올 때 가격이 떨어질 거잖아요. 그러면 이제 안양, 작년에 안양처럼 그때 이제 떨어질 때 잡든지 하는 식으로 해서 마냥 기다리지 마시고 내가 보려고 하는 지역과 단지에 영향을 미칠 수 있는 요소들을 확인한 다음에 매수가 좋은 타이밍에 들어가신다고 하면 이제 사자마자 가격이 올라가는 기쁨을 누리실 수 있으시겠죠.

▶서기열 기자
한편에서 그런 얘기도 하잖아요. 이렇게 많이 올라갔는데 너무 상대적으로 너무 높은 수준의 가격인데 이걸 지금 들어가도 되느냐 맞느냐 이런 고민들 하시는 분들이 있잖아요.

▷메디테라
지금 화폐 가치가 너무 하락해서 그거를 생각하기에는 조금 어려울 것 같아요. 그리고 앞으로 이제 코로나가 이제 끝났잖아요. 그리고 화폐량이 많이 늘어났고 이제 앞으로 인플레이션에 대한 걱정이 워낙 크기 때문에 그 인플레이션 자체가 이제 실물 자산의 가격을 끌어 올리게 되잖아요. 그래서 사실 옛날에 10만 원과 지금의 10만 원은 너무 가치의 차이가 커졌잖아요.

그러니까 집값도 똑같은 거예요. 옛날에 3억 했던 집이 지금 막 6억, 7억 하는데 걔네들이 다시 3억으로 갈 거냐 하면 돈의 가치가 다시 회귀하지 않는 이상 그게 어렵다라는 거죠. 그래서 앞으로 계속 가고 가치가 계속 갈 애고, 화폐 가치가 떨어진다고 한다면 그런 걱정은 조금 접어두시고 움직이시는 게 더 낫지 않나 싶습니다.

▶서기열 기자
그렇게 보시는군요. 그렇다면 이제 매수자가 있으면 또 매도자도 있잖아요. 매도자의 입장에서는 매도 시기를 어떻게 가는 게 좋을 것이냐 고민할 수밖에 없을 것 같아요.

매수자 입장에서는 특히 무주택자는 지금 하시는 게 낫다고 말씀을 조언을 하셨다면 매도자는 그러면 어떻게 해야 될 것이냐 세제 혜택을 받고 가는 게 나을 것이냐 아니면 지금이라도 파는 게 나을 것인지 좀 고민스러울 수 있는 상황일 것 같습니다.

▷메디테라
매도자는 너무 명확해요.

▶서기열 기자
그래요?

▷메디테라
네네, 양도세 중과 배제 나오면 가야죠. 특히나 이제 양도세 중과를 심하게 받는 지역의 이제 매도를 생각하시는 분들은 당연히 양도세 중과 배제가 시작되면 파시는 게 훨씬 낫죠. 지금 30%, 40%가 왔다 갔다 하기 때문에 그리고 이미 매도를 생각하시는 분들은 그걸 생각하고 내놓으셨어요.

양도세 중과 배제를 꼭 받아야 되는 지역과 물건인 경우에는 무조건 기다려야죠.

▶서기열 기자
그렇다면 또 다음에 또 중요한 게 갈아타기 수요자들이 있을 거예요. 1주택을 갖고 있고 갈아타고 싶은데 사실 그동안 대출 때문에 막혀 있고 취득세도 갑자기 이렇고 이게 다양한 이런 문제들 때문에 못 갈아타고 계신 분들이 많았는데 이런 분들은 지금 이 국면에서 어떻게 하는 게 좀 좋은 선택일까요?

▷메디테라
그게 되게 조금 애매한 게 지금 양도세 중과 배제를 1년 정도 하겠다라고 지금 발표가 나온 상황이잖아요. 근데 1년 동안의 움직이기에는 조금 짧을 수 있다는 거죠. 왜냐하면 기존 세입자를 내보내려고 하면 그 타이밍이 딱 거기 안에 들어와야 되는데 지금 임대차법이 어떻게 되겠다라는 얘기가 나오지도 않았고 뭔가 실현이 되지 않은 상태에서 양도세 중과 배제만 1년 딱 이렇게 해놓으면 갈아타기 하시는 분들은 그걸 딱 맞추기가 너무 힘든 거예요.

▶서기열 기자
임대차 3법이 과연 어떻게 변화되느냐에 따라 또 달라질 수 있다는 얘기네요?

▷메디테라
왜냐하면 기존에 세입자가 갱신 조건을 쓴 상태에서 살고 계시는 분을 내보내고 만약에 내 집 마련을 했다고 하면 본인이 실거주로 들어가야 하는 상황인데 그게 안 맞을 수가 있다는 거죠. 그리고 그게 해제되지 않은 상태에서는 이제 매도를 기다리고 있던 사람도 이분이 “나 이번에 갱신 청구권 쓸 거예요”라고 하면 그 집을 팔고 싶어도 실수요자 분들한테 팔 수가 없는 상태가 되는 거죠. 그래서 사실 제도적으로 봤을 때는 그거는 아직까지 제한점이 큰 편이고 갈아타기를 하려고 했을 때 실수요자가 팔고 실수요자인 물건을 산다고 하면 이제는 대출 문제가 훨씬 더 크게 작용을 하겠죠.

▶서기열 기자
대출도 좀 약간 완화해 줄 것처럼 얘기를 하시는데, 해주겠다 그러는데 이 부분들은 좀 일단 좀 지켜봐야 되겠네요?

▷메디테라
그래도 DSR 부분은 건드리지 않겠다라고 해가지고.

▶서기열 기자
DSR은 안 건드리겠다는 건 LTV 아무리 완화해줘도 DSR이 딱 잡혀 있는 상태에서는 사실 쉽지 않은 부분이긴 합니다.

▷메디테라
네. 그래서 그 부분도 조금 이제 내 집 마련하시려고 하시는 분들한테는 조금 어려운 점이 있고 지금 갈아타기 하려고 했을 때 본인이 어떤 지역에 어떤 물건을 보느냐에 따라 또 약간 달라질 것 같아요.

지금 만약에 내가 재개발 재건축 가능한 물건을 보고 있다, 가능한 지역을 보고 있다 그러면 오히려 가격이 지금 더 올랐고 매물이 다 없어지고 막 이런 부분이어서 내가 다음에 조금 더 상승해서 가려고 하는 집이 어떤 요소를 갖고 있냐에 따라서 갈아타기가 가능한 분도 계시고 가능하지 않은 분들도 계실 것 같아요.

그래서 그거에 대해서 그럼 내가 플랜 A가 안 된다고 그러면 플랜 B를 짜서 내가 그럼 어떻게 움직일 거냐 해서 조금 이번 기회를 노려보시는 것도 좋을 것 같아요. 시기가 뒤로 갈수록 저는 보면 이전보다 보면 뒤로 갈수록 항상 조건은 안 좋아지더라고요

▶서기열 기자
한 발짝 빨리 움직이는 게 낫다.

▷메디테라
예. 그런 다음에 이제 거기서 뭘 배우고 다음 스텝을 하면 그것보다 훨씬 좋은 요소와 조건을 가지고 움직이실 수가 있거든요.

▶서기열 기자
그렇군요. 고민이 많이 되는 시기인 것 같습니다. 갈아타기 수요자들 입장에서는.

근데 이제 다주택자 또 명확하다고 얘기하실지도 모르겠는데 다주택자, 다주택을 보유한 투자자의 경우는 그렇다면 양도세 완화를 시작하면 파는 게 맞다고 그렇게 생각하시는 거죠?

▷메디테라
그렇죠. 만약에 중과 배제를 받아야만 남는 수익이 있다고 한다면 당연히 그때로 움직이시는 게 맞죠. 아마 다주택자 매도를 생각하시는 분들은 지금 사실 고민이 좀 커요. 내가 갖고 있는 패 중에 과연 뭘 팔거냐에 대한, 뭘 팔거냐에 대한 고민이 있는 거예요. 양도세 중과 배제를 받을 수 있다라고 한다면 과연 뭘 팔 거냐라는 거죠.

사실 저조차도 내가 갖고 있는 물건 중에 약간 밑장 빼기라는 게 있거든요. 내가 갖고 있는 것 중에 수익률이 가장 안 좋고 안 좋은 애를 팔고 더 좋은 거를 이제 사고 싶은 거죠.

▶서기열 기자
포트폴리오를 좀 더, 더 좋게 만들고 싶은 거죠.

▷메디테라
그렇게 했을 때 그 시기를 이용해서 움직여야 되는데 막상 쫙 깔아놓고 확인을 해봤을 때 그 시기에 맞는 물건을 찾기도 쉽지 않고 맞추기도 쉽지 않고. 그리고 내가 이거를 당장 팔려고 하면 다음에 또 이거보다 더 좋은 물건을 살 수 있을 거라는 가능성이 높지가 않거든요.

왜냐면 취등록세는 다주택자가 풀리지 않을 거기 때문에 그러면 뭔가 취득을 더 하기 힘들다라고 하면 내가 굳이 이거를 팔아야 되나 이런 생각도 좀 많이 하실 것 같아요. 그래서 오히려 다주택자분들은 그런 고민이 더 심하지 뭐 사고 팔고에 대한 그거는 크게 중요하지 않을 것 같아요.

▶서기열 기자
오히려 지금 포트폴리오 상에서 월세를 더 높이는 방식으로 가든지 이렇게 가는 고민을 하는 게 나을 수도 있겠다는 생각도 드네요.

▷메디테라
월세보다는 반전세로 좀 많이 가는 편이에요. 그래서 이따가 또 말씀을 드리겠지만 지금 2+2가 끝나는 시기와 관련해가지고 전세 수요가 어떻게 갈 거냐 그러면 내가 이 세제혜택 세금이 높아졌을 경우 내가 이제 어떤 포지션으로 가야 안전하게 투자를 해나갈 수 있을까라는 고민을 할 때 이제 반전세나 이런 것들을 좀 생각해볼 수가 있어요. 수요의 변화가 있었거든요.

▶서기열 기자
그럼 그 얘기로 넘어가시죠. 임대차 3법 개정 가능성도 좀 얘기가 되고 있는데 현재 전 세계약 2+2가 어떤 식으로 좀 변화가 좀 있을 것 같긴 한데 약간 조짐이 있는데 이게 언제가 될지는 사실 모릅니다. 아직 법 개정 문제이기 때문에. 근데 전세 시장에 지금 현재 어떤 식의 영향을 미치고 있는지요?

▷메디테라
지금 전세자분들이 어떤 생활을 하고 계시냐면 전세 만기가 상반기에 있다 하시는 분들은 이게 윤 당선인이 되고 나서 결과를 보고 나서 빨리 움직였다 하시는 분들이 있어서 그분들은 1, 2월에 움직였어요 이미. 6~7월에 만기인데도 불구하고 한 4개월 5개월 전에 이미 갱신 청구권을 쓰겠다 그래서 계약서를 써놓고 오히려 빨리 움직이시는 분들이 많고 그러다 보니까 지금 봄 이사철이라서 3~4월이잖아요. 그래서 이때 사실 봄 이사철이기 때문에 이제 수요 이제 임차를 원하시는 전세, 월세 수요자분들이 상당히 많은 시기인데 지금이 오히려 얼음이 됐어요.

▶서기열 기자
좀 그런 것 같아요. 요즘에.

▷메디테라
네. 임대차법 때문에 이미 움직이실 분들은 상반기 초에 다 움직였고 지금 오히려 조용하고 지금 움직이시려고 하시는 분들도 만약에 조금 기간이 얼마 안 남았다. 어떻게 변할지 모르니까 빨리 해야지 하는 분위기로 되어 있고 나머지 이제 좀 안정적으로 하반기에 있으신 분들은 추이를 지켜보면서 가겠다라고 이제 생각을 하고 있고.

그러면서 내가 아직 급하진 않으니까 좀 기다려야지라고 하면서 그러면 이제 그분들이 고민하는 건 그거예요. 이제라도 내 집 마련을 해야 되나? 아니면 전세로 살아야 되나? 그럼 전세로 살려고 했을 때 가격이 얼마나 지금 2+2가 끝나니까 수요자들도 많이 나오고 매물도 많이 나올 거예요. 그동안 2+2 때문에 묶였던 물건들이 안 나왔었는데 그 물건도 많이 나올 거고 그 물건과 함께 수요자들도 같이 나올 텐데 그럼 이 물건들이 어떻게 될 거냐 양상을 봤을 때 “가격이 혹시 전세가가 폭등이 되면 나 어떡하지?” 라고 했을 때 그분들이 선택할 선택지 중에 이전과는 다른 선택지들이 생겼다는 거죠.

▶서기열 기자
그러니까 이게 지금 약간 의견이 분분하더라고요. 이렇게 2+2 첫 해 만기가 되는 이번에 7월, 8월 이 시기에 과연 물건이 많이 나오게 되면 가격이 오를 것이냐 떨어질 것이냐는 의견이 좀 분분하던데 이 상황에서 고민이 많이 될 수밖에 없을 것 같아요. 수요자들 입장에서는.

▷메디테라
그쵸. 전세 사시는 분들은 지금 가장 치열한 고민이 이거라고 생각이 들어요. 근데 저는 조금 전세가 상승이 이전만큼 2020년도나 21년만큼 폭등할 거라고는 생각이 들진 않아요.

그 이유 중에 첫 번째는 매매 가격이 2022년도에도 2배가 될 만큼 상승하기는 어렵다라는 거죠. 왜냐하면 2020년도부터 21년 초까지는 지난 30년간 매월 1% 이상의 상승률을 가져오는 달이 30년간 16개월 밖에 없는데 그 15개월이 2020년으로 21년 초에 다 몰려 있었 있기 때문에 그때 가격이 대부분 3억 하던 집이 6억이 되고 6억 하던 집이 12억, 15억이 됐거든요. 그래서 전세가들도 2억이 했던 집이 4억이 되고 5억 했던 집이 지금 10억이 돼 있어요.

그러니까 매매가 따라서 전세가도 같이 이렇게 올라갔는데 그러면 2021년도 그런 상승분을 가지고 지금 2022년도가 됐는데. 2022년도도 그러면 6억 했던 집이 12억이 됐는데 그럼 12억이 24억이 될 거냐라고 봤을 때 그거는 어렵다는 거죠. 매매가 상승률이 이전만큼 이렇게 확 폭등을 할 거는 어렵기 때문에 물론 그렇다고 상승을 안 한다는 건 아니지만 상승폭이 상대적으로 그렇게 크진 않을 거기 때문에 전세가도 이전만큼 그렇게 폭등하기는 쉽지 않다.

그리고 두 번째로 수요자분들이 이제는 사고의 전환이 일어났어요. 옛날에는 월세 왜 살아? 그 월세는 없어지는 돈인데 절대 월세 살면 가난해지는 거야 라고 해가지고 월세를 쳐다도 안 봤다고 한다면 지금은 조금 상대적으로 오히려 전세를 사는 것도 월세랑 다르지 않다라고 생각하세요.

▶서기열 기자
이자를 내야 되니까. 전세자금 대출 받은 거에 대한 이자 나가는 거랑 비슷하니까.

▷메디테라
게다가 그게 금리 인상이 지금 앞으로도 계속 예견되어 있고, 금리 인상이 지금 돼서 은행들은 금리가 인상된다고 했을 때 코픽스라고 하죠. 기준금리가 움직인 다음에 가격을 금리를 올리지 않잖아요. 미리 올리잖아요. 그러다 보니까 지금 많이 움직인 데는 벌써 4~6% 사이로 대출 금리가 나온다고 하는데 그렇게 하면 집주인 월세나 은행도 월세인 거죠.

그러니까 올해 하반기 2+2에 전세가가 상승하는 건 맞지만 이전처럼 폭등하지 않을 것 같다라고 하는 이유 중에 첫 번째가 작년처럼 재작년처럼 매매가가 폭등하긴 쉽지 않다. 두 번째 이제 매물도 나오고 수요도 많아지겠지만 그 수요들이 옛날에는 전세로 3억 하던 게 6억 했을 때 다들 그냥 6억의 가격을 인정하고 그대로 전세를 사셨어요. 근데 지금은 그렇지 않다라는 거죠.

지금 전세 수요가 안 도는 이유 중에 하나가 사실 이전에 움직여서 사람들이 기다려서 이런 것도 있지만 실제적으로 파고 파고 가다 보면 사장님들이 하는 얘기가 그거예요. 그 사람들이 그 가격을 인정하지 않는다는 거예요. 그래서 그것보다 낮은 가격이 나오면 사람들이 거래가 바로 돼요. 근데 그 가격에 사람들이 내고 싶지 않으니까 안 되는 거예요. 그러다 보니까 이 약간 팽팽한 줄다리기가 시작된 거라고 보시면 돼요.

그래서 전세자들도 이제는 이 가격 이상으로 나는 인정하지 않겠어. 그러면 차라리 단지나 지역을 낮춰서 가거나 아니면 반전세나 월세로 해서 가겠다고 하는 분들이 많아요. 그러다 보니까 수요가 이 분산이 되고 비중이 전세에 몰려 있던 비중들이 낮아지는 거죠.

그러다 보니까 전세가 상승의 에너지가 상대적으로 줄 수가 있어서 이제 하반기에 물론 그 수요자분들이 어떻게 움직일 거냐를 조금 더 지켜봐야 되고 이제 하반기에 부동산 상승세 이런 것까지 같이 감안해서 봐야 되겠지만 저는 그런 부분들을 예측해서 본인의 지역의 그런 것들이 어떻게 움직이고 사람들의 인식이 어떤지를 파악하셔서 본인들이 전세자분들이 좀 현명하게 판단을 하시면 좋을 것 같아요.

▶서기열 기자
그렇군요. 오늘 메디테라 님과 함께 윤석열 시대 전과 이후에 이런 달라진 부동산 시장의 상황과 그리고 향후 어떻게 투자를 하면 좋을지에 대해서 다양한 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

▷메디테라
감사합니다.

집코노미

"벼락 거지 면하고 싶다면? 집 사자마자 오를 곳은 OO" [집코노미TV]